小產(chǎn)權(quán)房“業(yè)委會”欲討名分 身份尷尬難辦事

業(yè)委會換屆選舉備案遭拒 身份尷尬難為居民辦事

　　市政水管接到了小區(qū)門口卻難進小區(qū)，而這竟然是因為“業(yè)委會”的尷尬身份。昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)“王府家庭農(nóng)場”是一處小產(chǎn)權(quán)房，居民已入住十年。因為小產(chǎn)權(quán)房居民沒有業(yè)主資格，2004年成立的小區(qū)業(yè)委會在2007年換屆選舉后被昌平區(qū)建委小區(qū)辦拒絕備案，之后改名為管委會。身份的尷尬也讓小區(qū)自治管理遇到了尷尬。

　　現(xiàn)狀：名分之爭卡住市政水入戶

　　王府家庭農(nóng)場的一位居民告訴記者，他1999年入住小區(qū)，沒有產(chǎn)權(quán)，只有“使用權(quán)50年”的租賃合同。小區(qū)一直用自備井供水，近年被檢測出重金屬嚴(yán)重超標(biāo)，不適合飲用，且自備井水壓低水量少，經(jīng)常不夠用。去年小區(qū)居民不斷反映此事，在北七家鎮(zhèn)政府協(xié)調(diào)下，市政水終于接到了小區(qū)門口，讓小區(qū)自鋪管線到各家，然而由物業(yè)公司牽頭鋪管線一事卻遲遲沒有進展。“現(xiàn)在好多人都得去小區(qū)門口接水喝。”

　　小區(qū)物業(yè)公司王經(jīng)理表示，他們不敢推進市政水入小區(qū)一事，主要是因為最近有居民投訴業(yè)委會不正規(guī)不合法。原來，因為小區(qū)居民沒有產(chǎn)權(quán)，2007年業(yè)委會選舉后去昌平區(qū)建委小區(qū)辦備案，被告知小區(qū)居民只是租賃人而非業(yè)主，不能作為業(yè)委會備案。王經(jīng)理說：“我們是跟業(yè)委會簽的合同，如果他們有問題，那我們也名不正言不順。改水的事我們找人初步測算過，每戶要出1萬多元，380多戶得500多萬元。如果我們沒名份，又牽頭收了這么多錢，被人投訴很難說得清楚。”

　　“業(yè)委會”：我們到底算什么？

　　“我們是按程序選舉出來的，居委會都蓋了章。因為房子是小產(chǎn)權(quán)，我們才不正規(guī)。2008年我們已經(jīng)把業(yè)主委員會改名為物業(yè)管理委員會。”小區(qū)管委會主任王洪告訴記者，1999年該小區(qū)作為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項目開發(fā)。開發(fā)商超標(biāo)建設(shè)管理用房被罰款，二期項目174棟別墅被強拆，但由于一期的380戶居民已經(jīng)入住，就一直擱置未處理。

　　王主任說，2004年小區(qū)成立了業(yè)委會，并在昌平區(qū)建委小區(qū)辦備案。2007年業(yè)委會換屆選舉后再次去備案被拒絕。“那時候物權(quán)法出臺了，小區(qū)辦說我們是小產(chǎn)權(quán)房，不能備案，建議我們把業(yè)主委員會改名為物業(yè)管理委員會。”

　　“就算我們小產(chǎn)權(quán)房不能叫業(yè)委會，可總得有個機構(gòu)自我管理吧。”王主任說，2005年他們組織聯(lián)系，終于把小區(qū)的農(nóng)業(yè)電換成了市政電，每戶花費11000多元。小區(qū)的物業(yè)也是由他們召開業(yè)主大會投票決定更換。然而由于身份尷尬，居民遇到對收費、改選物業(yè)等事不滿，就會越過具體問題，直指“業(yè)委會”不正規(guī)不合法。“真憋屈，我們不正規(guī)是因為居民的房不正規(guī)，又不是因為自身問題。我們盼望有個方便管理的身份。”

　　專家：可成立公司或協(xié)會自治

　　北七家鎮(zhèn)政府宣傳科的工作人員告訴記者，因為修建時間很早，王府家庭農(nóng)場留存了下來。“如果是最近幾年建的，肯定就拆了。他們沒有產(chǎn)權(quán)，不是業(yè)主，只能算租賃人，肯定不能辦理業(yè)委會備案。本來他們這種房子是不接市政水的，但為了居民生活，我們也協(xié)調(diào)解決通到小區(qū)門口了。”對于小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)如何自我管理是否有相關(guān)規(guī)章，工作人員表示沒有聽說過。

　　著名社區(qū)治理專家舒可心表示，按照物權(quán)法，沒有產(chǎn)權(quán)的小區(qū)的確沒有資格設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，從而也不能備案。“既然不是業(yè)主，自治管理就不用依照《物業(yè)管理條例》，而是適用一般的商業(yè)法規(guī)，比如《合同法》等。小區(qū)居民可以成立公司或協(xié)會作為自治管理組織，聘請需要的服務(wù)公司來服務(wù)于小區(qū)。” 晨報記者 劉玨欣

　　新聞鏈接

　　廈門小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)可成立管委會

　　從今年1月開始，廈門市無產(chǎn)權(quán)房小區(qū)可比照組建業(yè)主大會的模式成立小區(qū)管理委員會，進行選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人等小區(qū)自治管理事務(wù)。小區(qū)管理委員會組織的大會可以決定選舉小區(qū)管理委員會或者更換管理委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等。據(jù)了解，今后廈門市其他類似的住宅小區(qū)因各種原因不能成立業(yè)主委員會的，可按上述方式成立物業(yè)（住宅）小區(qū)管理委員會行使小區(qū)自治管理職責(zé)。

　　據(jù)了解，之前這些小區(qū)成為業(yè)主自治管理模式的盲區(qū)，因為不是產(chǎn)權(quán)人，面臨長期使用權(quán)人無法實現(xiàn)房屋自治管理，成立的自治管理機構(gòu)無法得到備案，無法解聘或選聘物業(yè)和收費標(biāo)準(zhǔn)，無法監(jiān)管維修資金的使用，無法到法院行使訴訟的權(quán)利等問題