單價(jià)四萬以上成交量下滑 “高大上”二手房遇冷

　　“高端、大氣、上檔次”這句當(dāng)下的流行語用來形容住宅市場(chǎng)也十分貼切。高檔住宅市場(chǎng)一直備受關(guān)注，其走勢(shì)往往會(huì)對(duì)整個(gè)樓市產(chǎn)生帶動(dòng)作用。從去年底到今年初，高檔住宅二手市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的疲軟走勢(shì)，主要表現(xiàn)為伴隨成交量的萎縮，成交價(jià)格在今年初小幅下滑。

　　高端二手住宅1月份上半月成交同比降六成

　　上周，一位專做二手豪宅的業(yè)內(nèi)人士一天內(nèi)在其微信上上傳三套別墅出售信息，總價(jià)在三千多萬到五千多萬不等。據(jù)他介紹，這三套別墅分別位于西山和小湯山，都帶有豪華裝修，而且業(yè)主表示如遇靠譜的買家價(jià)格還可以再商量。這三套別墅在他那已經(jīng)賣了一段時(shí)間，也有不少人詢問，卻沒人表示出明確的購(gòu)買意向。

　　據(jù)了解，不僅二手高端別墅成交遇冷，二手高檔住宅的成交在今年初也遭遇了寒流。根據(jù)麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，1月上旬(1-12日)高端二手住宅成交47套，相比上月同期下降52.52%，較去年同期下降65.7%。

　　整個(gè)2013年市場(chǎng)月成交保持較為活躍的態(tài)勢(shì)，月均在200多套，但進(jìn)入2014年，1月份上半月高端二手住宅成交量大幅下滑。麗茲行鄭海燕表示，除了受元旦與春節(jié)假期因素影響外，持續(xù)的調(diào)控政策也加重了買方觀望心理。根據(jù)麗茲行內(nèi)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，1月上半月購(gòu)買二手高檔住宅的新增量相比上月同期下降近四成，總帶看量下降近六成。鄭海燕預(yù)計(jì)，春節(jié)前后整體高端二手住宅市場(chǎng)將持續(xù)當(dāng)前冷淡狀態(tài)，整體成交量預(yù)計(jì)在150套以下。

　　大戶型二手房成交均價(jià)小幅下降

　　從我愛我家的房屋交易數(shù)據(jù)看，140平方米以上大戶型房源的交易均價(jià)出現(xiàn)小幅下跌。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，近一年多的購(gòu)房人群主要以資金實(shí)力相對(duì)有限的首次置業(yè)和首次改善的剛需購(gòu)房者為主，首次置業(yè)人群較多關(guān)注的是100平方米以下的中小戶型，首次改善的家庭則關(guān)注更多的是100至140平方米之間的中大戶型，而對(duì)于140平方米以上的大戶型房源，一方面，大戶型總價(jià)高，首付款和月供比例大，對(duì)資金實(shí)力的要求較高；另一方面，大戶型房源需要面臨繳納更加高額的契稅、營(yíng)業(yè)稅，稅費(fèi)成本較高；第三，大戶型房源流動(dòng)性要比中小戶型差，日后不管是再次出售，還是出租，都比中小戶型困難；第四，傳聞已久的房產(chǎn)稅，也使得部分購(gòu)房人群在購(gòu)房時(shí)更偏向中小戶型。

　　胡景暉表示，去年四季度，京七條的出臺(tái)，以及樓市調(diào)控從緊的表態(tài)，使得購(gòu)房人群觀望心態(tài)加重，購(gòu)房需求明顯萎縮。在此背景下，選購(gòu)大戶型的購(gòu)房人數(shù)量率先減少，需求的下滑造成了大戶型房源均價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。

　　高端二手房市場(chǎng)將在春節(jié)后回暖

　　以“高大上”為代表的二手高檔房市場(chǎng)在年初遇冷是一種暫時(shí)現(xiàn)象？還是預(yù)示著市場(chǎng)正在發(fā)著微妙的改變？

　　去年高端樓盤不斷入市并熱銷，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了一波快速拉升。但是到去年底，限價(jià)的嚴(yán)格執(zhí)行，高端樓盤放慢了入市的節(jié)奏。特別是“京七條”入市之后，新盤提價(jià)的沖動(dòng)得到了一定的抑制，這對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響。二手房市場(chǎng)也隨之陷入了觀望，整體市場(chǎng)的成交量出現(xiàn)了下降，其中高端二手房市場(chǎng)變化似乎更為敏感些，一些大戶型、高總價(jià)的二手房業(yè)主主動(dòng)下調(diào)了售價(jià)。

　　但是，市場(chǎng)人士對(duì)于春節(jié)之后的二手高端市場(chǎng)仍然看好。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師認(rèn)為，目前高端二手房市場(chǎng)的遇冷僅是暫時(shí)現(xiàn)象，春節(jié)之后市場(chǎng)會(huì)逐步回暖。首先，從高端新盤市場(chǎng)來看，春節(jié)之后大量高端新盤會(huì)逐步入市。很多高價(jià)土地將會(huì)在明年形成供應(yīng)，由于土地價(jià)格的高啟，新建商品房市場(chǎng)已經(jīng)被高端化。通過粗略計(jì)算可以看出其形成的商品房?jī)r(jià)格將會(huì)明顯高于在售樓盤價(jià)格。這些高端新商品房的不斷入市必然帶動(dòng)同檔次二手房的價(jià)格。因此，可以說目前高端二手房市場(chǎng)的走勢(shì)僅是階段性調(diào)整，對(duì)買房人來說也許是個(gè)不錯(cuò)的出手時(shí)機(jī)。

　　雖然春節(jié)后，二手高端市場(chǎng)可能會(huì)回暖，但從2014年整體來看，高端市場(chǎng)的熱度應(yīng)該不及2013年。胡景暉預(yù)計(jì)，限購(gòu)限貸的樓市調(diào)控政策退出的可能性不大，購(gòu)房人群仍將以自主性購(gòu)房人群為主，而且市場(chǎng)整體熱度也將略遜于2013年。2014年，北京大型房源的均價(jià)將基本保持穩(wěn)定。對(duì)于擁有大戶型準(zhǔn)備出售的業(yè)主來說，對(duì)價(jià)格不可期望過高。