激進(jìn)拿地背負(fù)沉重包袱 新城控股凈利潤率5%

　　江蘇最大地產(chǎn)企業(yè)新城控股集團(tuán)有限公司(01030.HK，下稱“新城控股”)在苦等11年后，終于在2012年11月29日登陸港股，成為自恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)之后登陸港股規(guī)模最大的內(nèi)資地產(chǎn)企業(yè)。上市一年后，新城控股成功突破200億元的銷售額年關(guān)，公司最近公布的業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2013年累計(jì)銷售額達(dá)206.24億元，同比增長27.82%。

　　“未來5年，進(jìn)入行業(yè)前20名，成為商業(yè)地產(chǎn)品牌第一梯隊(duì)，”對于未來，新城控股董事長王振華還有更遠(yuǎn)的目標(biāo)，接下來，公司將開啟住宅與城市綜合體雙核驅(qū)動戰(zhàn)略模式，年復(fù)合增長率不低于30%，擁有20個左右購物中心，持有面積達(dá)到200萬平方米。

　　不過，這樣的擴(kuò)張步伐，也使得新城控股從2010-2012年的高息融資額接近百億，凈負(fù)債率也都超過100%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。高息融資吞噬著新城控股的利潤，因而，近幾年，新城控股的凈利潤率一直維持在較低的水平，在2013年中期僅有5%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均12%的水平，這讓諸多業(yè)內(nèi)分析師為其捏了一把汗。

　　未來5年增速擬不低于30%

　　未來5年不低于30%的復(fù)合增長率，希望按照這樣的方式去做，新城控股3-5年可完成500億的年銷售規(guī)模，但這張藍(lán)圖具體該怎么走？

　　王振華說，有很多企業(yè)值得新城控股去學(xué)習(xí)和借鑒，比如龍湖。他對龍湖的擴(kuò)張軌跡及模式熟稔于心，對龍湖在擴(kuò)張速度上的把控也相當(dāng)認(rèn)同。新城控股在發(fā)展速度上也有相應(yīng)的計(jì)劃，“在500億元以內(nèi)考慮規(guī)模優(yōu)先、穩(wěn)健增加利潤的模式；超過500億元以后會以利潤為中心，適度規(guī)模的健康成長。”

　　擴(kuò)展版圖是第一步。時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，新城控股上市后繼續(xù)在長三角一帶攻城略地，全年累計(jì)耗資約71.32億元拿地16宗，新增土地儲備面積達(dá)約354萬平方米，是去年122萬平方米新增土儲量的近3倍，截至目前，集團(tuán)現(xiàn)有土地儲備面積近1400萬平方米。

　　“新城內(nèi)部拿地決策有個審核委員會，我本人是最終審核，有一票否決權(quán)，”王振華說，他主要看幾個數(shù)據(jù)指標(biāo)：項(xiàng)目凈利潤、做報告人的創(chuàng)新能力（產(chǎn)品方案圖），如果按現(xiàn)在區(qū)域售價測算沒有利潤，則不能做。

　　接下來，就是要求加快開發(fā)速度，就連商業(yè)項(xiàng)目，新城控股開發(fā)的要求也是拿地之后3個月開工，6個月銷售，銷售6個月內(nèi)要求銷售90%。這樣，開工后就可以獲得貸款，9個月資金就能實(shí)現(xiàn)平衡。按此速度，上述新增加的地塊，將成為未來兩年新城控股搶占市場份額的重要籌碼。

　　商業(yè)地產(chǎn)，會是新城控股未來的核心贏利點(diǎn)。“新城系”靠住宅起步，后逐漸進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。2007年，新城控股取得常州市中心惠商地塊，開始在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行探索。6年后，新城控股首個綜合體項(xiàng)目“常州吾悅廣場”開業(yè)。王振華介紹說，公司在6個城市開發(fā)了8個這樣的綜合體，其中3個已經(jīng)開業(yè)，其他的陸陸續(xù)續(xù)在銷售、在建。今年有300多萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目入市，其中10萬平方米商業(yè)是自持。

　　“未來五年，我們計(jì)劃再建和運(yùn)營的購物中心會達(dá)到20個，總的持有面積達(dá)到200萬平方米，自持商業(yè)地產(chǎn)每年的回報率預(yù)期為8%。”按照王振華的設(shè)想，未來商業(yè)地產(chǎn)在新城控股的比重將逐步由現(xiàn)在20%演變?yōu)?0%，最終達(dá)到80%，其中“吾悅”將成為公司統(tǒng)一的商業(yè)地產(chǎn)品牌，并由此進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的一線梯隊(duì)。

　　不過，讓標(biāo)普分析師李俊文疑惑的是，新城控股在多用途房地產(chǎn)項(xiàng)目方面的激進(jìn)擴(kuò)張，能否為其帶來所希望的回報？在此前的研報中，李俊文分析稱，新城控股在房地產(chǎn)租賃以及購物中心和寫字樓管理方面的經(jīng)驗(yàn)不多。如果該公司在項(xiàng)目完工或獲得租戶方面進(jìn)度延遲，則銷售額和租賃收入將下滑。

高息融資近百億吞噬利潤

　　而該公司向其他城市的擴(kuò)張，也是另外一個執(zhí)行挑戰(zhàn)因素。標(biāo)普此前的研報這樣分析，至少在未來兩年內(nèi)，新城控股的財務(wù)風(fēng)險仍將是其評級的主要限制因素。

　　事實(shí)上，作為江蘇最大的房地產(chǎn)企業(yè)，新城控股12年以來空守著新城B股的上市之名，為了擴(kuò)大規(guī)模，卻只能依靠銀行貸款和高息信托融資來籌集發(fā)展資金。

　　時代周報記者翻閱其赴港上市時的招股說明書發(fā)現(xiàn)，2010年、2011年及2012年上半年，新城控股從銀行和信托取得的借款總額為84.591億元、108.666億元和97.333億元；這帶來的是高企不下的凈負(fù)債率，對應(yīng)數(shù)據(jù)分別達(dá)到120.1%、127.7%和111.7%，無論哪年數(shù)據(jù)，都遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

　　“在不借助資本市場融資的情況下，新城系能成為江蘇最大的房企，實(shí)屬不易。但同時，這家公司對于融資渠道的拓展需求，比其他房企更加迫切。”有券商人士對時代周報記者分析說，由于融資渠道單一，新城控股的利潤不斷被高息所吞噬，公司營收總額并不小，但凈利潤率卻低得可憐，上述時間所對應(yīng)的凈利潤率數(shù)據(jù)分別為8.23%、9.07%和4.06%。到2013年中期，這一數(shù)據(jù)僅為5.4%，遠(yuǎn)低于12%左右的行業(yè)水平。

　　“由于其股權(quán)結(jié)構(gòu)涉及B股上市子公司，公司融資的大部分利息都無法被資本化，從而將被計(jì)入利息支出。”海通國際預(yù)計(jì)稱，新城控股的利潤率在2013年底仍維持在較低水平，該指標(biāo)亟待提升。此外，由于去年下半年銷售飆升，海通國際預(yù)計(jì)，新城控股的凈負(fù)債率將從年中的128%下降到90%，但仍高于大部分開發(fā)商。

　　新城控股副總裁歐陽捷在此前接受媒體的采訪時也坦承，公司負(fù)債率偏高，但沒有高負(fù)債高杠桿去撬動，企業(yè)規(guī)模就走不上去。在企業(yè)規(guī)?；那疤嵯?，企業(yè)的運(yùn)營模式又是高周轉(zhuǎn)模式，負(fù)債率適當(dāng)高一些是有利于去達(dá)到這樣的目標(biāo)。只要企業(yè)在可控的風(fēng)險范圍內(nèi)，那就是合適的。

　　“全國做信托的房企，新城控股是最早的，公司2002年就開始利用這種金融杠桿原理去運(yùn)營，到2011年信托做到了40多億元，但到2013年8月份基本換掉了，只剩5億元。”對于公司負(fù)債，王振華也有自己的看法，他說，海外融資平臺打開后，新城控股融資43億元人民幣，這些資金會給未來3-5年爆發(fā)性增長有決定作用，公司資金結(jié)構(gòu)也在優(yōu)化。以前很少長期借款，使用的資金主要是開發(fā)貸或發(fā)信托，長的兩三年，短的就一年，現(xiàn)在通過海外發(fā)債，時間是五年。我們希望在未來3-5年內(nèi)，凈負(fù)債率控制在80%。

　　王振華坦承，在國內(nèi)拿綜合體，現(xiàn)金流一定要平衡，不是錢砸下后就坐等收租。他所期望的是，未來3-5年，公司會逐步增加長期借款的比重。這樣，資金周轉(zhuǎn)的使用效率就大大提高，可以跨越至少兩個宏觀調(diào)控的周期。

　　當(dāng)然，新的融資平臺也并非無限制的。歐陽捷稱，只要是想發(fā)展，企業(yè)就永遠(yuǎn)缺錢，新城控股不排除任何能夠融資的機(jī)會。但合適的融資機(jī)會就要看最終的窗口期，同時也要看企業(yè)業(yè)績狀況，如果業(yè)績比較好，整個評級就會上去，融資成本自然就會下來。