普征房產(chǎn)稅尚缺立法和頂層設(shè)計

    1月28日，上海和重慶兩市同時對個人住房征收房產(chǎn)稅試點三周年。三年過去，房產(chǎn)稅在試點中究竟試出了什么，積累的經(jīng)驗與教訓對于后來者將產(chǎn)生怎樣的影響？

試點房產(chǎn)稅只針對少數(shù)人

    根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年12月重慶新建商品住宅價格同比上漲14.3%，上海新建商品住宅的價格同比漲幅更是高達24.3%。無論是上海還是重慶，房產(chǎn)稅都沒能阻擋住房價上漲的腳步。

    這一結(jié)果從一開始就在人們的意料之中，因為試點城市所推行的房產(chǎn)稅政策與人們最開始設(shè)想的并不一樣。

    在上海，政策主要是針對本市居民家庭在當?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》?，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。房產(chǎn)稅的征收不涉及存量住房，所以無法從根本上擠出多套房。而同時，上海還有多達六條稅收減免政策，這就使得上海試點的房產(chǎn)稅政策沒有實質(zhì)性的“殺傷力”。

    “目前來看，上海繳稅家庭的年稅費成本多在數(shù)千元。對于漲幅很大的房地產(chǎn)市場來說，這些成本難以撼動投資人涌入樓市的熱情。”中國房地產(chǎn)信息集團分析師楊晨青說。

    在重慶，房產(chǎn)稅的征收范圍比上海更為狹窄，征收標準對房屋的面積和價格進行了極為嚴格的限制，這種幾乎為豪宅量身定做的房產(chǎn)稅征收方式后來被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”，它同樣沒有關(guān)注多套存量住房，也沒有涉及人們最關(guān)心的普通商品房市場。

    無論上海還是重慶，房產(chǎn)稅很快成了一種只針對少數(shù)人的特殊稅種。

房產(chǎn)稅沒能改變土地財政

    房產(chǎn)稅之所以備受關(guān)注和期待，是因為預想中，這種針對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅不僅能夠擠出市場泡沫，更能為地方政府提供最為穩(wěn)定和廣泛的稅源，從而解決地方政府對土地財政的依賴，卡住房價上漲的空間。從目前的試點效果看，這一期待并沒有成為現(xiàn)實。

    數(shù)據(jù)顯示，截止到2011年年底重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級財政收入的比重僅為0.03%。

    據(jù)重慶統(tǒng)計年鑒顯示，2011年，重慶市國有土地使用權(quán)出讓金為1109.37億元，約占當年地方財政收入38.2%；2012年，增至1209.43億元，約占當年地方財政收入38.5%；2013年，據(jù)搜房網(wǎng)及重慶土交所現(xiàn)有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，重慶主城土地市場出讓居住、商業(yè)、金融類用地金額達1164億元。出讓金額僅次于北京、上海，并首次超過廣州居全國第三。

    上海的房產(chǎn)稅征收雖然絕對值上要多些，但其占財政收入的比重同樣微乎其微。而上海的土地市場，土地出讓金仍屢創(chuàng)新高。

    重慶大學法學院財稅金融方向副教授陳晴表示，房產(chǎn)稅肇始其實肩負著四大功能，包括調(diào)節(jié)貧富差距，部分代替土地出讓金成為地方稅收來源，抑制房價過快上漲，改變市場心理預期。但從現(xiàn)有稅收情況來看，滬渝兩地的房產(chǎn)稅收總額較小，占同期市級財政收入比率過低，對更深層次的土地財政問題替代效果有限。

房產(chǎn)稅改革2014進入立法通道

    在很多專家看來，試點城市的房產(chǎn)稅既沒有遏制房價快速上漲的勢頭，更沒有成為穩(wěn)定的主力稅源，或許這是目前房產(chǎn)稅擴圍遲遲沒有進展的原因。

    如何讓房產(chǎn)稅的影響從“心理層面”轉(zhuǎn)向現(xiàn)實層面，中國究竟需要怎樣的房產(chǎn)稅？

    財政部財政科學研究所所長賈康曾指出，房地產(chǎn)稅其實是一個綜合概念，既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來完善房地產(chǎn)稅應立足于“公平土地稅負，強化保有環(huán)節(jié)”，在推進個人住房房產(chǎn)稅試點之外，還應下調(diào)過高的住房用地稅負，簡并流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)稅費，重點發(fā)展保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅，對投機性(短期持有)住房實行高度超額累進稅率。

    從試點效果不難看出，簡單以戶型面積劃分，或是有意地回避存量住房，采取“老房老辦法，新房新辦法”的政策，無益于房產(chǎn)稅效果的最大化。

    房地產(chǎn)稅改革中最受市場關(guān)注的仍然是保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅試點擴圍。在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，目前房產(chǎn)稅改革面臨的最迫切的問題是如何在協(xié)調(diào)各方關(guān)系、有限的征管條件等諸多復雜的情況之上，起草稅法草案，進行合理的稅制設(shè)計。

    在中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛看來，目前重慶、上海兩個城市的做法都很偏重地方的獨特性，而缺少共通性，缺乏頂層設(shè)計的統(tǒng)籌，很難總結(jié)出一條為全國各地復制的改革經(jīng)驗。總結(jié)兩地改革的得失，新的試點工作不能再簡單地讓試點城市各自為政各行其是，而是要兼顧普遍性和特殊性。

    在胡志剛看來，雖然房產(chǎn)稅頂層設(shè)計的基調(diào)已經(jīng)確定，但卻不能倉促上陣，普征房產(chǎn)稅需要等待適當?shù)?ldquo;窗口期”，避免因為政策的突然變化對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過度的沖擊，同時，作為新增稅種，房產(chǎn)稅應經(jīng)過相應的立法程序，這在短期內(nèi)難以全部完成。

    “房產(chǎn)稅不能立即普征，但整個房產(chǎn)稅的改革卻不能因此停滯。”對于推進房產(chǎn)稅改革的方式，胡志剛認為，選擇一兩個城市進行擴大試點和加快房產(chǎn)稅立法并行是最好的路徑選擇。

    “為確保改革穩(wěn)步而又順利地進行，試點城市要在本城市內(nèi)進行房屋普查，搞清本市商品房、二手房、租賃房、保障房以及各個層面持有房產(chǎn)等方面的信息，搞清本市的人口結(jié)構(gòu)和人均、戶均住房保有量以及空置房、閑置房現(xiàn)狀。”胡志剛認為，全面推行房產(chǎn)稅還需要逐步消除信息孤島，構(gòu)建信息共享機制；要建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺以及不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，推動部門信息共享，提高房產(chǎn)稅各項改革政策的科學性、針對性、有效性。這是房地產(chǎn)市場長效機制基礎(chǔ)性的工作，也是穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅必不可少的支撐條件。

    “2014年，房產(chǎn)稅的試點城市將揭開面紗，房產(chǎn)稅改革很可能進入立法通道。根據(jù)十八屆三中全會的精神，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，這意味著邊試點邊立法將成為啟動房產(chǎn)稅改革的切入點和逐步推動房產(chǎn)稅改革向縱深發(fā)展的路徑選擇。”胡志剛說。