不動產(chǎn)登記將步入實操階段 采取“房地合一”模式

    《不動產(chǎn)登記條例》最令人關(guān)注的是紙質(zhì)(電子)不動產(chǎn)登記簿，它將告別過去“土地”和“房屋”兩張皮分離的局面，采取“房地合一”的模式。不動產(chǎn)登記簿的具體內(nèi)容包括土地身份證號、房屋建筑面積、土地分攤面積、土地坐落屬性、詳細圖紙等，預(yù)計這項工作將在2018年才能完成。

    國土資源部(以下簡稱“國土部”)副部長徐德明在1月10日召開的2014年全國國土資源工作會上說，國土部將盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門建立部際聯(lián)席會議制度，加快組建不動產(chǎn)登記局。

　　據(jù)記者最新獲悉，即將組建的不動產(chǎn)登記局將隸屬于國土部地籍司，擬定編制人員不會超過30人，行政級別為正處級。2014年6月，國土部將會把不動產(chǎn)登記局人員編制方案與《不動產(chǎn)登記條例》一起上報國務(wù)院。兩個“拳頭產(chǎn)品”屆時將打響不動產(chǎn)登記制度的“首槍”。

　　“國土部已完成全國第二次土地調(diào)查工作，摸清了土地家底，這為土地登記全覆蓋提供了可靠的基礎(chǔ)支撐。現(xiàn)在落實不動產(chǎn)登記制度，有助于更好地落實《物權(quán)法》規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。”國土部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴中國房地產(chǎn)報記者。

　　地籍司管控 10萬人從事

　　雖然本屆政府上任之初明確任期內(nèi)人員編制不增加，但據(jù)記者了解，國土部正在籌備掛靠在地籍司下面的不動產(chǎn)登記局，擬定編制人員不會超過30人，行政級別為正局級。據(jù)悉，目前中央編制委員會辦公室正在對不動產(chǎn)登記局的編制進行論證和確立，已經(jīng)通過其職責主要為監(jiān)管全國不動產(chǎn)登記信息動態(tài)、產(chǎn)權(quán)變動情況、交易情況和有關(guān)價格數(shù)據(jù)等。該局一經(jīng)成立，不動產(chǎn)登記將告別各自為政的局面。

　　“正在籌備的不動產(chǎn)登記局將負責指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺四統(tǒng)一。行業(yè)管理和不動產(chǎn)交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由相關(guān)部門承擔，各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實際，將不動產(chǎn)登記職責統(tǒng)一到一個部門。”鄒曉云表示。

　　“將多部委的不動產(chǎn)登記工作統(tǒng)一由一個部門來主導(dǎo)，會加快不動產(chǎn)統(tǒng)一登記速度。若國土部在其中協(xié)調(diào)好，2014年年底就可以完成聯(lián)網(wǎng)后的法律程序，如查詢的權(quán)限、范圍等，不動產(chǎn)定義、標準等協(xié)調(diào)的難點問題，屆時都會迎刃而解。也就是說，2015年便能夠正常運作。”國土部一位內(nèi)部人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。

　　據(jù)記者了解，在備受關(guān)注的不動產(chǎn)人員配置方面，國土部曾和人力資源社保部開展過《土地登記上崗資格證》考試，預(yù)計未來將會有分散在住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等主管部門的10萬人從事相關(guān)工作，這些部門的不動產(chǎn)權(quán)屬登記職能，將整合到未來的不動產(chǎn)登記管理局。

　　“擬議中的不動產(chǎn)登記管理局為國土資源部管理的局級機構(gòu)，而非一般司級的內(nèi)設(shè)機構(gòu)。這主要是考慮到未來不動產(chǎn)登記管理局除負擔整合登記職能外，還將擔負對外提供合法查詢、證明等有關(guān)的社會服務(wù)職能，而司級內(nèi)設(shè)機構(gòu)通常只負責對應(yīng)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)工作，不對外提供社會服務(wù)。”前述國土部內(nèi)部人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，不動產(chǎn)登記局將負擔不動產(chǎn)權(quán)屬情況的登記以及“合法查詢”工作。

　　據(jù)了解，不動產(chǎn)登記局類似于“銀行”，通過一套標準軟件和數(shù)據(jù)庫聯(lián)網(wǎng)，監(jiān)測各地方不動產(chǎn)登記人員的不動產(chǎn)登記情況，隨時隨地掌握數(shù)據(jù)，這樣只要通過輸入權(quán)屬人姓名和身份證信息，就可查詢其聯(lián)網(wǎng)城市內(nèi)所有同一權(quán)屬人名下的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動情況、交易情況和有關(guān)價格數(shù)據(jù)等，包括住房信息與農(nóng)村宅基地信息。

　　不動產(chǎn)登記

　　將采“房地合一”模式

　　中國房地產(chǎn)報記者在采訪中獲悉，在被明確了“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”工作的主要職能部門地位后，國土部將著手起草制定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的《不動產(chǎn)登記條例》，具體內(nèi)容主要包括不動產(chǎn)的登記對象、主體、標準、屬地管轄、不動產(chǎn)權(quán)屬證書等。

　　“《不動產(chǎn)登記條例》最令人關(guān)注的是紙質(zhì)(電子)不動產(chǎn)登記薄，它將告別過去‘土地’和‘房屋’兩張皮分離的局面，采取‘房地合一’的模式。不動產(chǎn)登記薄的具體內(nèi)容包括土地身份證號、房屋建筑面積、土地分攤面積、土地坐落屬性、詳細圖紙等，預(yù)計這項工作將在2018年才能完成。”上述國土部內(nèi)部人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。

　　對于《不動產(chǎn)登記條例》存在兩方面爭議。

　　首先是土地分攤面積。“按照規(guī)定，開發(fā)商在辦理《國有土地使用權(quán)證》時繳納的土地出讓金，已經(jīng)分攤在所出售的商品房中，因此在房屋出售且辦理了《房屋產(chǎn)權(quán)證》后，開發(fā)商就應(yīng)把自己手中的《國有土地使用權(quán)證》也分割給業(yè)主們，比如北京某樓盤房價是4萬元/平方米，該房價主要是由樓面價、建安成本、管理成本以及利潤組成，如果開發(fā)商不將土地分攤給業(yè)主，那么房價的組成部分應(yīng)該由建安成本、管理成本以及利潤組成，去掉樓面價，那么北京的房價至少下降60%，因為北京的房屋最值錢的不是其豪華的裝修而是土地。”北京京鼎律師事務(wù)所一位律師告訴中國房地產(chǎn)報記者，只有房沒有土地的產(chǎn)權(quán)證存在巨大風險。

　　其次是能否以人查房。根據(jù)記者了解，雖然不動產(chǎn)統(tǒng)一登記“提高行政效能，更加便民利民，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)”的目的非常明確，但在目前的《不動產(chǎn)登記條例》以及相關(guān)制度中，“以特定人為查詢條件查詢其名下所有房產(chǎn)”的“以人查房”，在個人查詢領(lǐng)域，或仍為“禁區(qū)”，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立后提供的查詢服務(wù)，將依照法律，持有相關(guān)司法、行政許可或申請，個人可對特定不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬情況進行查詢。

　　高房價拐點降臨？

　　不動產(chǎn)登記局的組建，會不會是不動產(chǎn)“信息孤島”的終結(jié)？不動產(chǎn)登記制度能否撼動高房價？房產(chǎn)稅開征腳步會否因此加速？

　　對于這些問題，早在2013年11月，潘石屹就在其微博中就不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)表言論稱：“這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌。”

　　實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，對于公眾關(guān)注的反腐敗、抑制房價、開征房產(chǎn)稅等方面重要意義。在更廣闊的背景下看這一改革，這一制度還承擔著更重要的使命。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強分析認為，只有完成不動產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等長效機制的基礎(chǔ)工作，才能真正形成房地產(chǎn)長效調(diào)控機制。

　　著名財經(jīng)評論員劉戈強調(diào)，通過不動產(chǎn)登記可得到大量數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)對于判斷整個宏觀經(jīng)濟的運行情況意義重大。

　　盡管如此，鄒曉云告訴中國房地產(chǎn)報記者，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將是一個由簡單到復(fù)雜的過程，“因為利益格局頗大，所以不可能一蹴而就”。