“小產(chǎn)權(quán)房”難以回避的尷尬:未來將走向何方

慕向欣的小面包車停在一家樓盤銷售中心的對面，車里溫度有點高，他向外望著那些不時從眼前走過的城里人，售樓廣告上極具誘惑力的“1728元起/平方米”，讓這些人大老遠跑到北京市房山區(qū)周口店鎮(zhèn)來看房。他們中有的人原本就知道這是小產(chǎn)權(quán)，但并沒有偏見和擔憂；有的人在聽過賣樓人天花亂墜的介紹后，仍不放心地四處打探。對于他們的疑問，身為售樓先生的慕向欣總是熱情地回答，最后還不忘給這些潛在客戶遞上一張名片，希望買了房后能找自己裝修。上周四，國土資源部副部長贠小蘇表示，由于各地小產(chǎn)權(quán)房的情況不一樣，中央或國土資源部不會出臺統(tǒng)一的處理意見。此話一出，許多人開始將新的期待寄予在地方政府身上。而自本月中旬，“深圳小產(chǎn)權(quán)房將獲全國首張‘準生證’”的消息傳開繼而又被否認后，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的各式討論就一直未斷。與此同時，眾多并未建在耕地上的小產(chǎn)權(quán)房仍安靜地扮演著村委會、買房人以及開發(fā)商為其設定好的各種角色。

　　46公里外的便宜貨

　　村長眼里的“美好未來”

　　每天上午9點和下午2點，綠茵小鎮(zhèn)的看房班車都會準時從六里橋出發(fā)。這個位于房山區(qū)周口店鎮(zhèn)南韓繼村、距離城區(qū)46公里的新建小區(qū)總建筑面積約9萬多平方米，其中一期公開預售7棟，有四種戶型，共700多套房子，建筑面積從69.73平方米至129.73平方米不等。樓盤銷售人員表示：“一期已經(jīng)賣得差不多了，前不久剛交了6號樓和7號樓的鑰匙。”

　　看房班車順著京石路向南開去，一路上銷售人員不厭其煩地解答著看房人關(guān)于交通、環(huán)境等方面的提問。而人們最關(guān)心的還是這樣的房子住起來是否安全合法。“綠茵小鎮(zhèn)是當?shù)卮逦瘯议_發(fā)商建的小產(chǎn)權(quán)房，買房90日后就會發(fā)產(chǎn)權(quán)證，跟大產(chǎn)權(quán)的房子一樣擁有70年的產(chǎn)權(quán)。”他打包票似地說。

　　到了閻村出口，車子開上京周路，不一會兒就停在了綠茵小鎮(zhèn)的售樓中心門口。200米外便是廣告上刊登的那個1728元起/平方米的廉價小區(qū)，7棟南北朝向的6層樓房整齊地佇立著，北面是一大片楊樹林，南面正對著的是另一個基本建成的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，周圍沒有更高的建筑。

　　綠茵小鎮(zhèn)這7棟樓房已經(jīng)封頂，但每個單元門口仍堆放著不少沙土和雜物，贈送給一層住戶的私家花園的圍欄也還未圈起。一些看房人表示出對私家花園的興趣，但均被告知一層的所有戶型已全部售出，現(xiàn)在每平方米的最低價格是1900多元?；蛟S是工作日的原因，當天售樓大廳并不熱鬧，只零零散散有人前來咨詢，但房間兩側(cè)被分隔出來的幾間小屋卻不時有人進進出出，銷售人員告訴記者那是交訂金的地方。

　　對比北京城區(qū)的房價，這里2000元左右的價格簡直是個大便宜。

　　來自北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)：北京四環(huán)路以內(nèi)今年1至5月商品住宅期房平均售價為16510元；四環(huán)路至五環(huán)路每平方米售價15744元；五環(huán)路至六環(huán)路每平方米售價9308元；六環(huán)路以外每平方米7550元。

　　這里的銷售人員拿著計算器給記者算了一筆賬，如果購買一套二層的90.85平方米的兩室兩廳兩衛(wèi)，每平方米2238元，房屋總價便是203322元，再加上0.58元/平方米的物業(yè)費、16.5元/平方米的供暖費以及房屋總價2%的公共維修金，這套兩居室的全價則不到22萬元，而另一套位于六層的125.81平方米的三室兩廳兩衛(wèi)，售價則為1968元/平方米，算下來總價大約26萬元。“在城里差不多買一個廁所的錢，在這兒能買個大房子，多值??！”除了賣房人這么說，一些已經(jīng)在綠茵小鎮(zhèn)買了房的人也愛這樣表達。

　　看著記者還是有點疑慮，這名售樓人員又拿出三個文件的復印件，包括南韓繼村村民代表通過的在此地蓋樓的決定書、南韓繼村向周口店鎮(zhèn)發(fā)出的蓋樓請示以及周口店鎮(zhèn)表示同意的批復。然后他又遞過來一本由房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)某村委會頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。“到時候，就跟這個一樣，只不過發(fā)證機關(guān)是周口店鎮(zhèn)南韓繼村村委會。只有建在耕地上的房子要被查處，但這里以前是個水泥廠，沒問題的。”

　　村長眼里的“美好未來”

　　2007年開盤的綠茵小鎮(zhèn)目前的配套設施并不完善，當被問到以后有沒有蓋健身房的計劃時，售樓人員愣了一下?lián)u搖頭，然后指著小區(qū)南面說：“那邊倒是有個水庫，應該可以游泳吧。但這里距離十渡、上方山森林公園都不遠，沒事就可以去爬山。”

　　根據(jù)村里和開發(fā)商對小區(qū)的規(guī)劃，將來二期幾棟樓的商鋪都對外招商開放，幼兒園、醫(yī)院、超市、銀行、郵局也將逐步建成，方便居民日常生活。而現(xiàn)在想要找個不錯的飯館吃飯得坐車去5公里外的房山老縣城。對于這一點，前來看房的楊先生表示很理解，“這里肯定沒法跟成熟的社區(qū)比，小區(qū)畢竟剛剛建成，況且價格又這么便宜”。

　　順著綠茵小鎮(zhèn)前這條整潔的大道一直向東，便是村委會所在地。記者沿著這條路走下去發(fā)現(xiàn)，除了綠茵小鎮(zhèn)對面，緊鄰它旁邊的還有一個正在建設的小產(chǎn)權(quán)樓盤，而過了這里，路兩旁的建筑便開始由樓房轉(zhuǎn)變成風格統(tǒng)一的黃色平房，老人們在樹蔭下乘涼聊天，狗叫聲不時響起，這讓村莊的味道漸漸濃郁起來。

　　村長很熱情，對于村里建了綠茵小鎮(zhèn)、奧龍嘉苑和錦繡馨園三個小產(chǎn)權(quán)樓盤的事實，并沒有遮遮掩掩，同時他也證實了綠茵小鎮(zhèn)那片地原來是個水泥廠的說法。“因為水泥廠污染嚴重，所以不得不按規(guī)定關(guān)了，吸引不來別的企業(yè)投產(chǎn)，想要復耕，但地上的水泥坨子有這么厚，上級部門來看過，也覺得沒辦法弄。”村長用手比劃著。

　　水泥廠關(guān)了，許多村民沒了工作，于是村委會開始想在這塊地上蓋房子。“我們跟開發(fā)商的利潤五五分成。還要給全村1000多戶村民預留出樓房，等著以后老房子拆遷后，補完差價就可以搬進去。”對于賣房所得利潤的用途，村長說：“除了村委會留一小部分，其余都用在村民身上。”據(jù)辦公室內(nèi)的另一名工作人員介紹，2008年村委會為500多戶居民補貼了供暖費共170萬元。同時投入40多萬元補貼參加城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險的適齡人員。

　　“你看我們外邊的馬路很干凈吧，村里得給沒了工作的村民找活干，現(xiàn)在全村有30個人負責打掃衛(wèi)生，每個月發(fā)給他們450元。今年這些小區(qū)還沒正式入住，周圍的幾個果園就都被看房的人采摘光了。”另據(jù)村長介紹，等這些小區(qū)完全建好后，物業(yè)公司也將由村委會接手管理，小區(qū)里的商鋪將歡迎村民進駐，一批人的就業(yè)將得以解決。但最近這段時間，他仍需發(fā)愁另外一些工人的去處，因為村里最后一家水泥廠也快關(guān)閉了。

　　隨著城里人不斷涌入，村長對于村子未來的發(fā)展很有信心。“住在這里，就要在這邊買東西，各項設施就要完善。一句話‘用城里人的錢，養(yǎng)活我們農(nóng)村人’！”村長這樣總結(jié)了小產(chǎn)權(quán)房所發(fā)揮的紐帶作用。而一位坐在村委會傳達室的老人則表示，今年的養(yǎng)老保險需要自己掏的部分確實少了。

　　為了村民的利益建起小產(chǎn)權(quán)樓盤，便宜的價格又正好對上城里人的胃口。這一切看起來合情合理，卻并不合法。

　　住戶不關(guān)心轉(zhuǎn)正問題

　　對于小產(chǎn)權(quán)房，外界對其普遍定義為：在農(nóng)民集體土地上建的房屋，一般情況下由開發(fā)商和村委會或者基層政府比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂建房合同或協(xié)議，然后在集體土地上面開發(fā)建房并銷售，這些房屋由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會而不是國家房屋管理部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。據(jù)了解，目前我國的小產(chǎn)權(quán)房主要分兩種，一種是占用耕地建成的，另一種是在集體建設用地和宅基地上建成的。

　　和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”至少省掉一個環(huán)節(jié)：就是未繳納土地出讓金轉(zhuǎn)化成國有土地，僅是村委會和開發(fā)商的私下交易，所以房價大大低于同地區(qū)的商品房價格。

　　本月9日，國土資源部公開表示“小產(chǎn)權(quán)房”是違法建筑，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。這表明國家對于各種類型的小產(chǎn)權(quán)房一視同仁，并未因其是集體建設用地就網(wǎng)開一面。這一點南韓繼村的村長也很了解，因為村里建起了三個小產(chǎn)權(quán)樓盤，“村委會為此交了30多萬元的罰款，罰就罰了，人家也沒說什么”。但村長說自己并不知道罰款的依據(jù)是什么。

　　對于小產(chǎn)權(quán)房的“不合法”身份，村長解釋，其實不是不想“先領證、再生娃”，但土地轉(zhuǎn)讓征收的手續(xù)太難辦了，且土地被征走后，最后能落到村里的錢太少了，不足以養(yǎng)活全村老少。為了村子的長遠發(fā)展，為了一村老少的生計，村里只好與人“私生”小產(chǎn)權(quán)房。

　　很多已經(jīng)住進小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主不僅不在乎房子是否“私生”，連將來能否轉(zhuǎn)正都一樣覺得無所謂。當初，他們中的許多人都抱著“樓都蓋起來了，人都住進去了，那還能怎樣”的心態(tài)買下的小產(chǎn)權(quán)房。這聽起來好像是售樓人員的推銷言論，但看看通州區(qū)那些存在多年的小產(chǎn)權(quán)房以及住在里面的人們的生活，便很容易讓外人得出“的確不會怎樣”的結(jié)論。

　　從938路支1的總站大北窯算起，16站外是一個名叫“祥和樂園”的地方，北、中、南三區(qū)共23棟樓已經(jīng)全部住滿，同樣這也是小產(chǎn)權(quán)房。一個周六的午后，60多歲的葛先生坐在中區(qū)的長廊上，看著孫子在小區(qū)廣場上追趕皮球，時不時提醒一句“別摔著”。這樣的休閑生活，從兩年前就開始了。兩年前，兒子在這里買了一套每平方米2000多元的二手兩居室，并把他從東北老家接過來一起住。“這房子質(zhì)量好、設計也合理。雖然是小產(chǎn)權(quán)，但這么多人住在這兒已經(jīng)成氣候了，怎么可能拆呢？”更讓他覺得滿意的是小區(qū)的管理，不但比城里干凈整潔，而且一旦道路或公共設施出現(xiàn)問題，物業(yè)很快會派出人來維修，戴著紅箍的治安巡邏人員隨處可見。

　　葛先生說，這房子反正是自己住，又不往外賣，因此除了房產(chǎn)證的發(fā)證機關(guān)是當?shù)伛R營村村委會外，其他方面沒讓自己覺得跟大產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別。“這里安靜舒適，好像比鬧市的大產(chǎn)權(quán)還強呢！”

對于退休后做了12年房屋買賣生意、今年67歲的北京人王先生來說，小產(chǎn)權(quán)房的買賣同樣能給自己帶來不錯的收益。經(jīng)他手賣出的13套房子中，有11套是小產(chǎn)權(quán)房，其中昌平北七家的一套小產(chǎn)權(quán)房讓自己賺了14萬元。根據(jù)他的經(jīng)驗，小產(chǎn)權(quán)房的個人買賣要通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村級政府，雖然不用交各種稅金，但大多數(shù)地區(qū)都根據(jù)自己的情況制定了相應規(guī)定，要求買賣雙方繳納一定比例的管理費才能過戶。去年奧運期間他在房山買了一套小產(chǎn)權(quán)的準現(xiàn)房，近來每天他都會去新房里看看裝修進度，準備一裝好就很快搬進去享受清靜的晚年生活。對于購買小產(chǎn)權(quán)房的風險，他表示，反正是自己居住，房產(chǎn)證是不是按時下發(fā)、房子何時轉(zhuǎn)正都不重要，他現(xiàn)在最關(guān)心的是自己訂的報紙什么時候能被送到樓門口，而不是1公里外的村委會。

　　小產(chǎn)權(quán)房何以“越戰(zhàn)越勇”

　　國土資源部副部長贠小蘇上周四表示，由于各地的情況不一樣，每一宗土地的性質(zhì)不一樣，開發(fā)投入的情況不一樣，買房人的情況也各不相同，對于這種復雜的小產(chǎn)權(quán)房問題，中央或國土資源部不會出臺一個統(tǒng)一的文件。國土資源部將與各地共同從實際出發(fā)，認真調(diào)研，依法合情合理地處理。

　　此前曾有專家表示，國土資源部和建設部已經(jīng)形成了關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)范性文件。因此新消息的到來顯得十分突然，北京市國土資源執(zhí)法監(jiān)察大隊的一名工作人員表示，之前一直都在等國家出臺對小產(chǎn)權(quán)房統(tǒng)一的處罰措施和之后的管理辦法。得知新消息后，自己的心情多少有點復雜。他說：“小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管部門不止國土部門一家，還包括建委、規(guī)委、交通甚至消防等在內(nèi)的眾多政府部門，看來未來還得靠市人大出臺相關(guān)法規(guī)來管理小產(chǎn)權(quán)房。”

　　而北京市國土局辦公室的一名工作人員則謹慎地表示，還沒有看到國土部相關(guān)的文件，因此無法評論此事。對于國土部的最新態(tài)度，他認為不能簡單地理解為“不管”，而應是“放權(quán)”。

　　在各地小產(chǎn)權(quán)房的管理辦法還沒明朗的時候，買房人和村委會都處于一種并不焦慮甚至有點我行我素的等待中。南韓繼村村長上周五語氣輕松地對記者說：“國家管就聽國家的，地方管就聽地方的，讓交罰款就交罰款唄。”這似乎是聽話的態(tài)度，但這個村已經(jīng)基本建成的那三個小產(chǎn)權(quán)樓盤正是因為從2007年的“不聽話”開始才慢慢建起來的。

　　似乎第二個原因才是關(guān)鍵，但人們接著會更奇怪，非法建設了兩年的小區(qū)，期間沒人出來監(jiān)督制止嗎？對此，房山國土資源局辦公室的工作人員表示，他們沒有處罰的權(quán)力，有時候有人舉報，他們便到現(xiàn)場去發(fā)停工通知，但執(zhí)法人員剛轉(zhuǎn)身離開，現(xiàn)場便又熱火朝天地干起來。她說：“國家對這類非法建筑的處罰力度其實很小，要是罰個千八百萬的，估計就沒人敢建了。”

　　5月21日，深圳市四屆人大會議通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，其中規(guī)定，經(jīng)普查記錄的違法建筑，除未申報的外，符合確認條件的，適當照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利益，在區(qū)分違法建筑和當事人不同情況的基礎上予以處罰和補收地價款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證。但20天后，國土資源部組織會議，在專題聽取深圳市政府、廣東省國土資源廳對深圳處理農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑有關(guān)情況的匯報后認為，深圳市人大《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》處理的是國有土地上的違法建筑，與在農(nóng)民集體土地上違規(guī)違法建設、向社會公眾租售的“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)區(qū)別。

　　之后三部門又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于適用〈違法土地管理規(guī)定行為處分辦法〉第三條有關(guān)問題的通知》，明確如有地區(qū)發(fā)生土地違法案件造成嚴重后果或?qū)`反土地管理規(guī)定行為不制止、不組織查處等五種行為，將對縣級以上地方人民政府主要領導人員和其他負有責任的領導人員，給予警告或者記過處分；情節(jié)嚴重的，將給予撤職處分。加上國土資源部一次次表示要堅決查處“小產(chǎn)權(quán)房”等違法行為，并提醒大家千萬不要抱有任何僥幸心理的做法，使籠罩在小產(chǎn)權(quán)房周圍的氣氛開始變得緊張。“現(xiàn)在應該沒有人再蓋新樓了。”南韓繼村村長覺得這時再開發(fā)新的土地簡直是往槍口上撞，而繼續(xù)賣樓則是另外一回事。

　　是什么慫恿著它成長至今？

　　北京市國土局的一名工作人員脫口而出：“利益。”隨后他不忘補充：“個人觀點而已。”

　　小產(chǎn)權(quán)房走向何方

　　種種跡象表明，小產(chǎn)權(quán)房不會再像以前那樣自由自在了，但盡管如此，它仍沖著人們露出微笑。

　　“管理小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)力下放是否證明它最終仍將受到懲罰？”

　　“那可不好說。”北京某郊區(qū)國土局辦公室的工作人員告訴記者：“總之別買就對了，村委會發(fā)的房產(chǎn)證根本就不叫房產(chǎn)證。”

　　但告誡終究不能改變?nèi)藗儗τ诘土績r的趨之若鶩。

　　有專家認為小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”意味著對土地所有權(quán)屬進行根本的性質(zhì)上的改變，將農(nóng)村集體用地不經(jīng)合法程序直接轉(zhuǎn)為城市國有土地，而這樣做帶來的結(jié)果便是打亂了合理城鄉(xiāng)規(guī)劃、侵占農(nóng)村耕地現(xiàn)象變得更加猖獗，同時極大沖擊房地產(chǎn)市場。

　　中國人民大學農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學院副院長鄭風田表示，目前社會上關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展走向的討論主要有三種觀點。首先是先從小產(chǎn)權(quán)房入手，開征“物業(yè)稅”。通過這一方式協(xié)調(diào)、解決矛盾，這樣做比征收土地出讓金更加符合現(xiàn)代稅制原理，因為只有在政府提供了公共服務、公共保障后，產(chǎn)權(quán)才真正有價值，產(chǎn)權(quán)，因公共服務、公共保障而升值，用于滿足政府提供公共服務、公共保障需要，彼此雙贏。同時物業(yè)稅取代了土地出讓金，降低了初次購房的成本，同時因為養(yǎng)房子的成本有所上升，因此還能在一定程度上遏制爆炒房價的現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　其次是實行同地同權(quán)。目前在我國城鄉(xiāng)分割的二元體制下，兩塊其他條件完全相同的建設用地，若其中一塊是國有土地，便可享有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的權(quán)利，并得以在交易中體現(xiàn)價值；而另一塊是集體土地，則基本只有自用的權(quán)利而缺少交易的機會。這種主觀地將相同土地割裂開的做法，造成了小產(chǎn)權(quán)房只長在農(nóng)村集體土地上并由此引發(fā)出其他復雜問題。

　　此外，政府部門還可制定一條時間線，在這之前建造小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正，而在這之后的這類房屋則將被查處。但若真這么做，又有點違背國土部關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑”的一貫態(tài)度，因此能不能開綠燈、給哪些房子開綠燈等都將是個問題。

　　由此可見，解決小產(chǎn)權(quán)房問題仍需時日，這時日也許比我們想象中的還漫長。

　　這種土地制度變革中的產(chǎn)物，僅從名字就能看出其身份的不大方。

　　鄭風田認為，我國土地制度上的城鄉(xiāng)二元制，帶來了城鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)的斷裂。雖然還不知道各地政府部門將采取哪種方式對待小產(chǎn)權(quán)房，但我國人與房間的矛盾已由此凸顯，同時引發(fā)人們對城鄉(xiāng)一體化進程的思考。許多人認為，當小產(chǎn)權(quán)房使大量城市人涌入農(nóng)村生活時，便是兩個長久以來被割裂的群體加深了解、減輕歧視的難得機會。

　　與此同時，它讓經(jīng)濟水平有限的人擁有了屬于自己的空間，久居鄉(xiāng)村的人期待著一成不變的生活因它有所改變。不幸的是，無論曾受到過多少寵愛，被寄予了多少期待，或者已開始披上“租賃”、“生態(tài)大棚”等紛繁復雜的外衣，這位土地的“私生子”仍抹不掉從一出生就被烙上去的不合法身份。

　　現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的上空已是雷聲轟鳴，而無論之后是瓢潑大雨還是開始轉(zhuǎn)晴，人們要的只是改變目前這尷尬的煩惱。