不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記喧囂背后 炒房沖動(dòng)或降溫

    2014年伊始，淡季不淡的樓市表現(xiàn)，令各界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的討論甚囂塵上。

    27日，有媒體報(bào)道，不動(dòng)產(chǎn)登記局在國(guó)土部地籍管理司掛牌，并將推出信息公開(kāi)查詢系統(tǒng)。不過(guò)，28日新華社很快跟發(fā)一篇報(bào)道稱，國(guó)土部否認(rèn)了上述消息，并表示目前重點(diǎn)仍是做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記頂層設(shè)計(jì)，“首先要盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門，建立部際聯(lián)席會(huì)議制度。”

    “這兩種相互矛盾的說(shuō)法，一方面反映出民眾對(duì)國(guó)家進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)的期盼，另一方面也表明了調(diào)控配套政策出臺(tái)面臨的困難較大。”北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心教授張文清對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，國(guó)內(nèi)數(shù)年前就呼吁健立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但至今才現(xiàn)曙光，其阻力存在于涉及部門繁雜等諸多方面。

    即便不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度出臺(tái)，對(duì)房?jī)r(jià)的直接影響也難樂(lè)觀。“我們更關(guān)心的是后續(xù)措施，如全國(guó)房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等會(huì)何時(shí)推出。”濟(jì)南一家房地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目部總經(jīng)理高杰對(duì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)，“這才是關(guān)鍵。”

預(yù)計(jì)6月前政策落地

    “感覺(jué)有點(diǎn)快。”27日晚，剛剛看到不動(dòng)產(chǎn)登記局掛牌報(bào)道的高杰對(duì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)。雖然事后證明這是一個(gè)不甚準(zhǔn)確的報(bào)道，不過(guò)網(wǎng)上的一系列相關(guān)信息，還是令這名在房地產(chǎn)市場(chǎng)摸爬滾打了近10年的負(fù)責(zé)人有了一些緊迫感。

    “比如，今年6月份以前不動(dòng)產(chǎn)登記管理?xiàng)l例肯定要出臺(tái)。”高杰說(shuō)。

    不動(dòng)產(chǎn)登記是近年來(lái)頗受關(guān)注的一項(xiàng)制度建設(shè)。2013年2月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于實(shí)施《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知，其中就要求出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并首次提出在2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記管理?xiàng)l例。在今年1月份召開(kāi)的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)上，國(guó)土部副部長(zhǎng)徐德明再次強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。

    “不動(dòng)產(chǎn)登記管理?xiàng)l例的出臺(tái)意味著我國(guó)目前不同種類不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)分離的管理狀態(tài)將結(jié)束，也將打破各省市彼此隔離的孤立狀態(tài)。今后每個(gè)公民、家庭的房屋和土地信息都將由專一的部門進(jìn)行登記統(tǒng)計(jì)，將改善以往信息不透明、管理不科學(xué)的問(wèn)題。”張文清表示，以房產(chǎn)登記為例，目前房屋買賣要求購(gòu)房人分別去國(guó)土部門和房產(chǎn)部門辦理土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，流程繁瑣不說(shuō)，付出的成本也巨大，更重要的是，由于房屋信息數(shù)據(jù)不健全，市場(chǎng)公布的數(shù)據(jù)五花八門，導(dǎo)致決策者無(wú)法出臺(tái)準(zhǔn)確有效的調(diào)控政策，購(gòu)房者也經(jīng)常受數(shù)據(jù)誤導(dǎo)，從而作出錯(cuò)誤的買房決定。

    不過(guò)，這一制度的推出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，恐怕并不是什么好消息。

    “在房地產(chǎn)的黃金十年，房產(chǎn)投資熱的一大原因，就是其隱匿性。”高杰說(shuō)，這使得房地產(chǎn)獲得了大量的投資資金，呈現(xiàn)出膨脹式增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，“房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)后，對(duì)房地產(chǎn)投資的熱情肯定會(huì)有一個(gè)打擊，特別是灰色收入比較高的人群，可能就不會(huì)再選擇投資房地產(chǎn)。”

    同時(shí)，統(tǒng)一登記也意味著房產(chǎn)稅的到來(lái)越發(fā)臨近。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，不動(dòng)產(chǎn)登記有助于推動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅的全面征收提供基礎(chǔ)條件，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會(huì)明顯加速。

    導(dǎo)報(bào)記者注意到，近期北京、鄭州等多地均傳出今年啟動(dòng)房產(chǎn)稅征收的消息，其時(shí)間點(diǎn)與不動(dòng)產(chǎn)登記管理?xiàng)l例的推出時(shí)間頗為吻合。

    “我們現(xiàn)在銷售的房子屬于學(xué)區(qū)房，對(duì)至少三成以上的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是二套房，如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，購(gòu)房者肯定會(huì)有所減少。”濟(jì)南一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的負(fù)責(zé)人孫飛對(duì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)。

多因素掣肘

    不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記被人們寄予厚望，甚至除了調(diào)控房?jī)r(jià)外，還被認(rèn)為是反腐利器。不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，無(wú)論是制度的推出時(shí)間，還是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，恐將都不會(huì)如想象中迅速。

    “住建部曾連續(xù)兩年表態(tài)將數(shù)百城市住房信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，但由于歷史因素、技術(shù)因素等問(wèn)題，這項(xiàng)工作的進(jìn)展情況并不順利。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授蔡德培對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示，以房屋登記為例，土地部門登記的是房屋的占地面積，而房管部門則登記建筑面積，兩部門的登記數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)不一致情況，“如何統(tǒng)一就是個(gè)問(wèn)題。”

    “實(shí)際上，不僅是房產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)，其他不動(dòng)產(chǎn)登記也存在類似問(wèn)題。登記的內(nèi)容上可能存在偏差，可能存在數(shù)據(jù)不全以及數(shù)據(jù)報(bào)備的準(zhǔn)確和差異性等問(wèn)題，都需要考慮。”張文清表示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，在解決上述技術(shù)問(wèn)題的基礎(chǔ)上才能順利完成。

    當(dāng)然除了上述因素外，推出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記需要邁過(guò)的“門檻”還包括健全法規(guī)、協(xié)調(diào)各部門利益等問(wèn)題。蔡德培表示，這項(xiàng)制度改革牽涉我國(guó)《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《海島法》、《草原法》、《森林法》等一系列法律，如果不徹底修改現(xiàn)行法律規(guī)范，這項(xiàng)制度很難有效實(shí)施。

    這或許是在回應(yīng)相關(guān)報(bào)道中，國(guó)土部一再?gòu)?qiáng)調(diào)“頂層設(shè)計(jì)”，而不愿給出后續(xù)工作具體時(shí)間的原因。“在不動(dòng)產(chǎn)登記管理?xiàng)l例出臺(tái)前，不動(dòng)產(chǎn)登記如何發(fā)證、如何管理都缺乏法律基礎(chǔ)，因此實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)需要等待。”張文清說(shuō)。

    在部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，即便相關(guān)法規(guī)、后續(xù)政策陸續(xù)出臺(tái)，帶來(lái)的壓力也在承受范圍之內(nèi)。“可能短期內(nèi)會(huì)帶來(lái)一些拋售，但長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)特別是二、三線城市的剛性需求依然巨大，總趨勢(shì)還是傾向供不應(yīng)求。這種波動(dòng)不會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的拿地速度、土地儲(chǔ)備、企業(yè)戰(zhàn)略、推盤計(jì)劃。”高杰說(shuō)。

    “我認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，可以減少部門之間的協(xié)調(diào)溝通成本，以及企業(yè)的成本。這可能是最主要的功能，至于其他的設(shè)想，更多則是人們的預(yù)期，還需要更多的條件和鋪墊才能實(shí)現(xiàn)。”孫飛說(shuō)。