廣州二手房“冬至” 何時能“回春”？

　　據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，剛過去的2013年12月全市10區(qū)的二手住宅登記宗數(shù)為6617宗，同比減少5.7%，全年全市10區(qū)的二手住宅登記宗數(shù)為88893宗，同比增加49.1%。滿堂紅市場研究部對本公司促成的二手住宅買賣交易作分類分析，2013年12月份廣州總體(不含南沙、蘿崗)二手住宅成交均價為21695元/m2，環(huán)比上升1.6%，同比上升28.3%。2013年全年廣州總體二手住宅成交均價為18276元/m2，同比上升18.9%。租賃市場方面，2013年12月份廣州總體(不含南沙、蘿崗)二手住宅平均租金為47.1元/m2/月，環(huán)比上升0.4%，同比上升17.4%，而全年廣州總體二手住宅平均租金為44.2元/m2/月，同比上升12.9%。本報請來有關(guān)專家為你解讀二手樓市租售走勢。

　　傳統(tǒng)旺季“結(jié)冰”，節(jié)后樓價或降

　　往年的傳統(tǒng)旺季終于在2013年12月跌入“冰封期”，統(tǒng)計顯示，去年11月下旬出臺“穗六條”對市場的影響在12月已體現(xiàn)出來，經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣交易宗數(shù)比11月減少兩成，其中非廣州籍客戶入市購房比例回落到59.2%，遠低于去年1~11月66.2%的平均值。買家成功還價幅度更從去年11月的3.7%擴大到12月的7.7%，達到全年最高水平。此外，由于年度信貸額度在去年12月初已使用完畢，去年12月的一次性付款比例也達到36.9%，高于全年其他月份。

　　進入今年1月，如今已是春節(jié)前的交易淡季，滿堂紅地產(chǎn)1月1~6日帶客看樓次數(shù)比2013年12月同期減少16.1%，新增購房準客戶數(shù)量比去年12月同期減少31.2%，成交量只有去年12月同期的七成。

　　對此，滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰分析，由于每次的調(diào)控措施都有至少半年時間的觀察期，故要對“穗六條”作出微調(diào)，起碼要等到2014年4月之后。整個2013年下半年，廣州二手樓市皆受制于信貸政策收緊及限購政策的嚴厲執(zhí)行，一大批資金充裕但無購房資格的準客戶，或有購房意愿但無法順利申請到貸款的準客戶，都被擋在樓市“門外”。預(yù)期2014年第一季度，廣州二手住宅市場仍將處于調(diào)整態(tài)勢，10區(qū)的登記量維持月均5200宗左右。

　　與此同時，個別郊區(qū)板塊的小業(yè)主會在2月春節(jié)后率先調(diào)整放盤價，二手樓價也會從前期高位向下回落，幅度大概在4%~7%之間。整個市場的主力客戶群仍是外地準買家，但廣州本地買家的比例會有所增加，市場成交的熱點集中在80~100平方米的小三房物業(yè)，其比例有望達到25%的水平。至于第二季度及其后的市場會如何走，關(guān)鍵看3月“兩會”之后中央或地方政府是否有新的調(diào)控措施出臺。此外，住宅租賃市場也會因限購政策的加深而產(chǎn)生更多需求，但具體的表現(xiàn)會發(fā)生在今年2月之后。

　　買樓出租無數(shù)為，回報率跌穿3%

　　2013年，廣州總體二手住宅平均租金為44.2元/m2/月，同比上升12.9%，同年二手住宅均價同比上漲18.9%。假設(shè)出租期滿12個月，2013年全年的住宅出租回報率為2.9%，比2012年下降0.2個百分點。

　　為更準確監(jiān)測不同面積的物業(yè)出租回報率變化情況，滿堂紅市場研究部對2012年和2013年全年促成的廣州市二手住宅買賣、租賃個案劃分成不同的面積區(qū)間，并統(tǒng)一計算各面積區(qū)間的年度出租毛回報率(下表)?？梢钥吹剑?013年面積區(qū)間回報率最高的是30平方米以下和30~60平方米之間的一房或小兩房物業(yè)，皆為3.5%，比2012年分別下降0.5個百分點和0.4個百分點；144平方米以上的非普通住宅出租回報率則與2012年持平，數(shù)值是2.7%，這也是2013年出租回報率唯一沒有出現(xiàn)回落的區(qū)間。

　　周峰分析，2013年全年以“長線投資”作為目的入市購房的客戶比例為32.7%，比2012年大幅增加9.5個百分點，其中第四季度該比例更高達40.6%。受年內(nèi)新政策大環(huán)境制約的影響，買家購入住宅類物業(yè)在短期內(nèi)轉(zhuǎn)售獲利的成功率明顯下降，以出租的租金抵償購房成本雖然是相當花費時間的做法，但能有效抵抗政策的沖擊，小業(yè)主只要一直持有物業(yè)到政策適度放松的年份，便可獲得更多溢價出售的機會。而除了2012、2013年共計13萬套網(wǎng)簽一手住宅未交付使用外，早幾年陸續(xù)交付使用的住宅單位中，至少有6萬~7萬套單位流入租賃市場，這類次新房物業(yè)將會直接沖擊其他樓齡較長的物業(yè)的租金。故此即使整個市場的平均租金是處于逐年上升態(tài)勢，但樓齡超過20年的舊式物業(yè)，其租金將有可能出現(xiàn)高位回落。