養(yǎng)老地產(chǎn)噱頭下被疑"圈地" 尚無具體成熟盈利模式

　　多家險企近期來到廣東查看相關地塊，欲布局養(yǎng)老地塊。不過，由于養(yǎng)老地產(chǎn)目前還沒有具體成熟盈利模式出現(xiàn)，在現(xiàn)有的掛鉤保單銷售養(yǎng)老社區(qū)入住資格的模式下，有相關人士疑惑是不是險企借機推廣高價養(yǎng)老險的策略之一？更有地產(chǎn)界人士質(zhì)疑，在進入養(yǎng)老地產(chǎn)的眾多地產(chǎn)商之中，不少是為了盤活問題土地，甚至是借著“養(yǎng)老”的名義圈地。

　　疑問1 險企借機推廣高價養(yǎng)老保險？

　　目前險企已做成的養(yǎng)老社區(qū)模式主要有兩種，一種是掛靠現(xiàn)有保單，一種是直接房屋租賃。不過有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，“掛靠保單進行養(yǎng)老社區(qū)資格的銷售，是否是險企變相地推廣高價養(yǎng)老保險？”

　　記者了解到，以泰康人壽的掛鉤養(yǎng)老保險產(chǎn)品為例，消費者若想入住養(yǎng)老社區(qū)，必須購買掛鉤指定的保險產(chǎn)品以獲得入住資格，而入住門檻高達200萬~300萬元。有銷售人員告訴記者，即使交了這筆數(shù)百萬元的“入場費”，入住之后還需要物業(yè)管理費、保潔服務費、基礎文化娛樂活動費等相關費用。

　　記者發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的保險產(chǎn)品與市場上其他的養(yǎng)老保險產(chǎn)品大同小異。“最大的差別在于將期繳產(chǎn)品的定額設置成每年20萬元甚至更高，以此獲得養(yǎng)老社區(qū)的居住權。其實也無形中推高了消費者的年繳保費。”

　　疑問2 配套醫(yī)療護理難保障？

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“事實上，在選址時配套設施是消費者在養(yǎng)老社區(qū)最為看重的一個環(huán)節(jié)，尤其是醫(yī)療護理這塊，但目前正在建設已經(jīng)選址的養(yǎng)老社區(qū)多是選在遠離市區(qū)的地方。”記者發(fā)現(xiàn)，目前泰康人壽拿下的地塊地處廣州市蘿崗區(qū)永和區(qū)境內(nèi)，遠離市中心，該區(qū)土地主要以工業(yè)用地為主，有相關人士表示，地塊周邊生活設施配套并不完善，公共交通也并不發(fā)達。

　　記者此前在探訪合眾在武漢的養(yǎng)老社區(qū)時也發(fā)現(xiàn)，盡管硬件突出，人性化措施到位，但在一些周邊配套問題上亟待完善。例如，養(yǎng)老社區(qū)全部建成后，可同時容納3萬名老人生活居住，但目前，社區(qū)周邊還沒有大型超市入駐。

　　疑問3 借養(yǎng)老地產(chǎn)“打擦邊球”

　　記者發(fā)現(xiàn)，目前市場上已出現(xiàn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目大多運營成本高企。以保利和熹會為例，盡管入住率達到50%~60%，收費較為高昂，但一直收不抵支。

　　部分旅游地產(chǎn)項目也借著養(yǎng)老地產(chǎn)的“東風”打“擦邊球”宣傳。去年，富力集團在惠州龍門的南昆山項目推出市場，主打養(yǎng)生別墅，并未有相應的護理配套，卻在宣傳上屢屢提及“養(yǎng)老地產(chǎn)”概念。而目前紛紛宣傳要進入養(yǎng)老地產(chǎn)的許多開發(fā)商也并未有具體的銷售模式及盈利模式。

　　至道地產(chǎn)總經(jīng)理曾遠明也直言，其實許多開發(fā)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)“并沒想好要做什么”，也有一部分開發(fā)商只是打著養(yǎng)老的名義做開發(fā)，因此有一部分現(xiàn)在是養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃，未來也可能有所修改。

　　疑問4

　　以“養(yǎng)老”名義

　　盤活問題土地？

　　房企熱情“扎堆”養(yǎng)老地產(chǎn)，一下子冒出上百個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，有地產(chǎn)界人士質(zhì)疑，在進入養(yǎng)老地產(chǎn)的眾多地產(chǎn)商之中，不少是為了盤活問題土地，甚至是借著“養(yǎng)老”的名義圈地，最后落入住宅開發(fā)或者旅游地產(chǎn)的窠臼。

　　克爾瑞商業(yè)研究員吳昊曾經(jīng)公開表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)”的養(yǎng)老社區(qū)不能密度太高，還有大量配套設施，其需要的土地量比一般住宅區(qū)要大得多，因此開發(fā)商不會輕易使用高價拍地的方式去做養(yǎng)老地產(chǎn)。“一般來說養(yǎng)老地產(chǎn)項目所使用的土地存在一定問題，沒辦法才打著做養(yǎng)老地產(chǎn)的噱頭開發(fā)住宅和別墅進入市場銷售。”

　　對于開發(fā)商借養(yǎng)老“圈地”的做法，曾遠明也向記者坦言，現(xiàn)在用來做養(yǎng)老地產(chǎn)的土地“通常不是位置最好的，土地的屬性也通常不是商業(yè)或者住宅，很有可能是旅游用地或者是福利院、療養(yǎng)機構用地”。他表示，這些土地不允許獨立產(chǎn)權銷售，在目前養(yǎng)老地產(chǎn)火熱的情況下，不少開發(fā)商想辦法去實現(xiàn)土地的價值，于是就采取開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的方式去迎合現(xiàn)在的大趨勢。

　　最新動向

　　險企：多家企業(yè)來穗看地 謀劃養(yǎng)老社區(qū)

　　“總部的養(yǎng)老地產(chǎn)項目小組成員已來廣東看過幾次地了，上一次去了中山，但是目前還有沒有實質(zhì)性的定論。”昨日，合眾人壽相關人士向記者表示。

　　有外資險企人士告訴記者，在去年年底，該險企集團總部CEO來珠海橫琴附近看了相關地塊，準備用于做養(yǎng)老地產(chǎn)之用。

　　有中介人士告訴記者，作為首家在廣州完成拿地的泰康人壽，在蘿崗布局的養(yǎng)老社區(qū)去年年底舉行了開工儀式。不過，昨日泰康人壽并未對此予以確認。

　　記者了解到，此前包括新華保險、中國人壽在內(nèi)的多家保險公司都有意向在廣東選址布局養(yǎng)老地產(chǎn)項目。2012年12月份，新華保險也曾與廣州市政府簽署養(yǎng)老健康等合作協(xié)議。

　　“目前有實質(zhì)性進展的險企并不多。”業(yè)內(nèi)人士指出，“現(xiàn)在地塊本來就是稀缺資源，加上拿地價格高企，同時需要相關的配套服務做支持，險企將養(yǎng)老社區(qū)建起來后能否盈利也是未知數(shù)。”

　　房企：超80家房企進入養(yǎng)老地產(chǎn)領域

　　在北京西山保利林語小區(qū)內(nèi)，保利集團的首個養(yǎng)老地產(chǎn)試點已在去年開始運營。作為小區(qū)酒店改建而成的養(yǎng)老公寓項目，保利和熹會擁有200個床位，據(jù)其管理公司保利安平相關負責人介紹，該項目在一次性繳納20萬元會員費后，折后最便宜的床位每月連吃帶住，大概要3400元。

　　與多圈地少蓋樓，“慢羊羊”的險企不同，房企在養(yǎng)老地產(chǎn)上不但“敢想”，更“敢做”。有數(shù)據(jù)顯示，目前全國已有超過80家房企進入養(yǎng)老地產(chǎn)領域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目也超過百個。

　　房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式也不盡相同。保利的第二個項目上海西塘越已開盤，采取的是出售使用權的方式，而萬科的北京幸福匯依托大社區(qū)進行養(yǎng)老公寓試點，位于杭州的萬科隨園嘉樹項目則全部以高端養(yǎng)老社區(qū)的模式開發(fā)。除了這些已入市項目，世聯(lián)地產(chǎn)、鳳凰股份、遠洋地產(chǎn)、綠城集團、金地集團、復星集團等，房企介入養(yǎng)老地產(chǎn)呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢。