任志強(qiáng)：用生活消費(fèi)指數(shù)來(lái)衡量 房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲

樓市回暖就在身邊

　　記者：近日，各地紛紛傳來(lái)樓市回暖的消息。6月23日，報(bào)告指出，上海豪宅市場(chǎng)整體回暖，湯臣一品一日售出5套。此外，僅6月上半月單價(jià)4萬(wàn)以上的豪宅成交量環(huán)比上升了51%。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，上周天津新建商品住宅成交26.8萬(wàn)平米，環(huán)比上漲了3.2%；成交均價(jià)為7149元/平方米，環(huán)比上漲了0.5%。如何看待這些回暖數(shù)字？

　　顧云昌：當(dāng)前樓市回暖，可從三個(gè)方面來(lái)分析：一是房?jī)r(jià)走出階段性谷底。去年年底和今年年初是房?jī)r(jià)的底部，去年8月到今年2月，房?jī)r(jià)持續(xù)下降，12月份下降得最多。但從今年3月開(kāi)始，房?jī)r(jià)環(huán)比趨于穩(wěn)定。二是房地產(chǎn)銷售量快速上升。2008年房地產(chǎn)銷售同比下降20%，這是近十年的最低點(diǎn)，我們也非常擔(dān)心銷售量持續(xù)大幅萎縮。但今年1到5月，房屋銷售同比上升26%，超過(guò)了2007年24.7%的上漲速度。銷售量的大幅增加，是市場(chǎng)回升的主要表現(xiàn)，同時(shí)也是基于2008年下降后的反彈。三是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)逐月回升。1、2月份房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)1%，4月增長(zhǎng)4.9%，5月增長(zhǎng)6.8%，按照這種發(fā)展勢(shì)頭，全年房地產(chǎn)投資有望超過(guò)10%。而之前的幾個(gè)月房地產(chǎn)投資一直落后于GDP的增長(zhǎng)，其主要原因在于，固定資產(chǎn)投資得到了政府大力扶持，而房地產(chǎn)投資是民間投資，增長(zhǎng)相對(duì)較慢?，F(xiàn)在的跡象表明，民間投資開(kāi)始逐步回升了。仔細(xì)分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售增長(zhǎng)和回暖，主要“三降”降利率、降稅收、降房?jī)r(jià)，政策效應(yīng)大，住房剛性需求有所釋放，推動(dòng)了回暖。

　　謝紅玲：判斷回暖的一個(gè)重要參照是，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)回暖是否已形成一致判斷，而開(kāi)發(fā)商的判斷往往來(lái)自其客戶量。比如，它開(kāi)發(fā)的100套房子有300人愿意購(gòu)買，那么需求增長(zhǎng)必然促進(jìn)供給的增長(zhǎng)，帶來(lái)整個(gè)市場(chǎng)的活躍。我身邊就有一個(gè)例子，目前北京西四環(huán)邊有一個(gè)樓盤(pán)，共有百余套期房，單價(jià)1.6萬(wàn)元，盡管開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有正式推盤(pán)，沒(méi)有開(kāi)始打廣告，但每套房基本都排了3個(gè)人等著買。從客戶積累量可以證明，回暖態(tài)勢(shì)可以肯定。

　　辯證看待回暖指標(biāo)

　　記者：對(duì)于目前的房?jī)r(jià)，有人認(rèn)為是漲了，但也有人持不同觀點(diǎn)，您如何看？

　　任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)的高與低可能每個(gè)人都有不同的解釋，最重要看你的參照物?，F(xiàn)在都說(shuō)房?jī)r(jià)在漲，大家也在懷疑中國(guó)住房市場(chǎng)房?jī)r(jià)是不是發(fā)生了巨大的調(diào)整。從5月份公布的數(shù)字來(lái)看，同比是下降的，環(huán)比是上漲的。4月份全國(guó)做生活物價(jià)指數(shù)調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，北京、上海從全球排名104位和111位上升到第26位和28位，在亞洲前10個(gè)國(guó)家里面，僅排在日本、新加坡等城市之后。既然我們生活消費(fèi)指數(shù)在不斷上漲，用消費(fèi)指數(shù)來(lái)衡量房?jī)r(jià)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)并沒(méi)有上漲。

　　謝紅玲：社會(huì)上常用“均價(jià)”這個(gè)概念。我認(rèn)為，這里面有一種誤導(dǎo)。均價(jià)常常受到房屋種類及地理位置的影響。某一個(gè)時(shí)期，遠(yuǎn)郊的住房供應(yīng)量較多，相應(yīng)的均價(jià)就會(huì)下來(lái)一些。眼下，許多開(kāi)發(fā)商對(duì)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，都采取低開(kāi)高走的策略。開(kāi)盤(pán)后為盡快收回成本就采取低價(jià)策略，一旦成本回收，就提高價(jià)格。

　　任志強(qiáng)：此外，值得關(guān)注的是，盡管前四個(gè)月商品房銷售量上漲明顯，但5月份日均為371套，比4月份下降20%，與3月份持平；6月份的第一周日均下降為278套，比3月份更有下降，比4月份則下降近60%。這顯然不是個(gè)好消息。但如果按3月份、5月份的日銷量計(jì)算，年化銷量就13.5萬(wàn)多套了，約等于2008年的1.8倍，則是個(gè)巨大的增幅；按4月份的日均446套計(jì)算，年化銷量就高達(dá)約16.3萬(wàn)套，則是北京的歷史最好水平了。

　　“圈地?zé)岢?rdquo;透露信心回暖

　　記者：6月25日，北京市土地儲(chǔ)備中心有9塊土地集體出讓，總成交面積達(dá)103.68萬(wàn)平方米。這是今年以來(lái)北京市交易最密集的一天。來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新一期土地月報(bào)，5月一線城市的熱門地塊成交火爆，地價(jià)水平出現(xiàn)明顯回升，與前12月均值相比上漲近三成。您認(rèn)為目前圈地?zé)岢敝噩F(xiàn)，其原因是什么？

　　謝紅玲：土地，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是最重要的生產(chǎn)資料。之前，大的開(kāi)發(fā)商都有一些“存貨”，以萬(wàn)科為例，在高地價(jià)的時(shí)候，就等待觀望，逐步消化過(guò)去的存量。而隨著前一階段樓市的不景氣及地價(jià)回調(diào)到他們可以接受的點(diǎn)位，開(kāi)發(fā)商又進(jìn)入新的開(kāi)發(fā)階段，開(kāi)始大規(guī)模購(gòu)買新的地皮。此外，5月土地成交火爆還與開(kāi)發(fā)商投資信心及開(kāi)發(fā)策略有關(guān)。從目前情況來(lái)看，樓市逐步回暖，大量的剛性需求表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購(gòu)買意愿，投資性購(gòu)房也重新出現(xiàn)在樓市。在這種背景下，開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市的前景也是較為樂(lè)觀的。因此，他們敢于在資金鏈緩解的情況下進(jìn)行拿地開(kāi)發(fā)，同時(shí)，在地價(jià)處于低谷階段也是開(kāi)發(fā)商低成本擴(kuò)張的最好時(shí)機(jī)。

　　記者：圈地?zé)岢睍?huì)不會(huì)帶來(lái)土地價(jià)格的上升，并影響房?jī)r(jià)？

　　謝紅玲：一定會(huì)的。地價(jià)不是決定房?jī)r(jià)的唯一因素，但一定是房?jī)r(jià)制定的重要參照系。舉個(gè)例子，前階段，北京廣渠門附近拍地，樓面價(jià)（從地價(jià)折算的建房成本價(jià)）達(dá)到2萬(wàn)元。此消息一公布，隨即產(chǎn)生連鎖反應(yīng)——該地盤(pán)附近富麗城的二手房?jī)r(jià)格迅速竄升。一位二手房業(yè)主立即提升了預(yù)期，掛牌價(jià)從1.8萬(wàn)元改為2.5萬(wàn)元。據(jù)了解，此地段二手房最終成交價(jià)達(dá)到2.3萬(wàn)元。土地價(jià)格直接影響到了業(yè)主的心理預(yù)期。“地價(jià)”是否決定“房?jī)r(jià)”？對(duì)此尚無(wú)定論。且不從成本角度考慮，單從地價(jià)帶來(lái)的心理預(yù)期看，這種決定作用在一定程度上是存在的。

　　是真實(shí)需求還是泡沫助長(zhǎng)

　　記者：據(jù)了解，近日深圳樓市出現(xiàn)了一成首付。“零首付”、“一成首付”這些曾經(jīng)在兩年前慣用的炒作伎倆，沉寂一段時(shí)間之后再次在深圳樓市出現(xiàn)。您如何看待此輪回暖及其背后可能存在的問(wèn)題？

　　顧云昌：現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有這些矛盾的地方，下一步宏觀調(diào)控方向怎樣，還有待觀察。在回暖的同時(shí)，杭州、寧波、深圳、上海、北京等敏感城市的泡沫也開(kāi)始出現(xiàn)，住房的投資和投機(jī)需求增加，高端樓房熱銷。如果說(shuō)去年許多人認(rèn)為是“現(xiàn)金為王”，那么今年隨著流動(dòng)性過(guò)剩和通貨膨脹的預(yù)期增加，現(xiàn)在人們認(rèn)為應(yīng)“資產(chǎn)為王”，靠房地產(chǎn)保值。此外，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)回升之時(shí)，民營(yíng)企業(yè)沒(méi)有別的投資項(xiàng)目，也就把資金投入到樓市上。

　　所以，一方面樓市回暖、熱起來(lái)了，真實(shí)需求釋放出來(lái)，另一方面也要警惕樓市“虛火”，尤其是靠借用銀行資金和金融杠桿去吹大的泡沫。在整個(gè)經(jīng)濟(jì)尚未完全回暖，人們收入預(yù)期不高，僅僅靠虛火和熱錢拉動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖是不牢固的。對(duì)于這些房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題，對(duì)宏觀調(diào)控政策提出新的挑戰(zhàn)，需要政府高度關(guān)注、耐心觀察、區(qū)別對(duì)待。扶持真實(shí)住房需求，尤其對(duì)中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還要進(jìn)一步拉動(dòng)；但也要控制投機(jī)的虛火?，F(xiàn)在上海的金融部門就嚴(yán)格控制多套房的貸款。這樣，才能保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展。

　　謝紅玲：這就要求涉及房地產(chǎn)的金融政策要細(xì)化一些，比如對(duì)于貸款人的資質(zhì)要求要更為嚴(yán)格，如何防范風(fēng)險(xiǎn)值得高度關(guān)注。

　　調(diào)控政策更應(yīng)注重長(zhǎng)效性

　　記者：今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)要保持健康發(fā)展，還有哪些問(wèn)題值得關(guān)注？

　　任志強(qiáng)：市場(chǎng)的力量是巨大的，政府的調(diào)控常常難以奏效正在于市場(chǎng)力量的強(qiáng)大，強(qiáng)大到了并不聽(tīng)從政府政策的指揮。樓市小陽(yáng)春來(lái)自于政策的放松，未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展則未必要再靠更多的彈藥。如果讓市場(chǎng)把氣候可能變化的注意力集中于政策可能發(fā)生的變化上，游戲中的效率就一定是最低的。政府和市場(chǎng)最擔(dān)心的還是房?jī)r(jià)是否會(huì)暴漲，從而破壞了剛剛靠政策推動(dòng)轉(zhuǎn)好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。去庫(kù)存化的整體形勢(shì)還很嚴(yán)峻，但市場(chǎng)整體的庫(kù)存量并不平均分布在每個(gè)經(jīng)營(yíng)主體手中。于是個(gè)別項(xiàng)目總會(huì)借機(jī)謀求利潤(rùn)最大化。因此媒體不應(yīng)該再將這種少量的現(xiàn)象擴(kuò)大化的變成市場(chǎng)的趨勢(shì)，否則就真有可能嚇住了市場(chǎng)中的消費(fèi)者、也嚇住了政府的官員。

　　謝紅玲：最根本的，還是要把保障性住房和商品房分開(kāi)考慮，制定政策。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)保障性住房供應(yīng)不足，政府不僅關(guān)注低收入者的實(shí)際需求，也照顧到他們的心理，于是就把注意力集中于平抑商品房?jī)r(jià)。其實(shí)，忽略了一個(gè)問(wèn)題，土地交易是國(guó)家壟斷，如果賣地的價(jià)格上去了，就沒(méi)有理由要求開(kāi)發(fā)商把房?jī)r(jià)降下來(lái)。畢竟，開(kāi)發(fā)商是市場(chǎng)主體，追求適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)本無(wú)可厚非。

　　從供需關(guān)系看回暖可否持續(xù)

　　記者：您認(rèn)為，眼前的回暖跡象能否成為回暖的趨勢(shì)？房?jī)r(jià)的走向如何？

　　任志強(qiáng)：目前的銷售統(tǒng)計(jì)可以得出的結(jié)論是，今年的銷售肯定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于去年，有一個(gè)較大的增長(zhǎng)。但是否能完成去庫(kù)存化的任務(wù)，則要看后半年的銷售量變化。北京最大的庫(kù)存量是現(xiàn)房的消化，約還有450萬(wàn)平方米的現(xiàn)房，但現(xiàn)房的消化速度遠(yuǎn)低于期房的消化速度。北京的期房銷售在加速，但新開(kāi)工減少時(shí)，可能會(huì)于明年上半年出現(xiàn)嚴(yán)重的不對(duì)稱，再次出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。只有保持下半年的充足開(kāi)工量才可能讓市場(chǎng)可持續(xù)的保持供需的平衡，這也是防止和限制房?jī)r(jià)在競(jìng)爭(zhēng)中上漲過(guò)快的重要條件。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展相似，最壞的情況已經(jīng)過(guò)去了，除非房地產(chǎn)商發(fā)瘋地漲價(jià)，從而逼著政策從支持再次變?yōu)榇驂?，讓消費(fèi)從積極的購(gòu)買再次退回為觀望。而目前從數(shù)字上看，尚未看到這種價(jià)格飛漲的情況。去年的房?jī)r(jià)指數(shù)是前高后低，今年則是前低后穩(wěn)。因此同比前幾個(gè)月的房?jī)r(jià)指數(shù)會(huì)是負(fù)增長(zhǎng)，環(huán)比在4月份之后略有回升；而下半年同比一定會(huì)是穩(wěn)定的。

　　謝紅玲：這種回暖可否持續(xù)，我認(rèn)為有三個(gè)關(guān)鍵：一是國(guó)家出臺(tái)的調(diào)控政策要切中要害，要更加注重長(zhǎng)效性；二是開(kāi)發(fā)商的調(diào)價(jià)也要更穩(wěn)一些，不要因短期贏利就唯利是圖；三是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，最近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)二季度GDP增幅將達(dá)到8%，這無(wú)疑會(huì)提振整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。