今年房地產(chǎn)開發(fā)貸或持續(xù)收緊

    某三線城市房企負(fù)責(zé)人表示，目前只有一級開發(fā)商能從銀行貸出款來，其他開發(fā)商都沒辦法，而且今年全年的情況可能會比去年還要緊張

    “目前我們這里的情況是只有一級開發(fā)商能從銀行貸出款來，其他開發(fā)商都沒辦法貸款。像我們這樣的小開發(fā)商更是如此”，一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴《證券日報》記者。他所在的城市是三線城市，從去年開始銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸收緊到現(xiàn)在，資金一直是大問題，“今年全年的情況可能會比去年還要緊張。”

    “即便是有一定額度，銀行也會優(yōu)先考慮大型的優(yōu)質(zhì)的房企，其他的根本不考慮，能夠得到銀行開發(fā)貸的開發(fā)商都是優(yōu)質(zhì)中的優(yōu)質(zhì)”，這位負(fù)責(zé)人稱。

記者翻閱各大銀行2013年半年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，去年上半年，工行、建行、農(nóng)行、交行的開發(fā)貸余額約1.45萬億元，其中絕大部分是用于優(yōu)質(zhì)客戶。

    業(yè)內(nèi)人士指出，大型品牌開發(fā)企業(yè)由于需求額度較大，具有和銀行議價的優(yōu)勢，有可能爭取到利率較低的貸款。而對于中小型開發(fā)企業(yè)來講，由于貸款審批環(huán)節(jié)復(fù)雜，貸款成本明顯高于大型品牌開發(fā)企業(yè)，導(dǎo)致中小開發(fā)企業(yè)生存環(huán)境步履維艱，尤其是在流動性緊張的市場背景下，銀行對于中小房企的開發(fā)貸款的限制會更加明顯。

    房地產(chǎn)開發(fā)貸

    增幅回落

    房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款最長期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長不超過1年。

    數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款目前在各家銀行業(yè)務(wù)中占的比例不是很高，尤其是大的銀行業(yè)務(wù)占比還相對較低，普遍都在8%以下，低一點的在6%—7%；部分中小商業(yè)銀行該項業(yè)務(wù)的占比略高，大概達(dá)到10%多一點。業(yè)內(nèi)人士指出，只要房地產(chǎn)市場總體上比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險就不會很大。對商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)開發(fā)貸款有不錯的回報，而且比較穩(wěn)定。

    然而去年下半年以來，各銀行由于政策指引和額度限制，開始收緊開發(fā)貸，開發(fā)貸的增速應(yīng)聲而落。

    央行今年1月中旬發(fā)布的《2013年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，去年12月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.07萬億元，同比增長9.8%，增速比上季度末低3.3個百分點。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.52萬億元，同比增長16.3%，比上季度末高1.4個百分點。

    各地數(shù)據(jù)也反映出這樣的趨勢。

    2013年末，北京市中資銀行本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額比年初減少248.4億元，同比下降5.3%；央行上海總部披露的數(shù)據(jù)顯示，上海市中外資銀行本外幣商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年增加398.2億元，同比少增12.9億元；中國人民銀行株洲市中心支行數(shù)據(jù)顯示，2013年1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年波動較大，截至當(dāng)年9月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額約57.23億元，比年初僅增加了3億元。當(dāng)年9月同比增幅收窄了18.5%，當(dāng)年7-9月較當(dāng)年6月末減少了約6.2億元。

    銀行開發(fā)貸

    向“優(yōu)”看齊

    早在2012年，某國有大行就曾向全國38家分行下發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)整的文件，規(guī)定“分支機構(gòu)不得對小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”，同時，“開發(fā)貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應(yīng)嚴(yán)格控制新增貸款投放，降低集中度。”

    據(jù)介紹，貸款資產(chǎn)風(fēng)險度計算公式為：貸款項目綜合風(fēng)險度=貸款方式風(fēng)險系數(shù)×[企業(yè)信用等級系數(shù)×(1-Y)+項目風(fēng)險等級系數(shù)×Y]，（其中，Y=項目投資總額/(企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項目投資總額) ，貸款資產(chǎn)風(fēng)險度=(正常貸款金額×項目貸款風(fēng)險度×1.0+逾期貸款金額×項目貸款風(fēng)險度×1.3+呆滯貸款金額×項目貸款風(fēng)險度×1.8+呆賬貸款金額×項目貸款風(fēng)險度×2.5)/貸款總額）

    “在一系列的綜合評定下，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的項目風(fēng)險較低，即便利率相對中小房地產(chǎn)開發(fā)商低些，也會優(yōu)先獲得銀行的青睞”，業(yè)內(nèi)人士稱。

    “此前在銀行額度相對寬松的時候，如果我們遞交申請銀行至少會收下，雖然審批時間長，但是不至于停貸。但是最近銀行直接告訴我們，除了一級開發(fā)商其他地產(chǎn)商都停貸”，上述房地產(chǎn)開發(fā)商稱。

    幾家國有大行的財務(wù)報告也都強調(diào)了其房地產(chǎn)開發(fā)貸客戶的質(zhì)量。

    建行去年半年報稱，房地產(chǎn)開發(fā)類貸款重點支持信用評級高、經(jīng)營效益好、封閉管理到位的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶和普通商品住房項目，貸款余額4319.27億元，較上年末增加161.57億元。

    農(nóng)行2013年半年報顯示，截止到2013年6月30日，農(nóng)行法人房地產(chǎn)貸款余額3560.9億元，較上年末增加93.01億元，其中AA-級以上客戶占比80.1%，較上年末提高6.4個百分點。

    工行去年上半年房地產(chǎn)貸款4790.98億元，房地產(chǎn)業(yè)貸款減少80.88億元，工行稱，主要是繼續(xù)對房地產(chǎn)業(yè)實施嚴(yán)格限額管理的結(jié)果。