專(zhuān)訪北大專(zhuān)家陳國(guó)強(qiáng)：房產(chǎn)市場(chǎng)需要回歸理性

在經(jīng)歷了全球金融危機(jī)的沖擊之后，2009年上半年，關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始強(qiáng)勁回暖的預(yù)期在全世界蔓延。

　　盡管預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈，回暖的跡象也越來(lái)越多，但是，影響回暖的各種因素依然很多，前景依然不是那么明朗。外需不穩(wěn)、內(nèi)需不足、投資難可持續(xù)、消費(fèi)增長(zhǎng)困難等問(wèn)題正在逐步顯露出來(lái)；鋼鐵、房地產(chǎn)、新能源等行業(yè)正在經(jīng)歷震蕩……中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇之路注定充滿坎坷，在這樣的一段崎嶇道路中，搜狐財(cái)經(jīng)將連續(xù)追蹤和關(guān)注投資、消費(fèi)、出口以及幾大支柱行業(yè)的變化趨勢(shì)，以“搜狐財(cái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之路系列報(bào)道”的形式，推出一系列的訪談、分析和解讀，以讓網(wǎng)友在我們的分析與觀察中觸摸到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脈絡(luò)。

　　進(jìn)入6月，房地產(chǎn)市場(chǎng)變得錯(cuò)綜復(fù)雜起來(lái)，種種相互關(guān)聯(lián)又相互矛盾的現(xiàn)象說(shuō)明了什么？房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟處在一個(gè)什么樣的階段？帶著這些問(wèn)題，搜狐財(cái)經(jīng)日前獨(dú)家專(zhuān)訪了北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)。

　　房市回暖與否得細(xì)致分析量?jī)r(jià)關(guān)系

　　搜狐財(cái)經(jīng)：經(jīng)過(guò)了今年一季度以來(lái)成交量大幅上漲的樓市“小陽(yáng)春”，關(guān)于樓市的焦點(diǎn)也逐漸從成交量轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上來(lái)。在北京，新開(kāi)盤(pán)樓價(jià)明顯上漲成主流，樓市的整體漲幅接近千元。其他城市，諸如廣州房?jī)r(jià)也都在穩(wěn)步上升中，這一切都好像在說(shuō)明房市開(kāi)始回暖了，您覺(jué)得目前的這個(gè)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)能維持住嗎，會(huì)連續(xù)上漲嗎？

　　陳國(guó)強(qiáng)： 我們從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的整體的數(shù)據(jù)看，前五個(gè)月商品房包括商品住宅的房?jī)r(jià)，同比是處在繼續(xù)下降的情況，不過(guò)環(huán)比的確是連續(xù)幾個(gè)月上升。

　　當(dāng)然，不同的城市不同的區(qū)域，市場(chǎng)在這方面表現(xiàn)差異是比較大的。北京最近有不少樓盤(pán)的確是在上調(diào)價(jià)格，不過(guò)，我們應(yīng)該看到除了這些漲價(jià)的樓盤(pán)，也有很多沒(méi)有采取同樣價(jià)格策略的樓盤(pán)，但是，媒體關(guān)注比較多的還是這些上漲的樓盤(pán)，銷(xiāo)售比較不錯(cuò)的樓盤(pán)。

　　搜狐財(cái)經(jīng)：那在您看來(lái)，這種少數(shù)的價(jià)格調(diào)整情況，究竟僅僅是部分開(kāi)發(fā)商的一種策略手段還是房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖了的一種表現(xiàn)？

　　陳國(guó)強(qiáng)：如果市場(chǎng)上有很大比例的樓盤(pán)或者說(shuō)普遍都有上調(diào)價(jià)格，而且價(jià)格上調(diào)之后，還能維持不錯(cuò)的成交量，如果是這樣的情況，我們當(dāng)然可以比較明確地判斷這個(gè)市場(chǎng)是出現(xiàn)了比較普遍的或者整體的回暖。

　　我們可能需要關(guān)注的是，價(jià)格上漲之后的量?jī)r(jià)關(guān)系到底是一種什么情況，這還要我們做更多的更細(xì)致的分析。如果出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升，從企業(yè)的角度來(lái)講肯定是比較理想的狀態(tài)。

　　目前是不是有些樓盤(pán)出現(xiàn)了價(jià)升量跌，很不理想的情況？我想這是可能存在的。前一段時(shí)間，特別是一季度，成交量的快速上升和價(jià)格的調(diào)整有關(guān)系，也就是說(shuō)成交量是通過(guò)下調(diào)價(jià)格換取的，當(dāng)時(shí)是價(jià)跌量漲。所以，不同階段表現(xiàn)出來(lái)的市場(chǎng)形態(tài)是有差別的。

　　地王項(xiàng)目、銷(xiāo)售策略等因素助推部分樓盤(pán)漲價(jià)

　　搜狐財(cái)經(jīng)：那從您掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，現(xiàn)在價(jià)格上漲的比較主流的一些樓盤(pán)成交量怎么樣？

　　陳國(guó)強(qiáng)：這些樓盤(pán)，一個(gè)是它的銷(xiāo)售情況比較理想，去庫(kù)存化比較快，具備了漲價(jià)的條件。如果一個(gè)樓盤(pán)推出三五百套房源，分批推的話，前期價(jià)格定得比較合理，會(huì)比較受市場(chǎng)追捧，因而銷(xiāo)售非?？欤敲?，其后續(xù)的房源繼續(xù)上調(diào)價(jià)格仍然可以獲得很好的銷(xiāo)售，在北京我們的確看到不少這樣的樓盤(pán)。

　　實(shí)際上我們?cè)儆^察一下，這些樓盤(pán)，即便價(jià)格上調(diào)之后和同區(qū)域的其他樓盤(pán)相比，它的價(jià)格優(yōu)勢(shì)仍然存在，或者它的項(xiàng)目整體性?xún)r(jià)比還是很明顯。這種情況不能簡(jiǎn)單地說(shuō)它漲價(jià)，主要是跟其他樓盤(pán)相比價(jià)格上還是有優(yōu)勢(shì)。

　　這樣的樓盤(pán)，它沒(méi)有代表性。但是媒體卻容易誤讀這種現(xiàn)象，讓大家產(chǎn)生一種錯(cuò)覺(jué)：很多樓盤(pán)在漲價(jià)，漲價(jià)之后仍然銷(xiāo)售很不錯(cuò)。實(shí)際上，這只是市場(chǎng)上很熱銷(xiāo)的，表現(xiàn)很亮麗的樓盤(pán)。在北京我們的確看到不少這樣的案例。

　　主持人：其實(shí)不只是北京，廣州等很多地方價(jià)格都在上漲。

　　陳國(guó)強(qiáng)：的確是這樣，特別是隨著最近一些城市出現(xiàn)新的地王項(xiàng)目，土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖之后。一個(gè)地王的誕生，影響著很多在售和在建樓盤(pán)，包括對(duì)二手房市場(chǎng)的價(jià)格都有比較明顯的影響，這實(shí)際上很明顯推高了房?jī)r(jià)。這個(gè)現(xiàn)象過(guò)去出現(xiàn)過(guò)，現(xiàn)在我們又重新看到了這例子。

　　各方對(duì)未來(lái)市場(chǎng)判斷的不一致導(dǎo)致了樓市的諸多矛盾現(xiàn)象

　　主持人：你怎么看待現(xiàn)在房?jī)r(jià)的這種現(xiàn)狀？

　　陳國(guó)強(qiáng)：我們看到市場(chǎng)有很多矛盾的現(xiàn)象，讓人困惑的現(xiàn)象，之所以會(huì)出現(xiàn)這些矛盾困惑的現(xiàn)象，實(shí)際上是因?yàn)闊o(wú)論是開(kāi)發(fā)商還消費(fèi)者，大家對(duì)于市場(chǎng)未來(lái)的走向、市場(chǎng)的預(yù)期判斷出現(xiàn)分歧了，而且這個(gè)分歧還比較大。大家的認(rèn)識(shí)不一致，對(duì)未來(lái)的判斷有比較大的差異。另外，很多不同的項(xiàng)目、不同的企業(yè)表現(xiàn)出比較明顯的表現(xiàn)不均的現(xiàn)象。

　　同時(shí)，我們可以判斷市場(chǎng)處在這么一個(gè)特定的過(guò)渡期，所以這種相互矛盾的，讓各方比較困惑的現(xiàn)象才會(huì)出現(xiàn)，才會(huì)存在。

　　我覺(jué)得這種亂像或者迷局，實(shí)際上是一個(gè)特定時(shí)期的特殊現(xiàn)象，也很大程度上反映了無(wú)論是企業(yè)還是消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期判斷有比較大的差異。而且事實(shí)上，在前面幾個(gè)月成交量的快速上升中，企業(yè)實(shí)際上冷熱不均的情況非常明顯。有些企業(yè)、有些樓盤(pán)獲得了很好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，在市場(chǎng)出現(xiàn)了比較好的回暖跡象，但有些樓盤(pán)可能沒(méi)有獲得相應(yīng)的市場(chǎng)認(rèn)可。也就是說(shuō)像北京，一方面有很多樓盤(pán)漲價(jià)，另一方面有些樓盤(pán)仍然很低迷，成交量也很低，這些情況是同時(shí)并存的。

　　市場(chǎng)回暖的基礎(chǔ)還很不扎實(shí)

　　陳國(guó)強(qiáng)：因?yàn)榇嬖谶@樣一些矛盾現(xiàn)象，所以我們可以大致判斷，市場(chǎng)回暖的基礎(chǔ)或者說(shuō)市場(chǎng)小陽(yáng)春的基礎(chǔ)還不是很扎實(shí)。正是因?yàn)橛羞@樣一些有漲價(jià)的有退房的，有擔(dān)心庫(kù)存壓力很大的，也有現(xiàn)在在探討未來(lái)是不是出現(xiàn)供應(yīng)不足的情況等等，它是反映了這么一個(gè)特定的階段各方的意見(jiàn)，跟股市一樣，看空看多的意見(jiàn)分歧很大。

　　搜狐財(cái)經(jīng)：您說(shuō)回暖的基礎(chǔ)不扎實(shí)，是不是也就是說(shuō)市場(chǎng)調(diào)整還不到位？

　　陳國(guó)強(qiáng)：應(yīng)該說(shuō)回暖來(lái)得比大家預(yù)期的要快，調(diào)整持續(xù)的時(shí)間比我們?cè)瓉?lái)預(yù)期的要短。特別是漲價(jià)這樣一個(gè)做法，實(shí)際上跟很多人之前的估計(jì)有比較大的出入，超出大家的預(yù)期。所以，由此可以判斷，這個(gè)市場(chǎng)雖然持續(xù)調(diào)整將近一年時(shí)間，但是調(diào)整的深度或者調(diào)整是不是很充分，這個(gè)問(wèn)題很多人現(xiàn)在有不同的認(rèn)識(shí)判斷。

　　有一種意見(jiàn)認(rèn)為，這輪全行業(yè)性的調(diào)整還是不充分，調(diào)整的不夠。當(dāng)然不同的市場(chǎng)情況還是有差別的，有些城市去年調(diào)整的深度、幅度包括調(diào)整的時(shí)間要長(zhǎng)一點(diǎn)，有些城市所謂的調(diào)整主要是表現(xiàn)為成交量的下滑，價(jià)格上變動(dòng)并不明顯；有些市場(chǎng)既有成交量的大幅度下滑，同時(shí)也有著價(jià)格的深度回調(diào)；還有一些城市和區(qū)域也可能成交量下滑也不明顯，價(jià)格也是比較穩(wěn)定的。全國(guó)不同的市場(chǎng)，區(qū)域性的差異在這些市場(chǎng)當(dāng)中表現(xiàn)得比較明顯。

　　企業(yè)投資意愿和信心并不是很大回升

　　搜狐財(cái)經(jīng)：判斷市場(chǎng)處于什么樣的情況，究竟是否回暖，應(yīng)該主要看哪些因素？

　　陳國(guó)強(qiáng)：我個(gè)人的判斷，有幾個(gè)因素都要去兼顧。像前一段時(shí)間大家主要關(guān)注的是成交量，最近一段時(shí)間可能更多關(guān)注到房?jī)r(jià)的變動(dòng)。

　　除了成交量和房?jī)r(jià)，我覺(jué)得可能還需要關(guān)注：比如作為一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的情況。從年初以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)，雖然增幅不大，但是呈現(xiàn)了一個(gè)持續(xù)回暖的特征。一到二月份是1%，一季度是4.1%，一到四月份4.9%，一到五月份是6.8%，這個(gè)是全國(guó)的情況。我們同時(shí)看到，像北京、上海、深圳、廣州等一線市場(chǎng)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)數(shù)字實(shí)際上是負(fù)增長(zhǎng)的情況。

　　觀察行業(yè)市場(chǎng)回暖，投資增長(zhǎng)情況是一個(gè)重要的指標(biāo)，6.8%的增長(zhǎng)水平和過(guò)去比較正常的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下的25%的增幅相比是偏低的。另外，拿它和固定資產(chǎn)投資相比，也處在比較低的水平。盡管過(guò)去房地產(chǎn)一直是低于這個(gè)數(shù)字，但是現(xiàn)在是低于百分之二十幾，這個(gè)數(shù)字說(shuō)明企業(yè)的投資積極性依然不高。

　　另外，一個(gè)重要的因素需要考慮，土地市場(chǎng)的回暖程度。最近的確看到很多企業(yè)在投資信心上面有比較積極的表現(xiàn)，也看到很多很激烈的景象，這說(shuō)明土地市場(chǎng)和過(guò)去相比，的確出現(xiàn)了回暖的跡象。當(dāng)然，我們要拿它和2006年、2007年相比，特別是拿前面五個(gè)月度相比，回暖主要集中在四五月份尤其是五月份，這個(gè)情況更明顯。北京五月份一個(gè)月成交的土地出讓金或者出讓的地塊比前面四個(gè)月的總和可能還要多，不是一個(gè)均衡的持續(xù)的情況。這個(gè)也表明了企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的一種預(yù)期。

　　企業(yè)的投資信心，這也是市場(chǎng)回暖與否的一個(gè)很重要的指標(biāo)。從這些因素可以判斷市場(chǎng)是否出現(xiàn)回暖或者說(shuō)回暖能不能比較好的持續(xù)。除了成交量和房?jī)r(jià)外，這些因素都是很重要的。

　　搜狐財(cái)經(jīng)：那從土地市場(chǎng)的回暖還有企業(yè)投資的信心來(lái)看的話，是不是也可以說(shuō)明市場(chǎng)在回暖呢？

　　陳國(guó)強(qiáng)：投資的確是已經(jīng)呈現(xiàn)出持續(xù)上升的特征，但是它的投資熱情應(yīng)該還是比較有限的，信心的恢復(fù)還處在初級(jí)階段，我們可以這樣來(lái)認(rèn)定。包括現(xiàn)在還有幾個(gè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)：土地購(gòu)置面積、新開(kāi)工面積、竣工面積，這些當(dāng)中特別是新開(kāi)工面積跟土地購(gòu)置面積更能準(zhǔn)確地反映企業(yè)的投資意愿或者投資信心，它是對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的一種預(yù)期和判斷。

　　如果這些數(shù)字都和投資的增長(zhǎng)情況一樣，都比較明顯地處在一個(gè)向上的趨勢(shì)，那么我們當(dāng)然可以對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)更樂(lè)觀。新開(kāi)工面積、竣工面積包括土地的購(gòu)置面積這些指標(biāo)目前我們看到的還不是很大的回升。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)和企業(yè)價(jià)格策略決定市場(chǎng)走勢(shì)

　　搜狐財(cái)經(jīng)：您覺(jué)得這段不穩(wěn)的狀態(tài)會(huì)持續(xù)多久？

　　陳國(guó)強(qiáng)：我想這個(gè)很大程度上和幾個(gè)因素相關(guān)，首先是宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，整體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)很大程度上制約著行業(yè)的發(fā)展走勢(shì)。

　　從比較微觀的角度，我覺(jué)得如果近期市場(chǎng)出現(xiàn)了漲價(jià)的做法，可能會(huì)比較明顯地影響市場(chǎng)的銷(xiāo)售，對(duì)于消費(fèi)者的心理以及成交量都會(huì)有比較大的抑制。漲價(jià)這個(gè)做法做得不好可能挫傷大家的消費(fèi)熱情，影響大家的購(gòu)買(mǎi)意愿。如果成交量又出現(xiàn)比較明顯的下滑，我想它不但會(huì)影響消費(fèi)者，可能也會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商自己的投資。

　　企業(yè)在市場(chǎng)上的一些經(jīng)營(yíng)策略、價(jià)格策略可能會(huì)影響市場(chǎng)的心理，會(huì)對(duì)前一段出現(xiàn)的消費(fèi)熱情有一個(gè)抑制的作用。

　　搜狐財(cái)經(jīng)：企業(yè)對(duì)于價(jià)格的把握直接影響著市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，那您對(duì)于房?jī)r(jià)還將遭遇拐點(diǎn)的觀點(diǎn)怎么看？

　　陳國(guó)強(qiáng)：現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，一方面有很多樓盤(pán)在漲價(jià)，同時(shí)也存在沒(méi)有漲價(jià)甚至調(diào)價(jià)的樓盤(pán)。這些樓盤(pán)可能之前價(jià)格抬太高了，所以維持原來(lái)的價(jià)格，但是可能消費(fèi)者不買(mǎi)賬，依舊難以獲得比較理想的銷(xiāo)售量。有漲價(jià)的還有低價(jià)的還有調(diào)價(jià)的，這種情況可能會(huì)導(dǎo)致整體的均價(jià)有波動(dòng)。

　　搜狐財(cái)經(jīng)：整體的價(jià)格形勢(shì)大家比較關(guān)心，未來(lái)的一段時(shí)間，價(jià)格會(huì)繼續(xù)往上漲還是維持相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)？

　　陳國(guó)強(qiáng)：如果宏觀的經(jīng)濟(jì)這些重要的指標(biāo)能夠繼續(xù)向好的話，同時(shí)我們企業(yè)在維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展方面還能掌握比較好的度，還是比較理性比較克制地來(lái)看待目前的市場(chǎng)現(xiàn)象或者說(shuō)采取的競(jìng)爭(zhēng)策略、價(jià)格策略還是比較理性的，我想可能市場(chǎng)進(jìn)一步走向回暖的可能性比較大。

　　搜狐財(cái)經(jīng)：隨著市場(chǎng)回暖是不是價(jià)格必定會(huì)有一個(gè)上升的趨勢(shì)？

　　陳國(guó)強(qiáng)：按理說(shuō)應(yīng)該是這樣的，市場(chǎng)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)了，進(jìn)一步回暖了，大家信心更足了，特別是消費(fèi)者信心更充足了，我想在這樣的一個(gè)前提之下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)整體往上走基本上是可以確定的。

　　庫(kù)存在消化的同時(shí)，剛性需求也在消化

　　搜狐財(cái)經(jīng)：隨著行業(yè)的不斷回暖，后期新開(kāi)工面積、竣工面積不斷增多，會(huì)不會(huì)使空置率的問(wèn)題更嚴(yán)重？

　　陳國(guó)強(qiáng)：前一段時(shí)期快速上升的銷(xiāo)售在很大程度上對(duì)前期大家比較擔(dān)心的庫(kù)存做了一個(gè)比較好的消化。庫(kù)存壓力降低了，這是大家比較一致的判斷。

　　但是我個(gè)人有一個(gè)堅(jiān)持的觀點(diǎn)，不能夠單單看到供應(yīng)庫(kù)存消化的方面，實(shí)際上去庫(kù)存本身是兩個(gè)方面，一方面消化了供應(yīng)方面的庫(kù)存，同時(shí)消化了需求的庫(kù)存，這是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面，應(yīng)該站在不同的角度來(lái)看。后續(xù)的市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)繼續(xù)，庫(kù)存的問(wèn)題和未來(lái)的供求關(guān)系取決于未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的供需狀況，我們不能夠單單看到有利供應(yīng)的庫(kù)存被消化掉了，但是同時(shí)也需要看到需求的庫(kù)存也被消化了，未來(lái)的供需情況要在特定的時(shí)間點(diǎn)上去判斷。

　　搜狐財(cái)經(jīng)：特定的時(shí)間點(diǎn)指什么？

　　陳國(guó)強(qiáng)：特定的區(qū)域、特定的時(shí)間，可以更準(zhǔn)確更好地來(lái)做判斷。這個(gè)問(wèn)題我想可能需要提醒或者需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，不能夠單單看到供應(yīng)的庫(kù)存消化的這一面，我們也到看到需求庫(kù)存被消化的一面。

　　一些剛性消費(fèi)者不可能在短時(shí)間里面再有第二次消費(fèi)，這個(gè)是必然的。而且隨著房?jī)r(jià)的上調(diào)，這些需求特別是剛性需求的這些群體購(gòu)買(mǎi)力也是剛性的，房?jī)r(jià)上調(diào)了只能等著將來(lái)在條件具備的時(shí)候再消費(fèi)了，這個(gè)因素需要看到，不能夠簡(jiǎn)單地說(shuō)成交量上升了把這些庫(kù)存的壓力減輕了或者說(shuō)把這些問(wèn)題解決的，不是這么簡(jiǎn)單。

泡沫若不擠干，市場(chǎng)將會(huì)再次面臨新一輪調(diào)整

　　陳國(guó)強(qiáng)：原有的庫(kù)存是消耗了，但是有源源不斷新的供應(yīng)，這個(gè)是動(dòng)態(tài)的，過(guò)去積壓的這部分很大程度上被消化了或者庫(kù)存壓力減輕了，但是同時(shí)有后續(xù)的供應(yīng)，庫(kù)存的問(wèn)題關(guān)鍵取決于它的后續(xù)需求情況怎么樣，新的供求關(guān)系到底是怎么樣的，我們要通過(guò)這樣的角度來(lái)判斷。

　　如果我們站在比較客觀的一個(gè)立場(chǎng)來(lái)看待，如果這個(gè)市場(chǎng)本身有內(nèi)在調(diào)整的需求，那么讓它充分調(diào)整對(duì)行業(yè)健康發(fā)展來(lái)說(shuō)肯定是好事情。如果有泡沫沒(méi)擠掉，或者擠壓泡沫不充分，這個(gè)問(wèn)題在將來(lái)也會(huì)出現(xiàn)。

　　市場(chǎng)在出現(xiàn)一定回暖之后，大家又把房?jī)r(jià)很快拉上去了，必然會(huì)要面臨我們?cè)?jīng)遇到過(guò)的問(wèn)題。過(guò)高的房?jī)r(jià)跟有限購(gòu)買(mǎi)力之間的矛盾，通過(guò)什么方式解決？通過(guò)擠泡沫擠水分的方式來(lái)解決。而過(guò)去一年，有些城市這個(gè)問(wèn)題解決得比較好，有些市場(chǎng)卻沒(méi)有解決這個(gè)問(wèn)題，又進(jìn)入了新的一輪上漲。

　　搜狐財(cái)經(jīng)：結(jié)合現(xiàn)在的一些情況來(lái)看，這些泡沫應(yīng)該怎么來(lái)擠？

　　陳國(guó)強(qiáng)：一方面，比如開(kāi)發(fā)商自己主動(dòng)來(lái)調(diào)整價(jià)格，使價(jià)格回到相對(duì)合理的地方；另外一方面，可以通過(guò)提升購(gòu)買(mǎi)力的方式來(lái)解決，如果宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，居民收入提升、購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)信心增強(qiáng)了，差距縮小，這個(gè)問(wèn)題就解決了。

　　目前，一方面，收入增長(zhǎng)方面沒(méi)解決好，大家的預(yù)期沒(méi)有提上去，消費(fèi)信心恢復(fù)得還比較慢。另外一方面開(kāi)發(fā)商沒(méi)有把房?jī)r(jià)回調(diào)，甚至是在朝相反的方向調(diào)整，這個(gè)問(wèn)題就又要面對(duì)了。過(guò)去出現(xiàn)的問(wèn)題又要讓我們?nèi)ッ鎸?duì)，不可避免又迎來(lái)一次新的調(diào)整。

　　搜狐財(cái)經(jīng)：其實(shí)這個(gè)過(guò)程當(dāng)中開(kāi)發(fā)商的作用是非常大的。

　　陳國(guó)強(qiáng)：對(duì)，應(yīng)該是這樣。

　　判斷土地市場(chǎng)回暖言之過(guò)早

　　搜狐財(cái)經(jīng)：您剛才也提到判斷市場(chǎng)是否回暖有一個(gè)比較關(guān)鍵的因素，那就是土地市場(chǎng)是否回暖，您怎么看待覺(jué)得現(xiàn)在土地市場(chǎng)回暖了嗎？

　　陳國(guó)強(qiáng)：可能還是應(yīng)該謹(jǐn)慎一些，出現(xiàn)地王或者部分企業(yè)有這種比較積極的擴(kuò)張表現(xiàn)，并不是說(shuō)多數(shù)企業(yè)都已經(jīng)出現(xiàn)了這樣一個(gè)回暖。

　　現(xiàn)在土地出讓的項(xiàng)目增多了，低價(jià)有溢價(jià)的情況，跟過(guò)去相比更明顯了，但這是和2008年或者2009年前幾個(gè)月的比較低迷的情況來(lái)做對(duì)比的。跟這幾個(gè)月比，一季度的確是有比較好的表現(xiàn)，但是我們也知道一季度全國(guó)的土地有40%的項(xiàng)目是流拍的，成交的地塊里面70%是底價(jià)成交的，所以這需要在更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)看。五月份出現(xiàn)的回暖是在基數(shù)比較低的起點(diǎn)上表現(xiàn)這樣的回暖跡象。

　　另外，也和各地政府推出的供地策略、節(jié)奏有關(guān)系，像北京因?yàn)樗奈逶路菽贸鲆恍┍容^優(yōu)質(zhì)的地塊，所以企業(yè)參與的熱情比較高，如果跟之前一樣，都是一些邊遠(yuǎn)郊區(qū)的地塊，企業(yè)的參與熱情就不會(huì)像現(xiàn)在這樣高了。土地的溢價(jià)也不可能達(dá)到像廣渠門(mén)項(xiàng)目幾倍的溢價(jià)，不可能的，這個(gè)也跟企業(yè)地方政府的供地策略、供地的力度、節(jié)奏有關(guān)系。

　　有好的地塊推出來(lái)肯定關(guān)注的企業(yè)會(huì)比較多，如果是相反的話，大家沒(méi)什么興趣，成交的可能性也比較小，特別是溢價(jià)率不會(huì)高。

　　搜狐財(cái)經(jīng)：您的意思是現(xiàn)在并不能就有個(gè)判斷說(shuō)土地市場(chǎng)已經(jīng)有一個(gè)回暖了？

　　陳國(guó)強(qiáng)：是。當(dāng)然有一個(gè)比較好的示范的效果，拍出地王項(xiàng)目會(huì)帶動(dòng)很多樓盤(pán)，帶動(dòng)很多人的預(yù)期，改變大家的預(yù)期。

　　搜狐財(cái)經(jīng)：在信心預(yù)期方面會(huì)有很好的作用，其實(shí)在此前，有很多開(kāi)發(fā)商也囤積了不少土地，經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)整，您覺(jué)得土地囤積問(wèn)題解決了嗎？

　　陳國(guó)強(qiáng)：要看從什么方式什么角度來(lái)看待，大家比較一致的是，目前市場(chǎng)上成為存量的土地資源非?？捎^，超過(guò)十億平方米，這個(gè)量跟我們企業(yè)通常的每年新開(kāi)工面積相比的話，足夠未來(lái)幾年的開(kāi)發(fā)。

　　但是分布是不均衡的，有些地塊雖然在企業(yè)手上，但是它在短期內(nèi)可能沒(méi)辦法形成實(shí)際有效供應(yīng)，因?yàn)椴疬w、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等問(wèn)題制約了它的上市進(jìn)程。地雖然在企業(yè)手上，但是它是不可能形成有效供應(yīng)的，有很多因素制約著它。

　　資本金下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)更多是信心刺激

　　搜狐財(cái)經(jīng)：調(diào)整期對(duì)于土地消化還是有一定作用的，您剛才談到回暖的因素還有企業(yè)投資的信心，國(guó)家下調(diào)資本金比例對(duì)于信心會(huì)有一定的促進(jìn)作用嗎？

　　陳國(guó)強(qiáng)：這個(gè)肯定有它的考慮，雖然現(xiàn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要因素里面投資增長(zhǎng)保持在很高的水平，但是這個(gè)投資主要是以國(guó)家政府投資為主或者說(shuō)以政府投資為主力、國(guó)有央企為其次，民間投資、企業(yè)的投資、私人部門(mén)的投資實(shí)際上增長(zhǎng)是非常有限的。

　　政府調(diào)整普通住宅項(xiàng)目的資本金應(yīng)該從保投資、促增長(zhǎng)更多從這樣的角度考慮，保持投資的持續(xù)增長(zhǎng)，特別是需要帶動(dòng)民間的投資、企業(yè)的投資，光靠政府為主的投資對(duì)于保八的目標(biāo)會(huì)有它的局限性。有必要把民間的投資、企業(yè)的投資信心提升起來(lái)，把它帶動(dòng)起來(lái)。房地產(chǎn)的投資，下調(diào)項(xiàng)目資本金是一個(gè)類(lèi)型，也是同樣的考慮。

　　所以，這個(gè)資本金的下調(diào)，象征意義大于它的實(shí)際意義。因?yàn)楝F(xiàn)在土地拿地，不是說(shuō)你支付20%就給你了，不是我們想象的把資本金下調(diào)了，企業(yè)必然迎來(lái)很寬松的信貸條件，銀行金融機(jī)構(gòu)審核一筆開(kāi)發(fā)貸款或者其它貸款，它會(huì)綜合考慮。開(kāi)發(fā)資質(zhì)比較高、項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)的項(xiàng)目公司容易獲得貸款，這些條件不怎么樣的公司，可能不會(huì)因?yàn)橘Y本金下調(diào)就能改變基本事實(shí)。

　　政府政策應(yīng)該更著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

　　搜狐財(cái)經(jīng)：其實(shí)在調(diào)整的這段時(shí)間里，國(guó)家出了很多的政策，現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看這些政策，您覺(jué)得它起到它該起到的作用了嗎？或者有些政策還需要怎樣的調(diào)整？

　　陳國(guó)強(qiáng)：政府政策更多的著眼于宏觀經(jīng)濟(jì)的全局，這是一個(gè)最大的最根本的著眼點(diǎn)。第二，更多考慮市場(chǎng)或者行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，避免行業(yè)大起大落的波動(dòng)。第三，跟房地產(chǎn)相關(guān)的最近一段時(shí)間政策的重心更多突出保民生的特點(diǎn)，突出保障性住房，未來(lái)房地產(chǎn)的住宅市場(chǎng)更多強(qiáng)調(diào)雙軌并行的思路，很大程度上體現(xiàn)了保民生的特點(diǎn)。第四，對(duì)于政策做一個(gè)簡(jiǎn)單的判斷，更多關(guān)注一些短期因素的考慮，長(zhǎng)期的一些問(wèn)題可能關(guān)注的還不是很充分。因?yàn)楸旧韺?duì)于刺激住宅消費(fèi)方面，很多的政策很多的規(guī)定帶有時(shí)效性，到時(shí)間了一些政策會(huì)不會(huì)再延續(xù)？這可能也取決于當(dāng)時(shí)的一些經(jīng)濟(jì)環(huán)境或者相關(guān)因素的平衡等等。

　　這些實(shí)際上是很大程度上反映了我們政府特別是地方比較多的關(guān)注一些短期因素，比如說(shuō)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)，對(duì)住房企業(yè)的壓力，或者短期內(nèi)有效刺激消費(fèi)者的住房需求，提供短期稅費(fèi)方面的優(yōu)惠調(diào)整。

　　如何來(lái)促進(jìn)行業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)健康？我想還有很多工作需要做?，F(xiàn)在有些工作可能在醞釀?wù){(diào)研當(dāng)中，但是的確還有很多工作需要跟進(jìn)跟上。

　　主持人：這些工作具體應(yīng)該是哪些方面？

　　陳國(guó)強(qiáng)：拿住房保障這樣一個(gè)特定的問(wèn)題來(lái)看，實(shí)際上無(wú)論是中央政府還是地方政府，對(duì)于如何落實(shí)保障住房政策有很多不同的做法，也有很多實(shí)際上和當(dāng)?shù)孛媾R的一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題相掛鉤。比如很多城市采取了用現(xiàn)金補(bǔ)貼的方式，不是政府來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃或者投資開(kāi)發(fā)相關(guān)的廉租住房或者其他形式的保障房。

　　具體的住房保障政策如何來(lái)實(shí)施，實(shí)際大家的認(rèn)識(shí)做法千差萬(wàn)別。將來(lái)是不是把住房保障政策作為長(zhǎng)期的基本政策來(lái)執(zhí)行還是臨時(shí)性的短期政策？這些問(wèn)題實(shí)際上都存在很多分歧，具體做法上面也有很大差異。這些從政府的角度既要兼顧短期問(wèn)題，也要著眼于長(zhǎng)期發(fā)展，確定一個(gè)很明確的發(fā)展思路或者說(shuō)通過(guò)立法的方式把它固定下來(lái)。未來(lái)住房保障作為國(guó)家一個(gè)很重要的基本國(guó)策，什么樣的人群以什么樣的方式來(lái)確保這個(gè)政策能夠不走形不變樣能夠貫徹始終，這些都需要探討或者需要政府來(lái)推動(dòng)執(zhí)行。

　　搜狐財(cái)經(jīng)：最后一個(gè)問(wèn)題，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，您有什么樣的期待？

陳國(guó)強(qiáng)：希望這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)比較平穩(wěn)的健康的可持續(xù)的發(fā)展，不要出現(xiàn)大的波動(dòng)，大起大落，這個(gè)是各方都不希望的結(jié)果。盡管在短期內(nèi)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能會(huì)有更好的投資回報(bào)，但是如果是一個(gè)不可持續(xù)的方式，我想可能也無(wú)法持續(xù)。