107號文盯上影子銀行 房企資金斷水醞釀洗牌大戲

    近日，一份名為《關(guān)于加強影子銀行業(yè)務(wù)若干問題的通知》的“107號文”不脛而走，這些游離于銀行監(jiān)管體系之外，通過資金池業(yè)務(wù)支持房地產(chǎn)融資的信用中介體系將“被監(jiān)管”，再度引發(fā)了對房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⑹艿經(jīng)_擊的隱憂。

    著名財經(jīng)評論員、房地產(chǎn)分析師陳真誠認為，2014年，在整體“穩(wěn)健”的貨幣政策下，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策或?qū)⒗^續(xù)“從緊”，房企缺錢或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

資金流動性緊張概率大？

    國家統(tǒng)計局20日公布數(shù)據(jù)顯示，2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金12.2萬億元，比上年增長26.5%，增速比2012年提高13.8個百分點。從月度累計情況看，進入2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比整體保持高位穩(wěn)定的增長態(tài)勢。

    不過，另一方面，在這“12.2萬億元”之中，國內(nèi)貸款同比增長33.1%、利用外資同比增長32.8%、自籌資金增長21.3%；其他資金中，定金及預(yù)收款與個人按揭貸款分別增長29.9%與33.3%?？傮w來看，整體資金來源增速仍高于同期開發(fā)投資額，但除利用外資與自籌資金同比增速提高外，其他指標(biāo)增速均放緩。中國指數(shù)研究院認為，隨著銷售同比增速進一步放緩，定金及預(yù)付款，個人按揭貸款增速降低，表明銷售回款壓力依然較大。

    事實上，近年來強勢崛起的房地產(chǎn)開發(fā)商們普遍呈現(xiàn)出“高增長、快周轉(zhuǎn)、強擴張”的特征。值得注意的是，在瘋狂擴張的背后可能存在的資金風(fēng)險。在易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱看來，在銷售順暢資金還尚寬裕的情況下，這樣激進的做法或被稱為進取，但一旦市場受阻，銷售變緩，則這種情況就是玩火。

    一向被視為風(fēng)向標(biāo)的中央經(jīng)濟工作會議指出，貨幣政策的主要基調(diào)是穩(wěn)健，即“讓2014年的信貸增長和貨幣增長與實體經(jīng)濟增長相適應(yīng)”。單純通過信貸增長刺激經(jīng)濟增長時代的一去不復(fù)返，這或意味著與GDP增長相適應(yīng)的信貸增長和貨幣增長在2014年也將逐漸放緩。對房地產(chǎn)業(yè)而言，多年來房地產(chǎn)市場量價上行的關(guān)鍵推力，即金融業(yè)改革深化下經(jīng)濟流動性的改變，或也將對供需雙方的資金狀況產(chǎn)生顯著影響。

    在此背景下，市場人士認為，此次“107號文”對于影子銀行的監(jiān)管，減緩銀行表外資產(chǎn)的借貸增速，切斷影子銀行融資來源，著手?jǐn)D壓銀行間市場的流動性等一系列“動作”如果落實，無疑令房企通過信托或理財產(chǎn)品融資支持開發(fā)業(yè)務(wù)難度大幅增加。鑒于此，2014年資金流動性緊張仍是大概率事件。

“現(xiàn)金流”揭開洗牌大幕

    對于業(yè)績與利潤的追求從來沒有懈怠，對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，永遠保持現(xiàn)金流，才是穩(wěn)居行業(yè)上游的最佳保證，而要想保證高周轉(zhuǎn)，土地?zé)o疑是其確保業(yè)績的關(guān)鍵所在。

    梳理近年來房企的財務(wù)報表，可以發(fā)現(xiàn)在市場行情向上的情況下，房企的利潤來源于房價和地價的上漲，存貨規(guī)模驅(qū)動利潤增長。世聯(lián)行市場研究部總監(jiān)吳志輝指出，受累于地價上漲而房價受限，目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均凈利潤率為15%，且只有部分優(yōu)秀企業(yè)的經(jīng)營能力能跑贏平均水準(zhǔn)。

    這樣的“嚴(yán)峻考驗”在成都同樣存在。有業(yè)內(nèi)人士透露，受金融政策的預(yù)期影響，今年成都開發(fā)商的資金將受到限制，銷售回款會比較差。與此同時，成都預(yù)計有200個左右的新建住宅將在今年年中扎堆入市，對于保持“高周轉(zhuǎn)”運作的房企而言，伴隨著資金面收緊力度有增無減，這也代表著競爭的激烈與短期銷售壓力的增大。

    事實上，據(jù)監(jiān)測，全國2012年下半年共成交土地建筑面積達3.79億平方米，2013年全年成交7.49億平方米，這些土地預(yù)計將在2014年下半年集中上市?？藸柸鹧芯恐行木痛?ldquo;支招”—根據(jù)歷年的情況來看，資金流動性在上半年普遍較好，針對剛需的個人住房貸款無論是在利率優(yōu)惠的程度上還是貸款審批的嚴(yán)格程度上都遠好于下半年。因此，在上半年抓住窗口期跑量銷售將成為企業(yè)2014年最安全的銷售策略。

    陳真誠也指出，2014年，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)未雨綢繆，更加重視資金鏈問題，重視融資等問題，努力確保資金鏈不斷裂。在更積極主動地快速去庫存，盡可能快速回籠資金，充實企業(yè)資金鏈的同時，拓寬融資渠道，謀求融資多元化。

    另一方面，以成都房地產(chǎn)市場為例，無論是爭奪銷冠的藍光、保利[簡介 最新動態(tài)]、綠地，抑或暫居其后的萬科[簡介 最新動態(tài)]、龍湖[簡介 最新動態(tài)]、華潤等品牌房企，甚至是大量的中小房企，都在這場以缺錢為名的“大幕”下迎接著全新的變化。

    值得注意的是，在政策收緊之下，大型房企在房地產(chǎn)信貸總量中的占比進一步提高，就意味著中小型房企融資難度進一步加大。對此，陳真誠認為，企業(yè)間資金實力與融資能力以及負債率、到期債務(wù)壓力、產(chǎn)品去化能力、品牌等方面的差異化因素的綜合作用，或?qū)⑦M一步拉大大型房企與中小房企之間的差距，加速大型房企與中小房企之間的分化，再加上調(diào)控繼續(xù)、市場分化調(diào)整等因素的綜合作用，或在不太久的將來，真正意義上的市場洗牌大幕即將拉開。