2014年房地產(chǎn)“牛市”依舊 房價(jià)上漲仍是主旋律

　　在剛剛過去的2013年里，北京房地產(chǎn)發(fā)展如火如荼，房屋成交量和價(jià)格、土地收入、房企銷售業(yè)績等均創(chuàng)歷史新高，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)“牛氣”十足。但自住型地塊的大量供應(yīng)、自住型商品房的入市、不動產(chǎn)登記條例呼之欲出、房產(chǎn)稅蓄勢待發(fā)……種種變數(shù)呈現(xiàn)在2014年的房地產(chǎn)市場之中，2014，房地產(chǎn)是否“牛市”依舊？

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)：郭毅

　　上半年將持續(xù)“牛”市

　　在“低端有保障、中端有支撐、高端有控制”的大三元格局思路下，其實(shí)從2014年開始，由于自住商品房的大體量介入，市場已經(jīng)大體可以分為剛需市場及中高端市場來區(qū)別對待了。5萬套自住商品房的供量將對剛需市場形成一定沖擊，加重購房人對商品住房市場的觀望情緒，但是在2014年尤其是上半年仍然難以解決剛需市場的供需矛盾，難以對市場形成實(shí)際影響。為了避開自住商品房的競爭，上半年房企對剛需項(xiàng)目的推盤積極性也將較大，因此上半年剛需項(xiàng)目的銷售仍將持續(xù)處于“牛”市，下半年開始有可能會逐步進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期；中高端市場產(chǎn)品差異化將更加明顯，加速進(jìn)入品質(zhì)競爭的時(shí)代，尤其在對高端的市場化思路下，更難以對需求產(chǎn)生抑制導(dǎo)向，因此優(yōu)質(zhì)性價(jià)比的改善型項(xiàng)目也有望維持成交高位，同時(shí)在土地價(jià)格上漲的源頭刺激下，高端產(chǎn)品的價(jià)格必然存在較大的上漲空間?？傮w來說，明年市場將加速走上差異化的細(xì)分之路，未限定銷售價(jià)格的商品房部分成交量預(yù)計(jì)將出現(xiàn)較大回落，但成交價(jià)格仍將保持上漲勢頭，整體市場平均交易價(jià)格的漲幅將有所放緩。

同策咨詢研究部總監(jiān)：張宏偉

　　房價(jià)上漲仍是主旋律

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度而言，宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征仍將在2014年持續(xù)，2014年的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)仍然不會太高，因此，從當(dāng)前政府表態(tài)及市場基本面走勢來看，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，市場基本面還會持續(xù)回升，這將帶動市場成交量持續(xù)好轉(zhuǎn)與價(jià)格的持續(xù)回升。因此，只要2014年市場和房價(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，當(dāng)前各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會有太大變化，市場成交量還會延續(xù)2013年的行情，整個(gè)市場基本面也會繼續(xù)呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征。從房價(jià)的角度來說，一線城市仍然會面臨“階段性”快速上漲的壓力，二線城市則在2014年呈現(xiàn)出總體上繼續(xù)回升的跡象，三四線城市則會繼續(xù)“分化”，經(jīng)濟(jì)向好城市房價(jià)持續(xù)上漲，不好的城市則有可能面臨房價(jià)停漲或下跌的風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來看，2014年房價(jià)上漲仍是主旋律。

東亞新華地產(chǎn)(東亞上北鑫座 東亞逸品閣)營銷總監(jiān)：賈玉鵬

　　自住型商品房入市促使房價(jià)上漲有限

　　全國范圍來看，2014年一線城市依然會是堅(jiān)挺的表現(xiàn)，就北京來說，受自住型商品房大量入市的影響，預(yù)計(jì)全年的成交量會繼續(xù)上升，但價(jià)格上漲幅度有限。具體來說，我認(rèn)為，上半年會有一定的漲幅，但下半年會放緩，原因在于，房企受2013年拿地價(jià)格的影響，新入市商品房項(xiàng)目的售價(jià)肯定會受地價(jià)的影響上升，老項(xiàng)目后期也會隨之提價(jià)，而漲價(jià)會明顯地影響購房者的預(yù)期，市場會隨之進(jìn)入調(diào)整期，自住型商品房入市后會明顯分流很多剛需客戶，進(jìn)而加劇購房者的觀望，下半年房價(jià)漲幅相對比較小。另外，2013年房企之間的分化就開始呈現(xiàn)，這種分化在2014年會更加明顯，因?yàn)橛袑?shí)力的企業(yè)土地儲備相對多且優(yōu)質(zhì)，這會促使他們在2014年有好的表現(xiàn)，而拿不到地的企業(yè)則會被逐漸邊緣化。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長：陳志

　　樓市依然保持相對平穩(wěn)態(tài)勢

　　總體來說，2014年房地產(chǎn)市場會依然保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。具體來說，上半年會出現(xiàn)一定程度的觀望，按照一般規(guī)律，年初以平淡成交為主，到了3月，在兩會傳達(dá)了總體的大方向之后，成交量會有一定上浮。到了下半年，隨著限價(jià)政策逐漸退出，中高端樓盤會加速入市。今年政府的重點(diǎn)工作將是土地和自住房供應(yīng)。在自住房大量入市和沖擊之下，市場會出現(xiàn)一定程度的分化，市場競爭激烈程度會明顯加劇。對于200萬元以下的普通住宅來說，一部分會向上形成高價(jià)盤，追逐高利潤，一部分保持穩(wěn)定的價(jià)格，但開發(fā)商會通過調(diào)整產(chǎn)品品質(zhì)來提高競爭力，以獲得市場的認(rèn)可，而還有一部分可能繼續(xù)僵持，則銷售狀況不容樂觀。今年調(diào)控政策不會放松，穩(wěn)定的成交量和價(jià)格是最理想的局面，對于開發(fā)商來說，按照自己的節(jié)奏走，做好產(chǎn)品，贏得市場，將是關(guān)鍵。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任：秦虹

　　2014年的房地產(chǎn)市場將明顯分化

　　過去房地產(chǎn)市場就是一個(gè)趨勢性的機(jī)會，房地產(chǎn)銷售連年增長。但今后房地產(chǎn)增速很難再保持兩位數(shù)以上，并將逐年下降。2014年的房地產(chǎn)市場將是分化非常明顯的市場。又有機(jī)會，又有分化。未來的房地產(chǎn)市場不是沒有機(jī)會，主要是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會。第一，從地理區(qū)域位置來說，未來中國的消費(fèi)增長將會改變很多中小城市的區(qū)位價(jià)值。不是只有一二線城市有機(jī)會，三四線城市也有機(jī)會。受大城市輻射非常明顯的周邊中小城市未來都是有機(jī)會的。第二，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，寫字樓市場以及伴隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，能夠打造旅游休閑的旅游地產(chǎn)，以及樓宇經(jīng)濟(jì)，還有馬上要大規(guī)模發(fā)展的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，這些都是房地產(chǎn)市場存在的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家：魯政委

　　房地產(chǎn)已經(jīng)是盛世危途

　　現(xiàn)在面對的金融環(huán)境已經(jīng)是跟過去完全不一樣了，隨著經(jīng)濟(jì)規(guī)模的增長，很可能相對的資金松緊還是在勒緊的。當(dāng)房子漲的時(shí)候，你不覺得房子多，因?yàn)檫@個(gè)東西好，會覺得不斷升值。但是房價(jià)跌的時(shí)候，三套房子都會覺得多。2015年之后，新增進(jìn)入城里的人相對過去是減速，不是加速。我們看當(dāng)年的房價(jià)，恰恰處在勞動力人口占比回落之后。中國的GDP已經(jīng)從高點(diǎn)開始回落。GDP在7%左右盤整的時(shí)候，房子會持續(xù)漲嗎？雖然不知道具體哪一點(diǎn)，但是我相信在未來十年里，站在現(xiàn)在來看，我們的房地產(chǎn)已經(jīng)是盛世危途。