北京圈地?zé)岢痹佻F(xiàn) 專家解析房產(chǎn)版圖再度擴(kuò)張

據(jù)中國之聲《新聞縱橫》7時13分報道，很久沒人提到的“地王”，最近又重新回到人們的視線。就好象是為了配合這幾天的高溫天氣，土地市場也熱潮不斷。

　　北京市土地儲備中心在本周四和周五共集體出讓了12塊土地，成為今年北京市土地交易最密集的兩天，而成交價格也在這兩天被連續(xù)刷新記錄。周四通州區(qū)九棵樹大街地塊剛剛拍出17億4千萬的天價，但是“地王”的椅子還沒坐熱乎，第二天朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊就又拍出19.6億元，成為北京今年單塊土地價格最高的新“地王”。

　　土地成交價被頻頻刷新的不只是北京。還是本周四，重慶鴻恩寺地塊最終以38.1億元的價格被拍賣，成為繼2007年10月房地產(chǎn)市場調(diào)整以來，全國總成交價最高的“地王”。五六月份以來，北京、上海、廣州、深圳、杭州、大連等一線城市，不僅多塊入市土地爭奪激烈，高價成交，而且個別黃金地塊也再次創(chuàng)下天價成交紀(jì)錄。詳細(xì)情況中國之聲《新聞縱橫》節(jié)目主持人連線中國之聲記者王銳。

　　主持人：“據(jù)說周五北京‘地王’的爭奪是相當(dāng)激烈，你能不能給我們介紹一下當(dāng)時的現(xiàn)場情況？”

　　王銳：“是，那天拍賣的地塊位于北京市朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)水源九廠東墻外，緊鄰?qiáng)W林匹克公園。‘奧運(yùn)’題材讓這塊地一開始就吸引了眾多開發(fā)商的眼球，萬科、保利、中信、華潤、北辰、華遠(yuǎn)、龍湖這些地產(chǎn)大腕都現(xiàn)身參戰(zhàn)了。當(dāng)時在拍賣大廳就有人感慨：“真是能來的都來了！”

　　王銳：“在競拍開始后，各企業(yè)報價非常踴躍，此起彼伏，主持人應(yīng)接不暇，甚至多次出錯。中信地產(chǎn)甚至在其他公司沒跟進(jìn)的情況下兩次連續(xù)舉牌，引起現(xiàn)場的笑聲。在樓面地價達(dá)到每平米1萬5的時候，拍賣師進(jìn)行了特別提示。最后，成都中澤置業(yè)以19.6億元得手，高出底價8.74億元一倍還多。這樣的價格相當(dāng)于每平方米15217元，打破了1個月前富力競拍廣渠門外10號地時創(chuàng)造的15141元的最高單價，成為最新的‘單價地王’。也就是說，今年北京市的總價和均價“雙料”地王雙雙被刷新。”

　　主持人：“奧運(yùn)村鄉(xiāng)這個地塊應(yīng)該是在北京五環(huán)外了，這么高的成本價能賣得好嗎？”

　　王銳：“在五環(huán)外這么高的單價，的確讓業(yè)內(nèi)為這個項(xiàng)目的未來捏了把汗。當(dāng)時就有趕來觀戰(zhàn)的開發(fā)商為這塊地仔細(xì)算了一筆賬。實(shí)際上，每平方米1萬5還只是競拍的樓面價，再加上契稅、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、建安成本等等，每平方米成本不會低于2萬元，至少要賣到2萬2才可能有利潤。”

　　主持人：“據(jù)說，不但北京，全國其他地方的土地交易也是風(fēng)生水起，激烈競價的場面不斷上演，是這樣嗎？”

　　王銳：“是的，可以說最近兩個月，一些大城市的地價是你追我趕，開發(fā)商都忙著‘攻城略地’，圈地潮再次出現(xiàn)。萬科5月新增了6個地塊項(xiàng)目，分別位于無錫、佛山、沈陽和青島。綠地集團(tuán)5月在上海接連獲得兩個地塊。龍湖、保利也紛紛在北京增加土地儲備。各地開發(fā)商爭相購買、囤積土地，某些地塊的土地拍賣經(jīng)過上百次競價，成交價比底價翻了好幾倍。而且在這當(dāng)中是‘地王’頻頻出現(xiàn)，綠地集團(tuán)分別以9.57億元和12億元接連拿下上海兩塊地，當(dāng)了上海的‘地王’。雅戈?duì)柺且?0.28億元拿下了寧波‘地王’。在深圳，有兩塊捆綁的地塊，14分鐘內(nèi)就舉牌113次。”

　　主持人：“這些開發(fā)商這么大手筆，給人感覺真是不差錢，可是他們手里真有那么多余糧嗎？”

　　王銳：“應(yīng)該說，最近樓市回暖，確實(shí)讓房地產(chǎn)企業(yè)們不再那么囊中羞澀，又有了點(diǎn)底氣。而且近期一線房地產(chǎn)企業(yè)中有不少都有籌資購地的打算。象香港市場就有消息說，合生創(chuàng)展正在尋求發(fā)售1.2億股新股，籌集最高2.16億美元的資金。華潤置地也打算配售3億股、融資42.4億港元，來添置土地儲備和日后企業(yè)的運(yùn)營資金。據(jù)一項(xiàng)不完全統(tǒng)計：近期包括華潤置地、龍湖地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等在內(nèi)的10多家大型房企已經(jīng)或者計劃融資的總額將近540億元，融資方式包括股票增發(fā)、發(fā)行企業(yè)債、貸款等等，這些募集資金大都指向購地計劃。”

　　房地產(chǎn)各路諸侯跑馬圈地，擴(kuò)充版圖，沉寂了一段時間的圈地潮再次涌現(xiàn)，究竟透露出什么信號？我們馬上來連線北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司華北區(qū)總經(jīng)理李文杰先生：

　　主持人：“記得去年這個時候，好多地方土地還出現(xiàn)流拍的現(xiàn)象，可是相隔不到一年，當(dāng)初的‘燙手山芋’又都變成‘香餑餑’了。為什么房地產(chǎn)企業(yè)們現(xiàn)在這么急于拿地？”

　　李文杰：“有多重因素促成了房地產(chǎn)企業(yè)在最近以來，一段時間拿地的高潮，第一個就是從今年以來由于房地產(chǎn)市場受到多種刺激的鼓勵下回暖比較快，一季度到二季度，成交量在全國各個主要城市基本上都屢創(chuàng)新高，很多開發(fā)企業(yè)從市場回籠資金的速度加快，銷量大增，第二點(diǎn)由于今年以來，金融系統(tǒng)刺激經(jīng)濟(jì)的計劃之中，我們看到新增貸款的余額房地產(chǎn)占了最大的一塊，也就是說目前市場上的資金還是比較充沛的，房地產(chǎn)企業(yè)受到了市場回籠資金和金融市場流動性充裕的鼓勵之下，肯定希望能夠做更多的土地儲備為未來的發(fā)展打下基礎(chǔ)，就促成了目前很多的開發(fā)企業(yè)傾向于拿到更多的土地儲備。”

　　主持人：“有人形容，地價與房價，地市與樓市，就像屋檐下一起過日子的兩兄弟，你挨著我，我擠著你。那么現(xiàn)在冒出這么多‘地王’，對周邊的房價會不會有影響？有多大影響？”

　　李文杰：“這種影響還是非常明顯的，我們看到地價和房價歷來都有爭執(zhí)，互相促進(jìn)，互相拉動的情況卻是一個不爭的事實(shí)，最近以來，比較明顯的像北京廣渠路10號地，拍出10.2億的天價之后，很多開發(fā)商周邊的還有一些二手房的小業(yè)主，在第二天就將房價調(diào)高了10%，整個市場房價受到未來供應(yīng)的價格變動的預(yù)期在眼前立刻發(fā)生了變化，所以我們想這種‘地王’的不斷的產(chǎn)生，對整個房地產(chǎn)市場的價格的推高會有一定的指標(biāo)的作用。”

　　中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究院城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛認(rèn)為，土地市場最困難的時期已經(jīng)過去，但是下半年不會出現(xiàn)進(jìn)一步瘋狂搶地的局面，下半年土地市場將逐漸回歸理性。這主要是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)形勢還沒有完全好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場形勢預(yù)期也不是非常明朗，而政府肯定會采取相應(yīng)措施，適時改變推地節(jié)奏，土地供應(yīng)市場將整體保持穩(wěn)定。