地方政府難拒土地依賴 調(diào)控松綁高價房“復(fù)出”

    “嚴控”變“松綁”高價房“重出江湖”

    北京1月份3個單價超過6萬元的高價房獲批，最高者每平方米超9萬元；深圳入市的兩項目則以4萬余元的單價領(lǐng)跑全市……

　　從去年年初各地表態(tài)“控制房價”，到年底多地不讓“高價房”開盤，再到今年初“天價樓”集體入市，不少購房者本以為吃了一顆“定心丸”，誰知又是一頭霧水。這一“變臉”背后，是“應(yīng)景之作”后的后遺癥，還是無法擺脫土地財政的“無奈之舉”？

高價房殺“回馬槍”，地方調(diào)控現(xiàn)“變臉”

　　2014年年初，一度“隱退”的“天價”樓盤再度“重出江湖”。位于北京市朝陽區(qū)大望京村的綠地中心項目近日獲批，其住宅以每平方米9.5萬元的均價再次刺激了購房者敏感的神經(jīng)。除此之外，北京1月份還有兩個單價超過6萬元的高價房獲得預(yù)售許可，均價分別達到每平方米6 .7萬元和7.8萬元。

　　并非北京樓市“一枝獨秀”，高價房集中入市在全國多地輪番上演。年初，深圳也出現(xiàn)高價樓盤集中備案的現(xiàn)象。福田、南山等兩項目的銷售均價都超過每平方米4萬元，直接拉動新房市場均價環(huán)比上漲超過3成。武漢光谷地區(qū)的房價長年維持在每平方米8000元上下，而今年年初開盤的不少項目的均價將超過1.1萬元。

　　事實上，去年以來，嚴控漲價樓盤，尤其是高價項目入市成為多個大中城市樓市調(diào)控的重要內(nèi)容之一。去年底，北京市曾要求單價超過4萬元的新盤不予發(fā)放預(yù)售證；深圳一些高價樓盤也受價格考核約束而延遲備案，一些地方甚至在調(diào)控細則中明確表示“加大中低價中小戶型產(chǎn)品審批”。

　　經(jīng)濟學(xué)者馬光遠表示“在房價高漲的時候突擊調(diào)控，限制漲價樓盤入市以應(yīng)對考核目標(biāo)，在市場趨冷的時候批售高價房推高市場預(yù)期，這已經(jīng)成為地方政府的一貫做法。”

　　土地依賴難擺脫，“放任”高價房屬無奈？

　　高價房時隱時現(xiàn)，百姓預(yù)期忽高忽低不僅導(dǎo)致市場的“紊亂”，也違背市場規(guī)律。在許多百姓看來，政府無法決定房價高低，卻在控制不同價格樓盤的入市時機。而在一些住建部門負責(zé)人眼中，在地方政府無法擺脫土地財政依賴的前提下控房價，這些權(quán)宜之計實屬無奈之舉。

　　記者調(diào)查了解到，去年以來，全國土地市場持續(xù)高溫，各地“地王”頻出早已不再新鮮。在市場行情好的時候大量“賣地”似乎已經(jīng)成為政府出讓土地時機的“潛規(guī)則”。數(shù)據(jù)顯示，2013年，北上廣深4個一線城市的土地成交 額 突 破5 1 0 0億 元 ，同 比 上 漲156%。

　　“當(dāng)前，地價是通過市場化的手段‘招拍掛’來決定，如果用目標(biāo)調(diào)控的手段約束房價并不合理，這會迫使各地盡‘渾身解數(shù)’做低統(tǒng)計數(shù)據(jù)。”東部省會城市一位住建部門的負責(zé)人對記者坦言，“‘地王’直接決定了‘天價’樓盤的出現(xiàn)，這些高價房何時入市的確很令人頭疼。”

　　社會之所以對高價盤入市高度關(guān)注，是因為會影響到地方年度房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這也直接關(guān)系到年度調(diào)控目標(biāo)的承諾能否兌現(xiàn)。

　　國務(wù)院2013年初出臺的“國五條”要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)要制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。目前看來，大部分一二線城市提出的“新建商品住房價格漲幅不高于本年度城市或城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度”的目標(biāo)難以完成。

　　“如何問責(zé)，誰來問責(zé)，對誰問責(zé)”等都會遭遇“軟執(zhí)行”。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)的地位決定了問責(zé)制難落實。地方政府“放任”土地市場火爆成交，高價盤就會伺機入市，問責(zé)制遭遇“軟執(zhí)行”，也會給地方批售高價樓盤更多“底氣”。

　　樓市分化明顯，市場頑疾待破解

　　一二線城市“天價”樓盤頻現(xiàn)，部分三四線城市樓市卻出現(xiàn)萎靡，購房者“棄房”現(xiàn)象時有發(fā)生。中原地產(chǎn)的報告顯示，今年1月，監(jiān)測的25個三線城市新建住宅成交11.22萬套，連續(xù)3個月走低，創(chuàng)6個月新低。14個四線城市新建住宅成交僅1 .63萬套，創(chuàng)下11個月新低。

　　回顧中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，自從2003年以來，高價房頻現(xiàn)、供需矛盾突出、預(yù)期居高不下、城市冷熱不均等樓市痼疾始終沒能解決。

　　中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東教授認為，要改變現(xiàn)在調(diào)控政策“滯后被動”“屢調(diào)屢漲”的局面，根本出路在于改革，在于建立長久持續(xù)科學(xué)的運行調(diào)控機制。

　　住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，房價越高、矛盾越突出，越是出臺房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的好時機，應(yīng)制定政策出臺時間表，進行全流程調(diào)控，從地價到房價，包括拿地、建設(shè)、銷售各個環(huán)節(jié)，都要有具體評價標(biāo)準(zhǔn)，逐步解決房地產(chǎn)市場長期面臨的問題。