樓市供需趨穩(wěn) 土地成本提高令房價仍具上漲動力

　　　國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布的“2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”報告顯示，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，同比名義增長19.8%，連續(xù)5個月穩(wěn)定在19%至20%之間。同期銷售增幅也在放緩，截至去年末，房地產(chǎn)銷售金額增幅降至26.3%。分析人士認為，這意味著房地產(chǎn)市場供需兩端都趨于穩(wěn)定，但土地等成本的提高，仍將給房價帶來上漲壓力。

　　值得注意的是，從待售面積數(shù)據(jù)不難看出，一些地區(qū)的房地產(chǎn)待售面積較大，暗藏不小的供應(yīng)壓力。分析人士表示，隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，一些中小城市房地產(chǎn)投資熱情或被激發(fā)，區(qū)域市場風(fēng)險值得警惕。

　　供需雙雙趨于穩(wěn)定

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%，增速比2012年提高3.6個百分點。同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積665572萬平方米，同比增長16.1%；房屋新開工面積201208萬平方米，增長13.5%；房屋竣工面積101435萬平方米，增長2.0%。值得注意的是，去年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積38814萬平方米，同比增長8.8%；土地成交價款9918億元，增長33.9%。

　　多家機構(gòu)發(fā)布的報告指出，房地產(chǎn)市場供應(yīng)趨于穩(wěn)定，說明房地產(chǎn)企業(yè)的市場信心正逐步恢復(fù)。從同日發(fā)布的國房景氣指數(shù)可以看出，去年12月“國房景氣指數(shù)”為97.21，比上月提高0.83點。需求端的數(shù)據(jù)也在接近平穩(wěn)水平。上述報告顯示，2013年商品房銷售面積130551萬平方米，同比增長17.3%；商品房銷售額81428億元，增長26.3%。與歷史同期相比，仍然處于較高水平。

　　受此影響，房企的資金狀況仍處于充裕狀態(tài)。2013年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金122122億元，同比增長26.5%，增速比2012年提高13.8個百分點。其中，定金及預(yù)收款34499億元，增長29.9%；個人按揭貸款14033億元，增長33.3%。

　　鏈家地產(chǎn)的報告認為，去年房地產(chǎn)市場的銷售主要由剛需帶動，且?guī)в幸欢ǖ目只徘榫w，但這種爆發(fā)不可持續(xù)。隨著去年四季度部分熱點城市收緊樓市調(diào)控，加之節(jié)假日因素的影響，交易冷淡的局面可能延續(xù)到今年第一季度。

　　房價仍具上漲動力

　　去年年末召開的一系列重大會議，定下了“市場主導(dǎo)”的房地產(chǎn)調(diào)控思路。分析人士認為，雖然該行政手段短期內(nèi)難以退出，但隨著熱點城市市場供應(yīng)的增加，未來市場總體供需將得到緩解，成交量、價格等走勢將趨于穩(wěn)定，難以出現(xiàn)類似2013年的大幅波動。

　　盡管如此，房價仍然具備一定的上漲動力。多家機構(gòu)的報告顯示，一線城市和熱點二線城市的供需缺口仍然較大，短期內(nèi)難以填補。今年各項增加供應(yīng)的舉措將控制房價漲幅，但尚不足以改變房價上漲的大勢。

　　與此同時，去年以來各地誕生多宗高價地塊，多數(shù)城市的“地王”記錄被刷新。土地成本的提高，不僅成為未來房價上漲的推動力，而且對市場預(yù)期帶來不小影響。分析人士認為，今年整體房價可能維持小幅上漲。

　　值得注意的是，在一線城市增加供應(yīng)的同時，一些三四線城市卻面臨不小的去化壓力。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年末，全國商品房待售面積49295萬平方米，占去年全年商品房銷售面積的37.8%，比2012年末增加12835萬平方米。其中，新增的待售面積主要集中在三四線城市。

　　中原地產(chǎn)的報告顯示，樓市已經(jīng)出現(xiàn)嚴重分化，一二線城市聚集了過多的資源。從全國房地產(chǎn)市場看，局部三四線城市的庫存積壓已非常嚴重，市場甚至面臨崩盤風(fēng)險。

　　據(jù)了解，在鄂爾多斯和溫州樓市先后因投資資金撤出而出現(xiàn)調(diào)整之后，國土部已特許這些城市調(diào)減年度新增供地規(guī)模。但分析人士認為，隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，三四線城市可能再次掀起房地產(chǎn)投資熱潮，這種潛在風(fēng)險需要警惕。