高退房率假象：預(yù)售登記融資模式暗興

對于萬象新天家園高達(dá)85.62%的退房率，項(xiàng)目開發(fā)商北京天鴻公司董事長柴志坤并不愿意過多解釋或者澄清。外界質(zhì)疑高退房率背后隱匿假按揭，柴志坤則向本報(bào)記者表示，該項(xiàng)目的高退房率是因?yàn)楹捅本﹪H信托公司合作的集合信托計(jì)劃，信托期滿后解除預(yù)售登記所導(dǎo)致的現(xiàn)象，和假按揭以及房屋質(zhì)量無任何關(guān)系。

　　事實(shí)上，被信托業(yè)界稱為房地產(chǎn)信托貸款之“預(yù)售登記”交易模式的融資方式，此前曾被廣泛使用，其中不乏知名公司，現(xiàn)在仍有一些公司利用這種方式融資。

　　而一位不愿透露姓名的信托業(yè)界高管告訴記者，目前這種做法已經(jīng)被銀監(jiān)會(huì)明令禁止。

　　“低”風(fēng)險(xiǎn)融資

　　“預(yù)售登記”房地產(chǎn)融資模式釋義預(yù)售登記房地產(chǎn)融資模式是一種附買回約定的房地產(chǎn)交易,即信托公司以向房地產(chǎn)商低價(jià)購買期房的形式向房地產(chǎn)商提供融資,房地產(chǎn)商在約定期限內(nèi)溢價(jià)贖回信托公司所購期房。這種融資交易模式屬信托公司特有的創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式之一，從2004年開始盛行。

　　本報(bào)記者獲取的一份文件顯示了這種融資方式的交易結(jié)構(gòu)。首先，信托公司購買房地產(chǎn)公司的部分期房，雙方簽訂《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，并到房屋管理局辦理預(yù)售登記。約定期限內(nèi)，經(jīng)房地產(chǎn)公司書面同意，信托公司可以將房屋轉(zhuǎn)讓給新的購買人。這意味著，在抵押期內(nèi)，資金流緊張的開發(fā)商仍可以賣房，每賣出一套房償還一部分信托公司的貸款，但是必須由信托公司協(xié)助辦理登記手續(xù)。亦有一些開發(fā)商選擇整體出賣的方式，償還貸款解除限制后統(tǒng)一售房。

　　如果貸款期限已到，開發(fā)商溢價(jià)回購房屋，信托公司則退房，該信托計(jì)劃結(jié)束。溢價(jià)部分為信托公司的收益，收益在信托計(jì)劃前雙方已有約定。如果發(fā)生到期不償還貸款的情況，無需經(jīng)房地產(chǎn)商同意，信托公司可以將房屋轉(zhuǎn)讓給新的購買人。所以通常情況下，信托計(jì)劃上會(huì)顯示，信托公司會(huì)以相比市場價(jià)較低價(jià)格購入房屋，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　這種模式被認(rèn)為具有很多優(yōu)點(diǎn)。首先信托公司以購買商品房的形式向房地產(chǎn)公司融資，是一種表外的融資模式，不會(huì)影響房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。另外，便于房地產(chǎn)公司進(jìn)行“銷控”，開發(fā)商可以將戶型、位置較好的房子通過“預(yù)售登記模式”先預(yù)售給信托公司進(jìn)行融資，在融資行為結(jié)束后進(jìn)行銷售，把好房子留到最后再賣是符合開發(fā)商一貫的銷售思路的。

　　而信托公司更易于處置“抵押”房產(chǎn)，抵押模式下債權(quán)人獲得擔(dān)保物權(quán)，不會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)的變化。在預(yù)售登記模式中，預(yù)購方獲得了房地產(chǎn)所有權(quán)的期待權(quán)，已導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)的變化。如果債務(wù)人逾期不履行債務(wù)時(shí)，信托公司在預(yù)售登記模式下可以直接對外轉(zhuǎn)讓取得房產(chǎn)證的所購房產(chǎn)。因?yàn)榉课菀赞D(zhuǎn)入信托公司名下，處置房產(chǎn)不需要經(jīng)過司法拍賣程序，處置更為便利和快速。

　　而信托公司也被認(rèn)為能夠獲得較高的投資收益。前述高管介紹說，在房地產(chǎn)抵押貸款模式下，抵押權(quán)人通過拍賣、變賣抵押房產(chǎn)來獲得清償，處置價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有。而在預(yù)售登記模式下，信托公司有可能獲得貸款本息以外的投資收益。由于信托公司以購期房形式融資時(shí)房價(jià)比較低，足以對抗房產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)，因此預(yù)售登記模式下對外轉(zhuǎn)讓所購期房，即便扣除所有交易稅費(fèi)，仍可以獲得高于貸款本息的收益。主要風(fēng)險(xiǎn)存在于優(yōu)先受償權(quán)風(fēng)險(xiǎn)以及到期無法竣工風(fēng)險(xiǎn)。但二者均可以在發(fā)放貸款前有所規(guī)避。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商選擇了這種融資方式。他對本報(bào)記者說，選擇“預(yù)售登記”是為了取得更高額度的貸款。此外，前述信托業(yè)界高管還提到，開發(fā)商從銀行獲得的房地產(chǎn)開發(fā)貸款只能封閉使用，不能隨意挪用。

　　觸及政策底線

　　此前，本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)重慶保利有大量房子是被“限制”的。比如，在保利花園12幢，一共有18套房子，被限制的則有7套。第10幢，36套房子有21套是被限制，11幢28套房子則有19套是被限制，第7幢有34套房子，其中12套是被限制。重慶國土局對“限制”的解釋是，“指抵押(含按揭)、查封、凍結(jié)及其他有權(quán)屬異議情況。”也就是說，會(huì)存在上述抵押等三種情況。(見本報(bào)6月12日文章《3年625億預(yù)算倒逼 保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)預(yù)售房抵押融資》)保利地產(chǎn)人士解釋說，如果有抵押的話，并不影響銷售，當(dāng)銷售完成時(shí)，可以通過歸還貸款或者置換抵押物的形式來解除擔(dān)保，因此并不影響銷售。

　　而今年2月冠城大通(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(600067.SH)公布的重大合同顯示，其合同細(xì)節(jié)和“預(yù)售登記”融資模式十分相似。

　　公告顯示，冠城大通股份有限公司于2009年2月23日以通訊方式召開七屆二十二次董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議，會(huì)議審議同意公司與中信信托投資有限責(zé)任公司(下稱：中信信托)簽署有關(guān)關(guān)于b區(qū)項(xiàng)目合作的協(xié)議：在公司下屬控股60%的子公司-北京冠城正業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(注冊資本及實(shí)收資本均為2000萬元，下稱：冠城正業(yè))取得太陽宮新區(qū)b區(qū)項(xiàng)目二、三組團(tuán)(下稱：二、三組團(tuán))全部預(yù)售許可證后三十日內(nèi)，將二、三組團(tuán)除商業(yè)配套外的全部住宅房屋(即1#至8#住宅樓，已取得預(yù)售許可證，可預(yù)售面積約為16.59萬平方米)及b號寫字樓(建筑面積約為5.15萬平方米)出售給中信信托指定的買受人，出售總價(jià)款約為人民幣20.6億元。在冠城正業(yè)與中信信托指定的買受人簽訂商品房預(yù)售合同并辦理登記備案等相關(guān)手續(xù)后，公司或其指定的第三方將與中信信托簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，由公司及其指定的第三方以人民幣800萬元受讓中信信托持有的冠城正業(yè)40%股權(quán)。

　　公司認(rèn)為，合同的簽署將增加公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流入，改善公司的現(xiàn)金流狀況。本報(bào)記者前后幾次致電冠城大通證券事務(wù)部，證券事務(wù)部負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，所有的合同細(xì)節(jié)公告中已經(jīng)有所顯示。該負(fù)責(zé)人并不愿意評價(jià)該合同是否是“預(yù)售登記”融資模式。信托業(yè)界人士則向本報(bào)記者表示，這是一個(gè)較為明顯的房地產(chǎn)信托貸款中的“預(yù)售登記”模式。

　　6月22日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，冠城大通和中信信托重大合同中所指的太陽星城火星園 B#樓、A#樓、D1、D2地下車庫獲得預(yù)售許可證。而該項(xiàng)目的另外一部分，2008年12月21日獲得預(yù)售許可證的B區(qū)項(xiàng)目，房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上未有銷售顯示。按照20.6億的總價(jià)粗略計(jì)算，冠城大通此前向中信信托“出售”的資產(chǎn)僅為9476元/平方米。本報(bào)記者詢問火星園銷售人員，銷售人員告訴本報(bào)記者目前新取得預(yù)售證部分尚未開盤，開盤均價(jià)將在每平米2萬元左右。

　　此前和正在使用此類融資方式的開發(fā)商和信托公司并不在少數(shù)，因涉嫌法律問題和政策問題，信托公司和開發(fā)商都很低調(diào)。前述信托公司高管告訴記者，現(xiàn)在這種方式已經(jīng)不被允許，但一些二三線城市的信托公司仍在使用這種方式，這些城市對房屋預(yù)售情況的監(jiān)控并不像北京、上海等城市嚴(yán)格。“這其中有監(jiān)管不到位的原因，也有信托公司良莠不齊，對規(guī)定的執(zhí)行不力。”他說。而大多數(shù)信托公司并不認(rèn)為該種融資模式將會(huì)帶來多大風(fēng)險(xiǎn)，甚至有些不解監(jiān)管層為何會(huì)禁止。

　　2008年11月初，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)【2008】265號，簡稱“265號文”)，對信托公司開展房地產(chǎn)、證券等敏感類業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示和規(guī)范。銀監(jiān)會(huì)要求信托公司嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款,嚴(yán)禁以購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)附回購承諾等方式變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款,不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款等。