樓市維穩(wěn)臨考驗(yàn)：投資需求加大 市場(chǎng)泡沫顯現(xiàn)

本輪金融危機(jī)，有學(xué)者公開(kāi)宣稱(chēng)，不是4萬(wàn)億，而是房地產(chǎn)救中國(guó)經(jīng)濟(jì)。初看似乎無(wú)理，但細(xì)細(xì)品味，卻也并非胡說(shuō)。事實(shí)上，4萬(wàn)億和房地產(chǎn)有著密切的關(guān)系。建設(shè)部的一位官員就曾毫不掩飾地說(shuō)，在國(guó)家的4萬(wàn)億元投資計(jì)劃中，與房地產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系的占32%。這位官員引述國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投入產(chǎn)出模型測(cè)算表示，在中國(guó)每100億元的房地產(chǎn)投資，可以帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)的產(chǎn)出286億元，因此，房地產(chǎn)是我國(guó)加大投資、拉動(dòng)消費(fèi)和解決就業(yè)的最佳行業(yè)。

　　房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的密切程度，我們還可以從兩者之間的反向表現(xiàn)中看出來(lái)。統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，我國(guó)實(shí)現(xiàn)GDP65745億元，同比增長(zhǎng)6.1%，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資28129億元。而同期，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4880億元，同比僅增長(zhǎng)4.1%，比去年同期大幅回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。按此計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重為7.4%，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為17.3%，較去年同期明顯降低。也就是說(shuō)，一季度GDP增速的下降與房地產(chǎn)投資的劇降有著直接的關(guān)系。

　　這種因果關(guān)系也反映在地區(qū)之間。從一季度已披露的部分省市GDP增長(zhǎng)情況來(lái)看，GDP增速超過(guò)10%的，東部省市中只有天津和江蘇，其余全在中西部；而排名靠后的，無(wú)一例外都是東部的省市，如深圳一季度GDP增長(zhǎng)6.5%，北京是6.1%，廣東5.8%，浙江3.4%，上海則墊底，為3.1%。上述省市GDP增速下滑嚴(yán)重，與其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)過(guò)于依賴外需有關(guān)。像廣東和浙江，經(jīng)濟(jì)的外向程度都非常高，而且企業(yè)的規(guī)模一般偏小，因此，最易受到危機(jī)的打擊。但除此外，也是因?yàn)樗鼈兏叨纫蕾嚪康禺a(chǎn)業(yè)。

　　從一季度房地產(chǎn)投資的區(qū)域結(jié)構(gòu)看，東部地區(qū)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，中西部地區(qū)則為正增長(zhǎng)。北京、上海、深圳、杭州等城市都是近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)漲得最快的城市之一。然而，在此輪危機(jī)中，房地產(chǎn)滑落的速度也非?？欤陨虾槔?，直到5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比去年同期還下降2.7%，是三大類(lèi)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目中惟一出現(xiàn)投資下降的一類(lèi)。由于房地產(chǎn)投資下降，致使一季度固定資產(chǎn)投資僅增1.7%，同比回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)投資的下降，是上海一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在全國(guó)墊底的一個(gè)重要因素，如果不說(shuō)主要因素的話。

　　總之，考察近年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)投資的關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)高度依賴房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)，某種程度上，說(shuō)房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)一點(diǎn)也不奇怪。

　　縱觀發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷程，雖然其房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在泡沫化，但沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家的發(fā)展是建立在房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上的。鑒于房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的關(guān)聯(lián)度廣泛，我們可以把它作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)看待，但如果將國(guó)家經(jīng)濟(jì)振興的希望放在房地產(chǎn)業(yè)上，出臺(tái)大力度的刺激政策，就可能非常危險(xiǎn)了。

　　首先，過(guò)度依賴房地產(chǎn)會(huì)扭曲政府的行為。套用一句話，有條件要上，沒(méi)有條件創(chuàng)造條件也要上，將過(guò)多的資金、資源配置給房地產(chǎn)業(yè)，不僅將對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生排擠效應(yīng)，造成社會(huì)資源配置的低效率，也可能誘發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)矛盾。

　　其次，過(guò)度依賴房地產(chǎn)還會(huì)導(dǎo)致金融的不安全。目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是用銀行貸款來(lái)開(kāi)發(fā)。銀行將過(guò)多的資金投入房地產(chǎn)，其他企業(yè)特別是中小企業(yè)從銀行得到的資金就少，從而使得這些企業(yè)因融資困難可能停產(chǎn)倒閉。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)占用過(guò)多的金融資源，一旦行業(yè)形勢(shì)不好，房子賣(mài)不出去，將會(huì)給銀行形成大量的呆壞賬，從而威脅金融安全。

　　第三，過(guò)度依賴房地產(chǎn)還會(huì)造成企業(yè)行為的短期化。由于房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量低、市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)低、利潤(rùn)高，這會(huì)使得不管什么企業(yè)都想進(jìn)入這個(gè)行業(yè)分一杯羹。當(dāng)全國(guó)多數(shù)企業(yè)都涌向這個(gè)市場(chǎng)時(shí)，不僅會(huì)出現(xiàn)行業(yè)泡沫，從整個(gè)市場(chǎng)角度看，這其實(shí)也是資源的一種錯(cuò)配，削弱國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的后勁。

　　最后，過(guò)度依賴房地產(chǎn)也會(huì)抑制居民的投資和消費(fèi)，導(dǎo)致整體福利水平的下降。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)畸形繁榮時(shí)，房?jī)r(jià)的高漲勢(shì)必會(huì)使得很大部分人和家庭，減少本來(lái)用于其他方面消費(fèi)和投資的支出，而努力積賺錢(qián)買(mǎi)房子，甚至為此負(fù)債，失去更多的發(fā)展機(jī)遇。

　　應(yīng)該說(shuō)，上述后果不是單個(gè)發(fā)生的，而是相互糾纏，共同作用。所以，對(duì)那些高喊房地產(chǎn)救中國(guó)的人士來(lái)說(shuō)，不能僅僅看到其支柱作用，一定要警惕其非理性繁榮對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的潛在危害。此種危害一旦顯性化，后果將非常嚴(yán)重。

　　房地產(chǎn)當(dāng)然要發(fā)展，但發(fā)展的方式是降價(jià)去庫(kù)存化，而不是繼續(xù)加大刺激的力度。