樓市供需失衡 恐慌心理促“夾心層”加緊置業(yè)

　　春節(jié)前后多被視為樓市的傳統(tǒng)淡季，然而，今年卻與往年大不相同。特別是土地市場，延續(xù)了2013年年末的火熱態(tài)勢。在半月內(nèi)，北京今年已出讓各類地塊11宗，土地出讓金達(dá)到215.33億元，同比增550%。至此，拉開了2014年土地大戰(zhàn)的序幕。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，1-2月將有22宗地塊等待成交。即將出讓的地塊主要分布在朝陽、通州運(yùn)河核心區(qū)、昌平、房山和順義等，其中不乏多宗優(yōu)質(zhì)地塊。在土地市場的“熱情”推動(dòng)之下，不少改善型置業(yè)者心中的購房夢(mèng)再次被激發(fā)，然而，放眼樓市供應(yīng)寥寥無幾，春節(jié)前僅亦莊金茂悅逆市加推。改善型買家恐后期遭受擠壓，紛紛選擇在此時(shí)出手購買。

　　半月成交11宗土地，金額突破200億元

　　近來，不斷升溫的土地市場，并沒有因?yàn)榇汗?jié)的臨近而歸于平靜。截至1月15日，在半個(gè)月時(shí)間里，北京今年已出讓各類地塊11宗，土地出讓金達(dá)到215.33億元，同比增550%。而去年同期，北京僅成交5宗土地，出讓金為33.1億元。其中，萬科、綠地、遠(yuǎn)洋、金隅嘉業(yè)(金隅萬科城金隅·觀瀾時(shí)代)等名企，在本次開年土地大戰(zhàn)中，頗有斬獲。

　　本輪土地供應(yīng)高潮始于1月7日，當(dāng)天，北京4宗地密集成交，總土地出讓金達(dá)到了78.1億，總出讓建筑面積達(dá)到了64.37萬平米，平均溢價(jià)率則達(dá)到了52.7%。其中，房山區(qū)拱辰街道辦事處及長陽鎮(zhèn)09-04-21地塊商業(yè)金融用地（高教園區(qū)3號(hào)東側(cè)地塊），因位置較好，吸引了萬科、合景、龍湖、和裕、東亞等12家競標(biāo)主體參與競爭。最終，北京創(chuàng)意港商務(wù)服務(wù)有限公司、北京房開鼎盛投資有限公司和云南城投置業(yè)股份有限公司聯(lián)合體通過125輪的較量，以24.6億元的價(jià)格摘得該宗地，折合樓面價(jià)約為1.5萬元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)214%。

　　恐慌心理促“夾心層”加緊置業(yè)

　　在土地市場持續(xù)火熱，且高溢價(jià)成交的背景下，一些面臨升級(jí)置業(yè)的客群，由于擔(dān)心后市房價(jià)上漲，紛紛將購房計(jì)劃前置。特別是由于家庭人員增加、收入增長等所產(chǎn)生的改善型客戶，在樓市供應(yīng)“兩極化”的背景下，將遭受擠壓，面臨置業(yè)“困局”。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，2008年之后的樓市暴漲，很多購房者當(dāng)時(shí)買的都是剛需盤，戶型面積多在80-90平米，按照通常五年財(cái)富增值期推論，當(dāng)年的“剛需族”如今大都有相當(dāng)財(cái)富積累。錢有了，二胎政策若隨之放開，那么，很多家庭將要面臨著生孩子，生孩子以后就要面臨換房。由此可見，北京市的剛需盤成交的峰值出現(xiàn)在2009年，而改善型住宅的成交峰值大概在2014年變現(xiàn)，如果疊加2014年二胎的生育所產(chǎn)生的住房需求，可以預(yù)判，改善型住宅的成交峰值會(huì)出現(xiàn)在2014年到2015年。

　　亦莊改善型樓盤扎堆搶客

　　據(jù)了解，1月18日，亦莊金茂悅二期開盤當(dāng)天售罄。截至目前，該項(xiàng)目累計(jì)到訪客戶已超過25000人，足以證明亦莊樓市的吸引力。回顧過去數(shù)年，亦莊河西板塊由以往僅中信新城一枝獨(dú)秀，則變?yōu)槿缃竦乃拿骈_花。除亦莊金茂悅外，楓丹壹號(hào)、金第萬科金域東郡、城建海梓府等純新盤將相繼入市。加之老項(xiàng)目后期中信府(樓盤資料)。五盤聚集，促使亦莊河西區(qū)住宅市場的競爭日趨白熱化的同時(shí)，產(chǎn)品亦迎來全線升級(jí)。

　　以亦莊金茂悅為例，提出打造京東南的“全改善、全健康”住宅。引入“府系”健康科技系統(tǒng)，以置換新風(fēng)系統(tǒng)、負(fù)氧離子系統(tǒng)、生態(tài)空調(diào)系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)、24小時(shí)中央熱水系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、五級(jí)家居安防系統(tǒng)七大科技。在戶型方面，主要針對(duì)城市改善型置業(yè)人群，主打面積為130至150平米左右的3.5居，和180平米左右的4.5居。通過科學(xué)動(dòng)線設(shè)計(jì)，使得每個(gè)居室的空間尺度都要大于傳統(tǒng)住宅，每個(gè)戶型均做到3房朝南。并繼續(xù)保持了大面寬、短進(jìn)深、采光優(yōu)越、科學(xué)利用儲(chǔ)物空間等特點(diǎn)，同時(shí)，通過健康環(huán)保精裝、臺(tái)地園林、雙精裝大堂等細(xì)節(jié)，為業(yè)主構(gòu)筑安靜的生活氛圍。

　　專家指出，放眼樓市供應(yīng)，諸多地塊紛紛以地王價(jià)橫空出世，為實(shí)現(xiàn)成本回收與溢價(jià)，未來2-3年內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)將趨向大戶型、豪宅化。同時(shí)，保障類住房將持續(xù)供應(yīng)滿足剛需和剛改需求的較小戶型面積產(chǎn)品。由此可見，大量面臨升級(jí)置業(yè)的改善型客群，將面臨購房難題。不僅擔(dān)心房價(jià)的上漲、購房成本增加，同時(shí)，還要擔(dān)心有沒有合適房源的問題，所以，紛紛選擇于當(dāng)下出手。