簽了雙合同 險(xiǎn)些丟了房

　　范老先生夫婦購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房5年了，在他催著賣家辦理過(guò)戶的時(shí)候，卻被賣家持雙方所簽“借款合同”告上法庭，稱購(gòu)房是假，借款是真，要求老兩口立即騰房。而范老先生則聲稱當(dāng)初簽了兩份合同，這份是為降低風(fēng)險(xiǎn)簽的假合同。那么法院會(huì)聽信哪一方的意見，支持哪一份合同呢？范老先生能保住房子嗎？

　　貪圖便宜

    聽信中介購(gòu)買經(jīng)適房

    2004年之前，范老先生一家居住在50多平方米的平房里。隨著兩個(gè)兒子長(zhǎng)大成人，范老先生有了改善住房條件的想法。通過(guò)中介公司，范老先生認(rèn)識(shí)了于先生。于先生因?yàn)椴疬w，拆遷公司給安置了多套住房，于先生想出售在四惠的一套近110平方米的住房。

    范老先生和老伴來(lái)看房不下五遍，感到很滿意。讓他們尤為心動(dòng)的是，這套房子的價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低了近10%。中介道出低價(jià)的原因，一是經(jīng)適房，五年內(nèi)無(wú)法過(guò)戶；二是于先生急需錢治病。

    一心想住新房的范老先生相信了中介關(guān)于“購(gòu)買經(jīng)適房無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)，終究能辦理過(guò)戶手續(xù)”的說(shuō)法，便和于先生簽訂了房屋買賣合同，成交價(jià)格為120萬(wàn)元。

    無(wú)法過(guò)戶

    中介讓辦理借款抵押

    簽訂合同時(shí)，范老先生還是有所顧慮的，畢竟房子不能立即過(guò)戶。一旦有個(gè)閃失，自己豈不是房財(cái)兩空？見老先生猶豫，中介出主意說(shuō)，為了保障范老先生的權(quán)益，可做一個(gè)假的借款抵押公證。

    中介詳細(xì)介紹了抵押公證流程：范老先生和于先生簽訂一份假的借款合同，內(nèi)容是于先生向范老先生借款120萬(wàn)元，拿四惠的房子作為抵押擔(dān)保。房子由范老先生一家居住，相應(yīng)的房租用來(lái)償還借款利息。

    “一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，借款合同與購(gòu)房合同是雙保險(xiǎn)。房?jī)r(jià)漲了，以房屋買賣合同為依據(jù)；房?jī)r(jià)跌了，以借款合同為依據(jù)，都能保證自己的權(quán)益。”中介向范老先生講著抵押公證的“巨大作用”，“另外，進(jìn)行抵押公證并到房管局作抵押備案后，于先生想要一房二賣或反悔，就絕無(wú)可能了。”

    范老先生和于先生完全按照中介的要求，辦理了借款抵押公證，一同到房管局辦理了抵押權(quán)登記手續(xù)。范老先生高興地拿著紅色的抵押權(quán)證，認(rèn)為3萬(wàn)元中介費(fèi)沒(méi)白交，按照中介的精心操作，交易沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)，自己和老伴可以高枕無(wú)憂地住進(jìn)新房了。

    所有手續(xù)辦完，范老先生隨即把住了半輩子的平房賣了，用售房款和存款向于先生支付了全部房款。收房后，范老先生又向親友借了10萬(wàn)元進(jìn)行裝修。從2005年年初，老兩口正式搬進(jìn)新居，開始了“樓房生活”。

    房?jī)r(jià)飛漲 賣方索要200萬(wàn)補(bǔ)償

    轉(zhuǎn)眼到了2010年，范老先生所購(gòu)房屋的房本已滿5年，他給于先生打電話，要求一起去房管局辦過(guò)戶。于先生聲稱在外地女兒家，過(guò)兩個(gè)月才回北京，到時(shí)候再說(shuō)。

    兩個(gè)月后，范老先生又打電話給于先生。于先生說(shuō)：“這房子漲了兩百多萬(wàn)啊，你買算是賺大了，而我可賠大了。現(xiàn)在我身體不好，都快沒(méi)治病的錢了。我再和家里人商量商量，看他們對(duì)咱們買賣房屋的事情怎么看。”

    范老先生找到中介。中介急忙聯(lián)系于先生，讓他趕緊協(xié)助過(guò)戶。于先生在電話里說(shuō)：“你和老范說(shuō)一下，我們不是簽的借款抵押合同嗎？我們現(xiàn)在按借款合同執(zhí)行，錢還給他們，他們把房子還給我們。還有一種辦法，老范補(bǔ)200萬(wàn)，我就給他過(guò)戶。”

    范老先生夫婦又氣又急，經(jīng)人介紹找到北京銘滔律師事務(wù)所專業(yè)房產(chǎn)律師焦景收求助。焦律師認(rèn)為，這套房屋已具備過(guò)戶條件。而雙方簽訂的借款抵押合同，因并非雙方的真實(shí)意思表示，從一開始就是無(wú)效的。焦律師建議范老先生和于先生談判，可給予對(duì)方適當(dāng)補(bǔ)償。

    賣家起訴 持借款合同要求騰房

    范老先生夫婦嘗試著與于先生談判。于先生非常強(qiáng)硬地說(shuō)：“5天之內(nèi)準(zhǔn)備200萬(wàn)，否則你們就等著收法院的傳票吧！”果然，范老先生很快接到了法院的電話，于先生真的起訴了。

    范老先生趕到法院領(lǐng)取訴狀，看完后郁悶不已。原來(lái)，于先生訴稱：“第一，由于5年前自己急需用錢，所以從范老先生處借款120萬(wàn)，辦理了借款抵押公證，還進(jìn)行了抵押權(quán)登記；第二，范老先生擔(dān)心自己還不上錢，要求我和他簽訂一份購(gòu)房合同，還不了錢就拿房子抵賬。所以，雙方所簽購(gòu)房合同是虛假無(wú)效的。”

    于先生提出了兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，要求范老先生夫婦騰空并返還房屋。

    追至山東 找中介出庭還原真相

    焦景收律師幫范老先生制定了應(yīng)對(duì)策略。第一步，通過(guò)取證工作，積極應(yīng)對(duì)于先生的“確認(rèn)購(gòu)房合同無(wú)效之訴”，證明根本不存在借款的事實(shí);第二步，起訴于先生，確認(rèn)“借款抵押合同無(wú)效”，還原房屋交易時(shí)的真相，要求繼續(xù)履行“購(gòu)房合同”，最終實(shí)現(xiàn)房屋過(guò)戶的目的。

    焦律師認(rèn)為，若要證明范老先生與于先生之間不存在借款，而借款抵押合同只是中介“風(fēng)險(xiǎn)防范措施”這一事實(shí)，中介公司就成了此案的關(guān)鍵。中介公司經(jīng)理怕參與訴訟而打太極，以“不了解情況、原始檔案丟失”為由，回絕了焦律師的調(diào)查取證要求。

    這是一家小中介公司，各種管理并不規(guī)范，范老先生和于先生的購(gòu)房合同只有業(yè)務(wù)員李明的簽字，而中介費(fèi)收據(jù)也只有李明的簽字。所以，在中介公司不提供證明的情況下，房屋買賣合同及中介費(fèi)發(fā)票不能直接證明中介公司提供了居間服務(wù)，更不能證明“借款不存在、購(gòu)房真實(shí)”的事實(shí)。

    現(xiàn)在，最關(guān)鍵之人便是業(yè)務(wù)員李明了。找到李明，便能還原真相。通過(guò)李明留在中介費(fèi)發(fā)票上的身份證號(hào)，焦景收律師查到了李明在山東的家庭住址。帶著范老先生，焦律師驅(qū)車趕赴山東，終于找到了當(dāng)時(shí)提供中介服務(wù)的李明。李明最終出現(xiàn)在法庭上，這對(duì)還原案件真相十分有利。

    法院判決 由賣家配合辦理過(guò)戶

    然而庭后的第二天，于先生主動(dòng)給范老先生打電話說(shuō)：“一口價(jià)50萬(wàn)。如果同意，我配合你過(guò)戶；否則，我申請(qǐng)政府回購(gòu)經(jīng)適房，咱們來(lái)個(gè)魚死網(wǎng)破！”

    對(duì)此，焦景收律師認(rèn)為，北京地區(qū)的經(jīng)適房確實(shí)存在政府優(yōu)先回購(gòu)的規(guī)定。但如果購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，出售時(shí)按照過(guò)戶時(shí)同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例繳納了土地收益等價(jià)款，一樣可上市交易。另外，按照當(dāng)前北京地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的慣例，政府回購(gòu)的例子極其少見。為了保險(xiǎn)起見，焦律師和范老先生一起到房管局說(shuō)明情況，并一再重申該房對(duì)老兩口的重要意義。在此情況下，房管局出具了范老先生繳納土地收益價(jià)款后該房屋能夠上市交易的書面證明。

    法院采納了焦景收律師的意見，認(rèn)定雙方所簽借款抵押合同不是雙方的真實(shí)意思表示而無(wú)效，而購(gòu)房合同確系合法有效，而且該房屋能夠上市交易。最終，法院判決雙方繼續(xù)履行購(gòu)房合同，于先生配合范老先生辦理過(guò)戶登記手續(xù)。

    律師開方

    買特殊房產(chǎn)尤需謹(jǐn)慎

    焦律師提醒大家，購(gòu)買經(jīng)適房、央產(chǎn)房等特殊房產(chǎn)存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，要盡量做到“明晰產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、簽好購(gòu)房合同、保留相關(guān)證據(jù)”。

    焦景收律師認(rèn)為，在此案中，中介聲稱“保障權(quán)益”，實(shí)則“添堵添亂”。若無(wú)這份“借款抵押合同”，于先生不可能借題發(fā)揮。所以，購(gòu)房者選擇中介時(shí)要擦亮眼睛。與中介公司簽訂居間合同時(shí)，要明確中介服務(wù)的內(nèi)容及違約責(zé)任，并盡量分階段付中介費(fèi)。

    今日我坐堂

    焦景收律師

    北京市銘滔律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，北京市司法局法律服務(wù)村居行特聘律師，朝陽(yáng)區(qū)法律援助律師團(tuán)成員，北京市朝陽(yáng)區(qū)優(yōu)秀共產(chǎn)黨員，亞運(yùn)村街道辦事處專家調(diào)解員，擅長(zhǎng)處理商品房糾紛、二手房糾紛以及婚姻繼承中涉及的房產(chǎn)糾紛。