在集體土地上怎樣建商業(yè)綜合體

    按照國(guó)際慣例，一個(gè)地區(qū)國(guó)土開(kāi)發(fā)強(qiáng)度達(dá)到30%已經(jīng)是飽和線。而在去年8月中旬公布的數(shù)據(jù)顯示，珠三角核心區(qū)國(guó)土開(kāi)發(fā)強(qiáng)度為27.51%，其中廣深佛莞開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已超過(guò)40%，在南海，這一數(shù)值已經(jīng)超過(guò)50%。而根據(jù)此前第二次土地調(diào)查結(jié)果顯示，南海7成以上的建設(shè)用地為集體建設(shè)用地。換言之，南?？捎玫慕ㄔO(shè)用地中，大部分是集體土地。如何釋放集體土地的活力，成為決定南海乃至佛山發(fā)展的關(guān)鍵。這也是佛山新型城鎮(zhèn)化道路上面臨的全新命題。

　　市場(chǎng)的力量已經(jīng)先行做出了探索。廣佛智城正是探索集體土地開(kāi)發(fā)新模式的先行者。在集體土地上建商業(yè)綜合體，也是南海開(kāi)始探索集體土地新型經(jīng)營(yíng)模式的第一站。

　　作者：廣佛智城商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事長(zhǎng) 黃河

　　黃河

　　人物名片

　　投身地產(chǎn)行業(yè)10余年，現(xiàn)任佛山市廣佛智城商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事長(zhǎng)。在大數(shù)據(jù)時(shí)代來(lái)襲的當(dāng)下，黃河帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)搭建平臺(tái)，在電商領(lǐng)域里長(zhǎng)袖善舞。他率先在80萬(wàn)平方米的商業(yè)土地上試水O2O體驗(yàn)式電商發(fā)展模式，并取得良好的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益。

　　精彩觀點(diǎn)

　　■第一次吃螃蟹，我其實(shí)還是有些忐忑的。這種忐忑并非來(lái)源于集體土地性質(zhì)本身，而在于由土地性質(zhì)所導(dǎo)致的商業(yè)運(yùn)營(yíng)難題。

　　■在探索發(fā)展路徑過(guò)程中，廣佛智城走過(guò)一些彎路，但同時(shí)也積累了不少寶貴經(jīng)驗(yàn)，正是這些經(jīng)驗(yàn)一步步指引著廣佛智城走上體驗(yàn)式電商發(fā)展之路。

　　■制造業(yè)“觸電”是大勢(shì)所趨。順德家電行業(yè)在今年“雙十一”的線上表現(xiàn)讓我們見(jiàn)證了佛山傳統(tǒng)制造業(yè)和新型營(yíng)銷工具、電商等結(jié)合之后煥發(fā)出的強(qiáng)大生命力。

　　集體土地能更好地“放水養(yǎng)魚(yú)”

　　在集體土地上建商業(yè)利弊參半：為商家提供了較低的門檻，能夠更好地“放水養(yǎng)魚(yú)”；但因?yàn)橥恋厮袡?quán)的短板，大型企業(yè)往往望而卻步。對(duì)此，廣佛智城的對(duì)策是做好服務(wù)。

　　2010年可以算是我事業(yè)生涯中的轉(zhuǎn)折年。那一年，我從南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)政府手中接過(guò)一塊不算小的土地，總建筑面積達(dá)80萬(wàn)平方米，就是現(xiàn)在的廣佛智城。與我之前承建的地塊不同，這是一塊集體用地。

　　在集體土地上建商業(yè)綜合體，是我的初次嘗試，也是南海開(kāi)始探索集體土地新型經(jīng)營(yíng)模式的第一站。

　　第一次吃螃蟹，我其實(shí)還是有些忐忑的。這種忐忑并非來(lái)源于集體土地性質(zhì)本身，而在于由土地性質(zhì)所導(dǎo)致的商業(yè)運(yùn)營(yíng)難題。

　　在集體土地上建商業(yè)利弊參半。相比之下，其優(yōu)勢(shì)在于集體土地通常以定期交租金的形式返還土地價(jià)值，客觀上不會(huì)要求開(kāi)發(fā)商短期套現(xiàn)，為商家提供了較低的門檻，能夠更好地“放水養(yǎng)魚(yú)”，國(guó)有土地則要求快速回收地價(jià)。

　　從投資回報(bào)上看，集體土地的建設(shè)目標(biāo)是通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理收獲商業(yè)價(jià)值，投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，對(duì)商家的支持和補(bǔ)貼政策做得更到位。

　　福禍相依。通過(guò)嘗試，我們發(fā)現(xiàn)集體土地上建商業(yè)同樣有短板，那就是對(duì)于那些有物業(yè)資產(chǎn)要求的商家并不具有太大的吸引力，而這類商家往往是大的龍頭企業(yè)，行業(yè)號(hào)召力不可小覷。

　　我想過(guò)許多辦法解決這一問(wèn)題，例如在引進(jìn)大公司的時(shí)候給予其一定的免租期，對(duì)那些不愿意投入裝修成本的，廣佛智城幫忙裝修等，總之盡可能減輕入園企業(yè)負(fù)擔(dān)，以此克服不能做物業(yè)資產(chǎn)的短板。

　　投資商業(yè)綜合體不當(dāng)甩手掌柜

　　在與商家溝通的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)企業(yè)對(duì)拓展線上渠道有強(qiáng)烈需求，繼而發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)電商企業(yè)也有走向線下的渴望，至此“中國(guó)電商體驗(yàn)之都”的提出水到渠成。

　　最近聽(tīng)到一些業(yè)界人士對(duì)廣佛智城的評(píng)價(jià)，說(shuō)廣佛智城的誕生為佛山帶來(lái)了三種模式的變革，即土地開(kāi)發(fā)模式、投資模式和商業(yè)模式。作為廣佛智城的項(xiàng)目操盤手，我是比較樂(lè)意接受這一評(píng)價(jià)的。

　　土地開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新帶來(lái)投資模式創(chuàng)新，以前投資者對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資是基于國(guó)有土地的，是對(duì)土地使用權(quán)和所有權(quán)的雙重投資，廣佛智城改變了這一投資現(xiàn)狀，投資者投資的是36年的土地使用權(quán)。投資者和租用者是類似于批發(fā)和零售的關(guān)系。

　　關(guān)于商業(yè)模式的創(chuàng)新，我想則應(yīng)該是包含兩個(gè)層面。一是廣佛智城對(duì)商業(yè)綜合體的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，廣佛智城統(tǒng)一將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給香港興盛資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，通過(guò)該公司的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)投資者與廣佛智城的租金收益共享。這一點(diǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)綜合體分拆出售，當(dāng)甩手掌柜不同。

　　二是廣佛智城對(duì)O2O體驗(yàn)式電商模式的試水，即在佛山乃至全國(guó)首次提出要打造“中國(guó)電商體驗(yàn)之都”。不避諱地說(shuō)，在探索發(fā)展路徑過(guò)程中，廣佛智城走過(guò)一些彎路，但同時(shí)也積累了不少寶貴經(jīng)驗(yàn)，正是這些經(jīng)驗(yàn)一步步指引著廣佛智城走上體驗(yàn)式電商發(fā)展之路。

　　在80萬(wàn)平方米的建筑體量上打造“中國(guó)電商體驗(yàn)之都”（現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)大到100萬(wàn)平方米），是我事業(yè)生涯中的又一大嘗試和挑戰(zhàn)。這是一盤很大的棋，如何下好這盤棋？

　　我首先考慮的是要有電商人才，除了高薪聘請(qǐng)外來(lái)人才之外，廣佛智城還開(kāi)辟了專門的人才培養(yǎng)通道，比如搞了個(gè)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地；與高校一起打造電商培訓(xùn)學(xué)院，培養(yǎng)金牌店長(zhǎng)和店員等，爭(zhēng)取通過(guò)以上行動(dòng)培育起廣佛智城電商人才圈層。

　　其次要聚集一批致力于嘗試體驗(yàn)式電商的企業(yè)，目前，廣佛智城已經(jīng)成功牽手夢(mèng)芭莎，美特斯邦威、優(yōu)衣庫(kù)等品牌也表達(dá)了進(jìn)駐意向?？梢源竽戭A(yù)測(cè)，未來(lái)5—10年，O2O體驗(yàn)式電商模式將成為市場(chǎng)主流。

　　最后是要保證物流、倉(cāng)儲(chǔ)等配套建設(shè)，廣佛智城周邊有很多現(xiàn)成的村居倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，如之前的舊金屬、塑料等回收?qǐng)龅?，物流配套基礎(chǔ)相對(duì)扎實(shí)。

　　人才聚集既要“自產(chǎn)”也要“進(jìn)口”

　　佛山應(yīng)該有意識(shí)地儲(chǔ)備電商人才，自行培養(yǎng)是路徑之一，另一個(gè)重要途徑是通過(guò)城市升級(jí)形成良好的環(huán)境，從而吸引更多的優(yōu)秀人才來(lái)佛山。

　　制造業(yè)“觸電”是大勢(shì)所趨。順德家電行業(yè)在去年“雙十一”的線上表現(xiàn)讓我們見(jiàn)證了佛山傳統(tǒng)制造業(yè)和新型營(yíng)銷工具、電商等結(jié)合之后煥發(fā)出的強(qiáng)大生命力。

　　但這只是制造業(yè)與電商結(jié)合的第一步。下一步將主要集中于電商推動(dòng)傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，一個(gè)明顯的信號(hào)是電商正在推動(dòng)“私家定制”等柔性生產(chǎn)行為的發(fā)生，傳統(tǒng)制造企業(yè)根據(jù)線上反饋的用戶需求對(duì)產(chǎn)品做局部調(diào)整，以推動(dòng)制造業(yè)生產(chǎn)流程再造。

　　電商推動(dòng)傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，對(duì)于制造業(yè)大市佛山而言，這一趨勢(shì)令人振奮，然而同時(shí)也衍生出一個(gè)問(wèn)題：電商人才何在？

　　一方面電商還算是新興產(chǎn)業(yè)，相關(guān)人才儲(chǔ)備自然較少，另一方面，由于佛山城市環(huán)境和城市建設(shè)面貌等制約，決定了佛山不太有優(yōu)勢(shì)去吸引高端電商人才，尤其是相對(duì)于近鄰廣州、深圳而言。因此，佛山應(yīng)該有意識(shí)地儲(chǔ)備電商人才。

　　對(duì)此，除了高薪聘請(qǐng)外來(lái)電商人才之外，廣佛智城采取的策略是“自行培養(yǎng)”，實(shí)現(xiàn)“進(jìn)口”與“自產(chǎn)”并重。放眼整個(gè)佛山市層面，我認(rèn)為這種一模式是可以踐行的。當(dāng)然，“進(jìn)口”的重要前提是通過(guò)城市升級(jí)形成良好的城市環(huán)境，從而吸引更多的優(yōu)秀人才來(lái)佛山。

　　說(shuō)到這里，關(guān)于佛山商住公寓的一點(diǎn)想法如鯁在喉，不吐不快。佛山很多地產(chǎn)項(xiàng)目（包括廣佛智城）在報(bào)建時(shí)明確要求不能出現(xiàn)公寓類產(chǎn)品，我認(rèn)為這是一項(xiàng)奇怪的規(guī)定。為什么不讓建公寓？是公寓產(chǎn)品會(huì)沖擊住宅市場(chǎng)嗎？這種推測(cè)完全是站不住腳的，事實(shí)上，綜合北上廣等一線城市經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公寓類產(chǎn)品與住宅項(xiàng)目應(yīng)該是相輔相成的關(guān)系。

　　小型單身公寓能給尚在起步期的年輕人更好的生存發(fā)展空間，也是適合年輕人的交流聚會(huì)場(chǎng)所，因此如果佛山能批建更多公寓類產(chǎn)品，會(huì)否對(duì)佛山吸引人才更有幫助？年輕人以公寓為過(guò)渡，立業(yè)安家之時(shí)也將帶旺住宅市場(chǎng)。

　　以上邏輯其實(shí)是制造業(yè)、房地產(chǎn)及大佛山的三方共贏。