老小區(qū)自治咋就這么難？

　　在蘭州，老小區(qū)大多是早年間的單位家屬樓、拆遷安置房。老小區(qū)設(shè)施陳舊，有的小區(qū)甚至連供暖設(shè)備也沒有，居民多為老年人、出租戶。老小區(qū)常常遭遇原負(fù)責(zé)單位破產(chǎn)倒閉、物業(yè)公司因賠本撤離的困境，所屬街道社區(qū)對(duì)此也束手無策，最終導(dǎo)致“三不管”的局面出現(xiàn)。有人會(huì)說，既然沒有物業(yè)，業(yè)主們可以自治??？成立業(yè)主委員會(huì)，招聘物業(yè)公司，雙方達(dá)成協(xié)議共同管理小區(qū)。說起來容易，要成立業(yè)主委員會(huì)可不是件輕而易舉的事，就算是成立了業(yè)主委員會(huì)，老小區(qū)的自治問題也未必會(huì)迎刃而解。成立業(yè)主委員會(huì)究竟能否改變老小區(qū)的困境呢？應(yīng)該如何改變呢？記者對(duì)此進(jìn)行了走訪調(diào)查。

　　名詞

　　業(yè)主委員會(huì)究竟是什么？

　　既然有人提到通過成立業(yè)主委員會(huì)來進(jìn)行小區(qū)自治，那么業(yè)主委員會(huì)究竟是什么？它是如何成立的？

　　2003年，《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)，第一次提出了“業(yè)主大會(huì)”這個(gè)概念。2007年，《物權(quán)法》出臺(tái)，從人大立法高度確立了業(yè)主組織——業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。

　　根據(jù)2009年蘭州市房管局《關(guān)于印發(fā)組建業(yè)主大會(huì)工作中有關(guān)問題的通知》，業(yè)主籌備成立業(yè)委會(huì)，應(yīng)該由社區(qū)、具有產(chǎn)權(quán)的開發(fā)建設(shè)單位(公有住房出售單位)、業(yè)主代表組成籌備組，籌備組成員應(yīng)由3-5人組成；籌備組應(yīng)在30日內(nèi)組織完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，在得到三分之二業(yè)主同意后，才能成立業(yè)委會(huì)。業(yè)委會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹康禺a(chǎn)管理局備案，否則不具備資格。

　　困難

　　老年人熱心年輕人漠然

　　三個(gè)臭皮匠，頂個(gè)諸葛亮。小區(qū)里上百戶居民的智慧加在一起，一個(gè)小區(qū)的自治并不是難事?？墒钦f起來容易，做起來并不簡(jiǎn)單。據(jù)了解，蘭州市老小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的并不多，有些業(yè)委會(huì)雖然成立了，但是受小區(qū)自身?xiàng)l件限制，業(yè)委會(huì)也成了擺設(shè)。老小區(qū)里本就以老人居多，而關(guān)心小區(qū)事務(wù)的也多是老人，這些老人家全憑一腔熱血來忙活小區(qū)的事務(wù)，但是他們的法律、維權(quán)意識(shí)很薄弱，真正辦起事來往往事倍功半，而一些年輕的上班族、中年人大多是光喊口號(hào)不行動(dòng)。

　　1月2日，蘭州網(wǎng)友“洛奇2004”在論壇中講述了發(fā)生在所在小區(qū)的案例。小區(qū)1000多戶居民因?yàn)榕瘹獠粺崤c物業(yè)發(fā)生矛盾，當(dāng)街道調(diào)解此事，希望業(yè)主們成立業(yè)委會(huì)時(shí)，上千戶的小區(qū)只有4戶居民愿意加入業(yè)委會(huì)。按照規(guī)定，業(yè)委會(huì)一般由5至11人單數(shù)組成，由于未達(dá)到最少人數(shù)，成立業(yè)委會(huì)的想法破滅。雖然年輕人很少加入業(yè)委會(huì)，但是部分老小區(qū)仍舊會(huì)選擇成立業(yè)委會(huì)，來維護(hù)業(yè)主們的利益。當(dāng)然，依靠業(yè)委會(huì)來進(jìn)行小區(qū)自治，有成功也有失敗。

　　■說法

　　改造老小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)要配合

　　成立業(yè)主委員會(huì)可以實(shí)現(xiàn)老小區(qū)自治，這句話說得太過絕對(duì)，但雁沙花園小區(qū)的確做到了。從雁沙花園的例子不難看出，業(yè)主委員會(huì)不僅僅是連接業(yè)主與物業(yè)的紐帶，而且還承擔(dān)著跑腿、奔波的角色。采訪中，該小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人高建勇多次表示，身為業(yè)委會(huì)成員，絕對(duì)不能存有私心，“物業(yè)公司需要盈利，業(yè)主需要維權(quán)，業(yè)委會(huì)一定要保證兩者利益的平衡。”他還稱，由于業(yè)委會(huì)成員本身就是業(yè)主，既然自愿加入了業(yè)委會(huì)，就該多跑腿多幫忙，多配合物業(yè)去協(xié)調(diào)各項(xiàng)事務(wù)。此外，對(duì)于繳費(fèi)、履行業(yè)主義務(wù)的事項(xiàng)，高建勇和其他業(yè)委會(huì)成員也都會(huì)起帶頭作用，給小區(qū)200多戶業(yè)主做榜樣，支持物業(yè)的工作。

　　對(duì)于小區(qū)成立業(yè)委會(huì)一事，身為蘭州鴻福泰物業(yè)管理服務(wù)有限公司經(jīng)理的雷養(yǎng)平稱：“小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)是好事。”他對(duì)業(yè)委會(huì)的作用給予了肯定，但同時(shí)也提出了一個(gè)前提，那就是業(yè)委會(huì)必須站在服務(wù)居民的角度，民主、公正地處理各項(xiàng)事務(wù)，而不要過分維權(quán)。雷養(yǎng)平告訴記者，很多小區(qū)堅(jiān)持不聘請(qǐng)物業(yè)，而是完全的業(yè)委會(huì)自治，這樣的方式大多以失敗告終，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)的管理缺少監(jiān)督機(jī)制，很多小區(qū)在混亂時(shí)期會(huì)很依賴業(yè)委會(huì)，然而當(dāng)小區(qū)恢復(fù)穩(wěn)定后，業(yè)主們會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)的管理挑出很多毛病。例如，業(yè)委會(huì)代收暖氣費(fèi)無法開具發(fā)票，甚至連一張停車發(fā)票也難以開具，所收款項(xiàng)難以公示，而且業(yè)委會(huì)沒有固定的辦公場(chǎng)所。久而久之，業(yè)主們就會(huì)心存疑慮，產(chǎn)生矛盾。

由此看來，老小區(qū)要想改造，還得靠業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)配合，雙方的心往一處想，勁往一處使，小區(qū)就一定能管理好。

　　成功案例

　　有了業(yè)委會(huì)小區(qū)面貌一新

　　雁灘路3287號(hào)—3311號(hào)雁沙花園小區(qū)，曾在3年內(nèi)有兩家物業(yè)公司悄然撤離，原因均是業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水費(fèi)、樓道亮化費(fèi)等現(xiàn)象嚴(yán)重，物業(yè)公司入不敷出，只好選擇撤離。2012年1月31日，負(fù)責(zé)該小區(qū)物業(yè)的“愛佳物業(yè)公司”撤離后，小區(qū)內(nèi)279戶居民亂成了一鍋粥，而業(yè)委會(huì)也難以解決此事，只好重新選舉新的業(yè)委會(huì)。新的業(yè)委會(huì)成立后，通過公開競(jìng)聘，蘭州鴻福泰物業(yè)管理服務(wù)有限公司順利進(jìn)駐小區(qū)。

　　一年過去了，這里是否有變化呢？近日，雁沙花園小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人高建勇稱，“小區(qū)的情況很好，供暖正常，水表也換成了智能的。”據(jù)高建勇介紹，他加入業(yè)委會(huì)就是想要把自己的家園改造得更好，為此他多方與物業(yè)和業(yè)主溝通，一方面保證物業(yè)的利益，另一方面維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，讓業(yè)委會(huì)處在一個(gè)公正的角度，協(xié)商小區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，“業(yè)主委員會(huì)要協(xié)助、配合物業(yè)去辦事，而不是命令物業(yè)去辦事，這樣才能管理好小區(qū)。”

　　失敗案例

　　成立業(yè)委會(huì)也難救老小區(qū)

　　2012年8月初，居住在省醫(yī)藥公司家屬院的136戶居民成立了業(yè)主委員會(huì)，只為讓這個(gè)14年來沒有人管的老小區(qū)改變現(xiàn)狀；讓沒有物業(yè)、沒有暖氣、沒有天然氣的小院能有個(gè)“管家”，讓流滿院落的污水盡快清理?？墒且荒赀^去了，小區(qū)仍舊是老樣子。小區(qū)早已成立了業(yè)委會(huì)，怎么還是這樣呢？原來，業(yè)委會(huì)成立初期，首先打算招聘物業(yè)，奈何院子里住的大多是因公司破產(chǎn)無工作、無收入的遺留職工，大家根本湊不齊維修費(fèi)，更別說招聘物業(yè)了。業(yè)委會(huì)成員們多方商議之后，決定尋找開發(fā)商，將家屬樓產(chǎn)權(quán)出售重新開發(fā)。但由于家屬院位置較偏僻，且面積較小，加上家屬樓的土地使用權(quán)歸醫(yī)藥公司所有，醫(yī)藥公司提出重新開發(fā)家屬樓時(shí)需要分成，業(yè)委會(huì)前后找了5家開發(fā)商，都沒人愿意投資開發(fā)。

　　1月7日，記者再次踏入該家屬院，來到居民王大爺家中。老兩口只靠一個(gè)小小的火爐取暖、做飯，“有時(shí)候家里太冷，晚上睡覺都要戴上帽子、口罩。”兩位老人都已年過六旬，對(duì)于業(yè)委會(huì)的多方努力他們也都了解，可依靠業(yè)委會(huì)進(jìn)行自治的計(jì)劃最終還是破產(chǎn)了。