三四線城市樓市崩盤論引關(guān)注 業(yè)內(nèi)稱可能性不大

    近日，公眾的目光再次聚焦到三四線城市的樓市表現(xiàn)，據(jù)報(bào)道稱，目前三四線城市崩盤個(gè)案或增加，多個(gè)城市房價(jià)下跌。一段時(shí)間以來，業(yè)內(nèi)對國內(nèi)樓市分化現(xiàn)象多有論及，一二線城市房價(jià)高，市場供不應(yīng)求；三四線城市銷售則表現(xiàn)低迷。

對此，業(yè)內(nèi)分析人士多認(rèn)為，三四線城市銷售量下滑主要是因?yàn)楣┻^于求，而“崩盤”一說尚不構(gòu)成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。隨著相關(guān)城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實(shí)施，將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為三四線城市樓市崩盤可能性不大

　　三四線城市樓市有崩盤風(fēng)險(xiǎn)？近日，有報(bào)道再次關(guān)注到三四線城市樓市走向，并稱目前很多三四線城市存在住房存量較大、消化速度相對不足的問題。如不能有效緩解這一問題，今年部分城市樓市可能面臨崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國證券報(bào)在2月8日的報(bào)道中提到部分城市樓市或面臨崩盤問題，指出當(dāng)前的三四線城市中，出現(xiàn)房屋供應(yīng)嚴(yán)重過剩的“鬼城”不在少數(shù)，類似C縣公務(wù)員被“攤派”賣房現(xiàn)象也非個(gè)案。

　　從相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到的是，很多三四線城市近期成交量走低。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份有25個(gè)三線城市新建住宅成交11.22萬套，連續(xù)3個(gè)月走低，創(chuàng)6個(gè)月新低。14個(gè)四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創(chuàng)11個(gè)月新低。

　　對于三四線城市銷售量持續(xù)下滑，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受采訪時(shí)認(rèn)為，是由于部分三四線城市出現(xiàn)較為嚴(yán)重的供過于求。但三四線城市供大于求是現(xiàn)狀，“崩盤”一說應(yīng)該還形不成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，不至于過度悲觀。

　　財(cái)經(jīng)評論人朱大鳴昨日撰文表示：“現(xiàn)在輿論形成了一個(gè)三四線城市樓市崩盤的狀況，但是，市場也并不像預(yù)期的那樣悲觀，畢竟一二線城市房價(jià)已經(jīng)超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要將家安在三四線城市。盡管三四線城市樓市面臨著巨大壓力，但崩盤可能性并不是太大。”

　　城市分化現(xiàn)象明顯 房企重返一線城市

　　中國指數(shù)研究院2月初的數(shù)據(jù)顯示，百城房價(jià)已經(jīng)持續(xù)20個(gè)月環(huán)比上漲。其中，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為19226元/平米，環(huán)比上月上漲1.22%，較去年同期上漲17.11%。另外，2014年1月，住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)較上月增加，跌幅居前的城市多為三四線城市。

　　需要注意的是，各地樓市已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的分化跡象，此前，多位專家學(xué)者在不同場合的演講中大都提到過該話題。去年9月，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲，在中新社舉辦的中國經(jīng)濟(jì)形勢分析會(huì)上表示，不同城市、不同區(qū)域間住房分化趨勢日趨明顯。一二線城市需求和價(jià)格增長較快，供求矛盾仍然很大。“但是有相當(dāng)一部分二線、三線、四線城市的總體供求矛盾已經(jīng)不突出了，部分城市甚至供大與求，去庫存的壓力不斷加大。”

　　在1月份搜狐焦點(diǎn)舉辦的2014新視角高峰論壇上，國務(wù)院參事室特約研究員姚景源接受記者采訪時(shí)也提到了城市分化問題，并指出，2014年一線城市和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)恐怕還會(huì)繼續(xù)上漲；而“三四線城市供給確實(shí)過多，需求又不足，2014年會(huì)看到房地產(chǎn)這種分化的狀態(tài)會(huì)非常明顯。”

　　重點(diǎn)城市樓市持續(xù)向好，引發(fā)房企城市布局的轉(zhuǎn)變。近日，第一財(cái)經(jīng)日報(bào)的報(bào)道稱，大量開發(fā)商在短期內(nèi)云集，導(dǎo)致三四線城市樓市供需矛盾急劇逆轉(zhuǎn)，供大于求的現(xiàn)實(shí)讓很多開發(fā)商開始逃離。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等房企開始重返一二線城市，進(jìn)一步加大一二線城市拿地比重。其中具有代表性的房企便是恒大，2013年恒大地產(chǎn)大規(guī)模從三四線城市撤離，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。

　　解決之道：控制開發(fā)總量 注重消化存量

　　那么，面對當(dāng)前及未來的住房市場趨勢，應(yīng)該如何解決現(xiàn)有的城市間發(fā)展不平衡問題，保持全國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展？

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分表示，從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市爆漲，三四線城市平穩(wěn)甚至冷清。一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房價(jià)易漲難跌。從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場醞釀崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

　　如何避免部分三四線城市樓市崩盤風(fēng)險(xiǎn)，張大偉認(rèn)為，應(yīng)嚴(yán)格限制大城市規(guī)模，將過去過度向大城市傾斜的公共資源轉(zhuǎn)移給三四線城市，提高三四線城市的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。

　　近日任興洲在出席某活動(dòng)中指出，一線城市等房價(jià)上漲過快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化信貸稅收和住房限購政策。房價(jià)開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。同時(shí)，郭毅認(rèn)為：“隨著有利于加速城鎮(zhèn)化的具體政策的頒布實(shí)施，對產(chǎn)業(yè)和就業(yè)人口形成實(shí)際分流之后，就會(huì)有助于消化三四線城市的樓市庫存。”