雷軍提問(wèn)郁亮:中國(guó)房?jī)r(jià)能不能跌一半？

  　[摘要]雷軍問(wèn)郁亮“你們蓋的房子價(jià)格能不能跌一半”時(shí)，郁亮也曾一愣。但仔細(xì)思考后，他覺(jué)得這個(gè)可能性不是完全沒(méi)有。

　　互聯(lián)網(wǎng)思維能顛覆房地產(chǎn)的傳統(tǒng)思維嗎？

　　2013年底，郁亮在一次內(nèi)部演講中說(shuō)，他擔(dān)心未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似“小米”的攪局者，以互聯(lián)網(wǎng)思維模式打破舊秩序，威脅甚至取代以萬(wàn)科為代表的行業(yè)模式。

如果是政府，可能會(huì)說(shuō)這個(gè)提法違背“房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展”的方針，地方土地財(cái)政將大縮水，難以為繼；如果是銀行，可能會(huì)說(shuō)它們的“抵押品價(jià)格體系”要崩潰；如果是高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商，可能會(huì)覺(jué)得末日將臨；如果是有產(chǎn)階層，可能會(huì)說(shuō)“你不要危言聳聽(tīng)”；如果是買(mǎi)不起房的漂流一族，可能會(huì)說(shuō)“跌一半也買(mǎi)不起”；如果是實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的企業(yè)主，可能會(huì)說(shuō)“房?jī)r(jià)降下來(lái)，員工穩(wěn)下來(lái)”；如果是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，可能有的說(shuō)“中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)硬著陸”，有的說(shuō)“泡沫早消除，中國(guó)早安定”……

  　這個(gè)問(wèn)題并不是記者想出來(lái)的，而是小米科技董事長(zhǎng)雷軍提給萬(wàn)科總裁郁亮的。不久前，郁亮和上海媒體高層交流時(shí)，談到了互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)他的沖擊。

　　當(dāng)雷軍問(wèn)郁亮“你們蓋的房子價(jià)格能不能跌一半”時(shí)，郁亮也曾一愣。但仔細(xì)思考后，他覺(jué)得這個(gè)可能性不是完全沒(méi)有。2013年底，郁亮在一次內(nèi)部演講中說(shuō)，他擔(dān)心未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似“小米”的攪局者，以互聯(lián)網(wǎng)思維模式打破舊秩序，威脅甚至取代以萬(wàn)科為代表的行業(yè)模式。

　　在郁亮看來(lái)，小米做著再傳統(tǒng)不過(guò)、“再紅海不過(guò)”的手機(jī)、電視，卻在短期內(nèi)取得了巨大成功，是因?yàn)樗没ヂ?lián)網(wǎng)方式創(chuàng)造出了以前無(wú)法想象的高性價(jià)比的產(chǎn)品，同樣的性能以前要賣(mài)很貴，而現(xiàn)在很便宜。因?yàn)樾∶壮撕诵牡难邪l(fā)、用戶維護(hù)等功能外，生產(chǎn)等環(huán)節(jié)通過(guò)整合資源外包實(shí)現(xiàn)，銷(xiāo)售也通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)直供，沒(méi)有中間成本。

　　小米的定價(jià)原則是“平進(jìn)平出”，不賺原材料、零部件等硬件的錢(qián)，而是用有吸引力的售價(jià)快速占領(lǐng)消費(fèi)者，在軟件和互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用中開(kāi)展增值服務(wù)。

　　來(lái)看萬(wàn)科的價(jià)值鏈：籌資、買(mǎi)地、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理。郁亮說(shuō)：“我們買(mǎi)地的錢(qián)哪來(lái)的？集資，投資者給我們錢(qián)或我們借錢(qián)。設(shè)計(jì)誰(shuí)做？請(qǐng)別人做。施工請(qǐng)別人施工，賣(mài)房子請(qǐng)別人賣(mài)，物業(yè)也是請(qǐng)別人管理。那么我們創(chuàng)造了什么呢？好像沒(méi)有什么。而我們的行業(yè)又這么好，會(huì)不會(huì)有人想著要取代我們？”

　　而互聯(lián)網(wǎng)思維可能是這樣的：首先，一批想買(mǎi)房、又嫌房?jī)r(jià)太貴的人組成合伙企業(yè)，把能拿出來(lái)買(mǎi)房的錢(qián)拿出來(lái)，籌資問(wèn)題解決了；接著買(mǎi)地，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目中地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重也就是20%到30%；設(shè)計(jì)，不用像現(xiàn)在這樣請(qǐng)頂級(jí)設(shè)計(jì)事務(wù)所，住房其實(shí)是很簡(jiǎn)單的需求，找一些好的戶型在網(wǎng)上征求意見(jiàn)和修改，自己就可以完成；建筑施工安裝，公司這么多，可以外包；銷(xiāo)售，自己消化，連外包也不用，更不用去建豪華的“營(yíng)銷(xiāo)中心”。這樣的模式，資金成本低，設(shè)計(jì)成本低，幾乎沒(méi)有營(yíng)銷(xiāo)成本，房?jī)r(jià)就會(huì)大大下降。

　　“有人可能會(huì)說(shuō)，房地產(chǎn)是高度管制的行業(yè)，從規(guī)劃到施工審批很復(fù)雜，也不可能讓你隨便買(mǎi)地和建設(shè)。是的。但如果管理層發(fā)現(xiàn)，一些年輕人用這種方式能更好地解決住房問(wèn)題，讓住房不再成為一個(gè)壓力重重的社會(huì)問(wèn)題，是不是就會(huì)認(rèn)可甚至支持？

　　“現(xiàn)有的體系解決不了的問(wèn)題，有人用新方式解決了，有什么不好呢？至于審批環(huán)節(jié)，如果按照互聯(lián)網(wǎng)思維，都在網(wǎng)上公布，審批實(shí)時(shí)透明，看哪個(gè)環(huán)節(jié)慢，不是也能加快審批嗎？問(wèn)題不在于互聯(lián)網(wǎng)思維能不能讓房?jī)r(jià)跌一半，而在于，用這種思維看未來(lái)，現(xiàn)在所有的模式未必就是合理的，不能改變的。”郁亮說(shuō)。

　  在一次業(yè)內(nèi)論壇上，郁亮更直接表示，包括萬(wàn)科在內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有準(zhǔn)備好未來(lái)的”船票“。他說(shuō)：“房地產(chǎn)未來(lái)20年基本向好的局面不會(huì)改變，這是大勢(shì)，但誰(shuí)能在未來(lái)存活、發(fā)展得好，包括萬(wàn)科在內(nèi)，可能都沒(méi)有準(zhǔn)備好這張‘船票’。我們未來(lái)的對(duì)手不是現(xiàn)在所謂的對(duì)手，而可能是完全不知道的人做我們的對(duì)手。所以我覺(jué)得我們的行業(yè)真的需要改變，與其被別人革命，不如革自己的命，這樣的話至少可以選擇‘死’的方式會(huì)好看一點(diǎn)。這是一個(gè)特別嚴(yán)肅的話題。”

　　萬(wàn)科多年來(lái)積累了龐大的業(yè)主資源，萬(wàn)科物管曾是一面服務(wù)的旗幟。郁亮對(duì)此的思考是，“未來(lái)會(huì)不會(huì)有哪個(gè)企業(yè)說(shuō)，我來(lái)替你管所有物業(yè)，物業(yè)管理完全免費(fèi)。為什么可能呢？計(jì)算一下，萬(wàn)科全國(guó)不少小區(qū)一個(gè)三口之家的房子，一年收的物業(yè)管理費(fèi)是3000多塊錢(qián)，人均1000塊錢(qián)。而這些用戶的價(jià)值是很高的。雖然免收物業(yè)管理費(fèi)，但因?yàn)榫珳?zhǔn)了解業(yè)主，可以為他們提供其他服務(wù)比如金融服務(wù)，通過(guò)其他服務(wù)形成商業(yè)模式。”

　　萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶曾表示：“萬(wàn)科下一步的商業(yè)模式將與蘇寧、阿里巴巴、菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)等的商業(yè)模式如出一轍，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，利用萬(wàn)科充沛的金融資源為其提供服務(wù)，在搞定銀行金融通道后，下一步一定會(huì)和互聯(lián)網(wǎng)公司合作，將金融服務(wù)變得更加便利化、互聯(lián)網(wǎng)化，符合現(xiàn)代消費(fèi)趨勢(shì)。”

　　郁亮說(shuō)，張瑞敏有一句話“沒(méi)有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)”，聽(tīng)了很觸動(dòng)?，F(xiàn)在的觀念，包括百年老店、基業(yè)長(zhǎng)青、精益求精、日積月累，都是建立在工業(yè)時(shí)代的基礎(chǔ)上的，其前提是有一個(gè)很穩(wěn)定、恒定的商業(yè)環(huán)境。而在發(fā)生了“破壞性創(chuàng)新”的環(huán)境大變革之中，這些東西還夠不夠用呢？

　　在世上所有的制約中，對(duì)人的思維的制約是最大的制約。且讓我們站在互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)制約最少的、又新又平的地方，大膽思考一下：中國(guó)房?jī)r(jià)能不能跌一半？