政策聚焦：讓“夾心層”有房住

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    去年底，住房城鄉(xiāng)建設部負責人表示：“鼓勵地方從本地實際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權住房。”2月7日，本版報道了江蘇淮安共有產(chǎn)權房政策的實施情況。上海市和山東平原縣也推行共有產(chǎn)權的保障房多年。三地的具體措施有什么異同？

    放寬標準，主要針對“夾心層”

    在上海市住房保障體系中，對城鎮(zhèn)戶籍低收入住房困難家庭，主要實施廉租住房制度；對城鎮(zhèn)戶籍中等收入住房困難家庭，主要實施共有產(chǎn)權保障住房（經(jīng)濟適用住房）制度；對存在階段性住房困難的本市青年職工和引進人才、來滬務工人員及其他常住人口，主要實施公共租賃住房制度。

    2010年，上海市共有產(chǎn)權房開始申請供應，申請人需要具有城鎮(zhèn)常住戶口3年以上，且在提出申請前5年內無住房出售或贈與行為。在準入條件上，上海實行“雙困”標準，住房困難標準為人均建筑面積15平方米以下，其中同一戶口所在地住房中兩代以上復合家庭可享受一定面積放寬，有效解決大齡青年、新結婚戶與長輩分室居住的問題；經(jīng)濟困難標準自2010年起連續(xù)4次放寬，目前3人及以上家庭已放寬到人均月可支配收入5000元、人均財產(chǎn)15萬元以下，兩人及以下家庭可在此基礎上上浮20%，基本覆蓋了中等收入但仍無市場購房能力的“夾心層”群體。

    從2010年到2013年批次結束，上海共有產(chǎn)權房預計累計受益家庭達到6.5萬戶左右，基本做到當年申請、當年選房。據(jù)抽樣調查，購買共有產(chǎn)權保障住房家庭大部分房源仍保留，購買一套房可緩解兩個家庭（兩代）的住房困難，因此實際受益家庭近10萬戶左右。

    山東省平原縣剛開始實行“產(chǎn)權共有”時，分配面很窄，2010年規(guī)定必須是城鎮(zhèn)低保戶、無房（如有房，人均不超15平方米、總住房面積不超50平方米）的家庭；后來經(jīng)過多次調整，2012年的8月20日，平原縣將執(zhí)行標準放寬到“年人均可支配收入10000元”、“家庭住房總面積不超75平方米”。

    在準入上，平原縣實行“三級審核、兩級公示”的審核制度，由居委會、街道辦事處、聯(lián)合調查組三級入戶進行審核，街道辦事處、聯(lián)合調查組2次進行公示，每次公示不少于15天。在分配上，平原縣為每戶家庭設立統(tǒng)一的基礎分，對有退伍軍人、傷殘軍人、70歲以上老人、重大疾病患者等特殊情況的住房困難家庭實行加分，按分值高低分配樓層，分值越高所分配的樓層位置越好，同分值的再通過現(xiàn)場搖號進行分配。

    首付不同，資金可循環(huán)利用

    考慮政府實際財力和調動保障對象積極性兩方面因素，上海市設定購房人所占產(chǎn)權比例一般不低于50%，視項目情況，政府占3成至4.5成，個人5.5成至7成。

    山東平原縣則按照6∶4的比例分配，住房困難家庭用現(xiàn)金支付60%的房款，與政府共同享有保障房產(chǎn)權。平原縣設計了50平方米、60平方米、75平方米等多種“產(chǎn)權共有”戶型。平原縣目前商品房均價為4000元/平方米，2013年底分配的“產(chǎn)權共有”保障房均價為2000元/平方米（包括水、電、暖、天然氣配套費和太陽能安裝費），僅相當于同類區(qū)域商品房價格的一半。

    兩地相關負責人均表示，在共有產(chǎn)權模式下，政府能夠回籠部分資金，上市轉讓的收益可循環(huán)用于住房保障。上海相關負責人說，在這種機制下，政府直接投資壓力較小，支出主要包括免收土地出讓金、稅費和投入市政、公建配套費等，財政負擔可以承受。

    上海規(guī)定，政府獲得的轉讓價款納入財政專戶管理，統(tǒng)籌用于共有產(chǎn)權房項目間價格的平衡、行使優(yōu)先購買權回購共有產(chǎn)權房用于后續(xù)保障對象，以及保障性住房建設及其相關市政配套設施建設等。

    截至目前，山東平原縣已建成分配產(chǎn)權共有保障房1242套，縣財政配套資金1.6億元，回籠資金1.08億元。

    嚴格上市，五年后才可轉讓

    上海和山東平原縣要求，購房者只有在購買滿5年后，該房才可上市轉讓，且政府具有優(yōu)先回購權。而江蘇淮安對于共有產(chǎn)權房的上市時限沒有作出明確規(guī)定，也沒有規(guī)定政府要回購。

    在上海，5年內，如果申請人購買商品住房或有遷離上海、夫妻離婚析產(chǎn)、家庭經(jīng)濟發(fā)生重大變故等特殊情況，由住房保障機構予以回購；5年后，才可以上市轉讓，價格按照屆時同地段、同品質商品住房市場價格確定，購房人和政府按各自的產(chǎn)權份額分配上市轉讓的總價款，但住房保障機構有優(yōu)先購買權。目前階段，上海尚無關于個人獲得全部產(chǎn)權方式的規(guī)定。

    山東省平原縣房管中心副主任張永軒說，保障房“產(chǎn)權共有”模式實行嚴格上市準入，5年內不得轉讓、繼承和抵押；滿5年后，按照屆時同地段商品住房與保障房差價的一定比例向縣政府交納土地收益等價款后，可以取得完全產(chǎn)權。取得完全產(chǎn)權后，房屋可以轉讓，也可以由縣政府優(yōu)先回購；房屋轉讓后，該家庭不得再次申請保障性住房。

    上海相關負責人表示，目前，有少數(shù)購房家庭發(fā)生了出租、出借共有產(chǎn)權房或者改變住房使用性質等行為。現(xiàn)階段國家層面在住房保障領域尚未出臺法律法規(guī)，對這些行為無法進行行政處罰。上海目前是在購房合同中約定房屋使用過程中的禁止性行為，并約定發(fā)生禁止性行為后購房家庭需承擔的違約責任；住房保障房屋管理部門在勸阻無效后，依合同提起民事訴訟。通過民事訴訟處理違規(guī)使用房屋行為，存在著時間長、執(zhí)行難等問題。相關負責人建議，國家應立法為保障房確立供后管理措施和機制。