北京開始整治小產(chǎn)權(quán)房 6月底推倒全部大棚房

“陶潛桃源，諸葛農(nóng)耕，太公垂釣，敦頤蓮池……”這些桃花源 (論壇 新聞)般的描述，來自北京郊區(qū)一個(gè)叫華爾克隱園的售房廣告。原本以設(shè)施農(nóng)業(yè)配套用房報(bào)批的建筑，竟然搖身一變成了“買房送大棚”的田園村舍？你只要花上30多萬元，就能在京郊擁有一套530平方米的獨(dú)門獨(dú)院，其中包括170平方米的大棚，270平方米的院子，還有一套75平方米兩室一廳的住房。

　　“這是一起典型的以修建溫室大棚、發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)為名，將大棚配套用房修建為商品住房，并以出租名義向市場銷售的案件。”北京市國土局局長魏成林介紹，隱園項(xiàng)目占用土地的規(guī)劃地類為一般農(nóng)用地和基本農(nóng)田，項(xiàng)目建設(shè)用地屬違法占地。魏成林表示，這類以設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)為名，擅自改變土地用途的違法項(xiàng)目，目前在全市范圍內(nèi)全部停工停售。與隱園的模式一樣，北京市郊區(qū)縣的違法“設(shè)施農(nóng)業(yè)”項(xiàng)目自去年下半年以來，開始頻頻現(xiàn)身招攬買家。今年4月中旬至5月中旬，北京市國土局會(huì)同農(nóng)委對(duì)全市郊區(qū)縣農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整項(xiàng)目初步進(jìn)行清理，發(fā)現(xiàn)非法用地的設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目34個(gè)，占地面積約4617.3畝(含基本農(nóng)田1705.3畝)。

　　▲6月14日，房山區(qū)韓村河 (論壇 新聞)鎮(zhèn)西營村名叫“燕南生態(tài)種植園”的20棟農(nóng)業(yè)大棚被房山區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)政府等部門強(qiáng)制拆除，這是北京市第一個(gè)強(qiáng)拆的項(xiàng)目。

　　180棟將竣工的大棚房全部推倒

　　“540平方米的陽光大棚，院內(nèi)有陽光庭院，有小橋流水、假山，還能種植蔬菜、草莓等，每棟19.8萬，租期30年……”這是2006年“東華養(yǎng)生莊園”最初的銷售廣告?，F(xiàn)年58歲、家住亞運(yùn)村的張振因?yàn)檫@則網(wǎng)絡(luò)和手機(jī)廣告而走上漫漫購房路。張振說，城里呆的時(shí)間長了，心里一直覺得很悶氣，加上近年來患上了糖尿病，更希望能夠找一個(gè)空氣好、純天然的地方養(yǎng)生。

　　“這則廣告說中了我的心思。”張振說，如今城里的房子上百萬元，根本買不起，這套陽光房很適合他的家庭情況。2006年年底，在順義、昌平等地看過多個(gè)生態(tài)房項(xiàng)目后，張振認(rèn)為通州姚辛莊的生態(tài)莊園最劃算，用他的話說，19.8萬在城里還不夠買一個(gè)20平方米的房子，而在這兒竟能擁有500多平方米的空間，“太值了”。由于生態(tài)環(huán)境誘人，價(jià)格比城里低很多，也未見政府部門阻止建設(shè)，張振抱著僥幸心理把攢了大半輩子的50多萬元錢投到了農(nóng)村，一口氣買了兩套生態(tài)房。

　　張振夢寐以求的陽光房是住不上了。昨天，記者見到張振時(shí)，他始終嘀咕著“全倒了，這回真沒戲了……”從他茫然的眼神看得出來，他已經(jīng)完全沒了主意。“上次強(qiáng)拆時(shí)我也知道，本想退出來，但開發(fā)商說上面有關(guān)系，只要把大棚配管房面積改小就沒事。”張振說，由于當(dāng)時(shí)政府執(zhí)行強(qiáng)拆的力度并不大，他便聽信了開發(fā)商一個(gè)名叫劉文的銷售經(jīng)理的話。果然，在暫停了兩個(gè)月后，“禾惠莊園”改頭換面，以“東華養(yǎng)生莊園”的名義繼續(xù)施工，并且承諾今年6月底前交房。沒想到，就在交房前一個(gè)月，通州區(qū)國土、建委、城管等部門突然聯(lián)合執(zhí)法，將莊園內(nèi)180棟即將竣工的生態(tài)房全部推倒。

　　6月12日，記者從北京市土地執(zhí)法工作會(huì)上獲悉，近一段時(shí)間，針對(duì)部分區(qū)(縣)以設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)為名，擅自改變土地用途，變相進(jìn)行違法建設(shè)，北京市委、市政府及時(shí)采取有力措施，堅(jiān)決依法遏制。目前，在發(fā)現(xiàn)的34個(gè)違法項(xiàng)目中，完全拆除8個(gè)，正在拆除5個(gè)，拆除非法建(構(gòu))筑物近6萬平方米，力爭6月底前全部整改。

　　而對(duì)于已建、已售的大棚房，北京市國土局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，已建、已售大棚房應(yīng)視不同情況分別處理：占用耕地的在建大棚房必須拆除復(fù)耕；已建但尚未售出的大棚房應(yīng)拆除超標(biāo)的配套房、保留溫室大棚用于農(nóng)業(yè)建設(shè)；已經(jīng)租售給市民的大棚房產(chǎn)權(quán)雖不受法律保護(hù)，但有關(guān)部門在處理時(shí)，會(huì)以積極協(xié)調(diào)開發(fā)商退款、減少購房人損失為宗旨。

　　警惕變相建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房

　　“北京部分區(qū)縣發(fā)生的大棚房違法建筑新動(dòng)向，值得有關(guān)部門反思和警惕。”國土資源部副部長贠小蘇說，以建設(shè)設(shè)施農(nóng)業(yè)溫室大棚作掩護(hù)，開發(fā)商變相建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”，其實(shí)質(zhì)是無產(chǎn)權(quán)的違法建筑。“包括農(nóng)村集體建設(shè)用地、未利用地在內(nèi)，如果尚未辦理手續(xù)，即使不是耕地，開發(fā)商擅自占用也屬違法。”他強(qiáng)調(diào)說，國土資源部的態(tài)度十分明確：嚴(yán)禁將農(nóng)用地擅自轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，對(duì)于農(nóng)用地、特別是耕地，村鎮(zhèn)干部無權(quán)自作主張與開發(fā)商簽訂土地承租流轉(zhuǎn)合同。

　　贠小蘇指出，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，近兩年來，從國家相關(guān)的法律法規(guī)政策層面上講，應(yīng)該說法律法規(guī)的規(guī)定是很清楚的。特別是去年底，國辦又專門發(fā)了一個(gè)71號(hào)文件，明確城鎮(zhèn)居民不能到農(nóng)村買小產(chǎn)權(quán)房。

　　贠小蘇表示，現(xiàn)在一些城市的成交，出現(xiàn)了違法違規(guī)占用集體土地蓋商品房的問題成因很復(fù)雜，涉及的方面很多。一方面，應(yīng)該積極地宣傳國家的法律法規(guī)政策，應(yīng)該說幾年來各有關(guān)部門，包括國土資源部，在里面也做了很多工作。另一方面，地方各級(jí)政府也在積極研究和處理相關(guān)問題，通過司法渠道做了一些處理。

　　小產(chǎn)權(quán)房不給宅基地證

　　小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)模糊的、不準(zhǔn)確的概念。國土資源部近日強(qiáng)調(diào)指出，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的小產(chǎn)權(quán)房等違法用地、違法建筑行為。針對(duì)各地出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房問題，從1999年到2008年，黨中央、國務(wù)院三令五申，明確規(guī)定，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。

　　去年7月，國土資源部公開強(qiáng)調(diào)“不會(huì)讓小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)單位占到便宜”后，隨即下發(fā)通知明確指出，開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)和集體建設(shè)用地整理，必須首先完成宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，因被小產(chǎn)權(quán)房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具備登記發(fā)證的資格。

　　國土資源部對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度也再一次在通知中顯現(xiàn)：一是嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請第二宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。二是對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。“出臺(tái)這一通知主要是由于部分地方在宅基地使用中出現(xiàn)問題。”國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，宅基地登記發(fā)證將小產(chǎn)權(quán)房占地排除在外，也等于再一次給有意購買小產(chǎn)權(quán)房的居民提醒，不要購買小產(chǎn)權(quán)房。

　　6月25日是全國“土地日”，今年的宣傳主題是“保障科學(xué)發(fā)展，保護(hù)耕地紅線”。“土地日”前夕，本報(bào)記者采訪了國土資源部部長、黨組書記、國家土地總督察徐紹史。

　　記者：目前我國城市化、工業(yè)化的進(jìn)程仍在加快推進(jìn)，不可避免還要占用一部分耕地。在這種情況下，為什么要強(qiáng)調(diào)一定要守住18億畝耕地這條紅線？

　　徐紹史：人均耕地少、優(yōu)質(zhì)耕地少、耕地后備資源少，這是我國的土地國情，且短期內(nèi)難以改變。改革開放30年來，我們在保障科學(xué)發(fā)展和保護(hù)耕地紅線兩方面都取得了明顯成效。但我們也清醒地看到，我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化中期，人口還在繼續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)國土資源的需求將持續(xù)上升，特別是一大批新上的“擴(kuò)內(nèi)需、保增長、保民生”項(xiàng)目需盡快落地，土地供需矛盾尖銳?？涨皣?yán)峻的資源壓力警示我們，必須堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，統(tǒng)籌好保障發(fā)展與保護(hù)資源的關(guān)系，一方面堅(jiān)持保障科學(xué)發(fā)展，以土地供應(yīng)政策和利用方式來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，推動(dòng)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展；一方面堅(jiān)持保護(hù)耕地紅線，牢牢守住子孫后代生存發(fā)展、安邦立國的根基。

　　記者：嚴(yán)格保護(hù)耕地、守住18億畝耕地紅線的任務(wù)非常艱巨。我們有什么具體措施？

　　徐紹史：今年3月至11月，國土資源部在全國部署開展了“保增長、保紅線”行動(dòng)，一方面密切跟蹤土地調(diào)控政策實(shí)施的新態(tài)勢，對(duì)土地調(diào)控政策的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)掌握擴(kuò)大內(nèi)需、支持災(zāi)區(qū)重建和國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的相關(guān)土地政策執(zhí)行效果，深化土地管理制度改革，形成制度創(chuàng)新成果；另一方面，依法維護(hù)土地管理秩序，強(qiáng)化土地監(jiān)管，堅(jiān)決糾正違背產(chǎn)業(yè)政策和供地政策供地、搭車用地、侵害被征地農(nóng)民合法權(quán)益等問題。對(duì)涉及用地面積較大、群眾反映強(qiáng)烈的土地違規(guī)違法問題，督促地方政府切實(shí)整改，嚴(yán)肅查處。開展“雙保行動(dòng)”，就是為了提高統(tǒng)籌保障和保護(hù)的能力，實(shí)現(xiàn)保障科學(xué)發(fā)展和保護(hù)耕地紅線的有機(jī)統(tǒng)一。

　　保障科學(xué)發(fā)展，保護(hù)耕地紅線，需要優(yōu)先保障重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地。計(jì)劃指標(biāo)保重點(diǎn)，一般項(xiàng)目靠挖潛。一是擴(kuò)增量。今年已適當(dāng)增加了新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，優(yōu)先用于安排公路、鐵路、機(jī)場、水利、能源、環(huán)保等基礎(chǔ)設(shè)施和民生用地。二是擠存量。加大閑置土地清理處置力度，積極盤活存量用地，特別是批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡的土地。三是調(diào)結(jié)構(gòu)。嚴(yán)格執(zhí)行土地供應(yīng)政策特別是禁止和限制供地目錄，調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化土地利用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，落實(shí)保障性安居工程用地。四是快審批。主動(dòng)參與新增國家投資項(xiàng)目的前期論證，進(jìn)一步加快用地預(yù)審，適當(dāng)擴(kuò)大先行用地范圍。建立土地審批快速通道，提高供地效率。

　　記者：在土地調(diào)控方面，土地規(guī)劃起到了什么樣的作用？

　　徐紹史：保障科學(xué)發(fā)展，保護(hù)耕地紅線，需要加強(qiáng)和改善土地調(diào)控。加強(qiáng)土地政策與財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)等政策的協(xié)調(diào)，從土地規(guī)劃、計(jì)劃、審批等手段入手，在土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、布局、時(shí)序等方面積極參與調(diào)控。嚴(yán)格落實(shí)《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006-2020年)》，確保全國耕地保有量到2010年和2020年分別保持在18.18億畝和18.05億畝。認(rèn)真做好新一輪土地利用總體規(guī)劃修編工作，在確保耕地保有量、基本農(nóng)田面積和嚴(yán)控城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模的基礎(chǔ)上，把本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等，疊加到土地利用總體規(guī)劃上去，加強(qiáng)規(guī)劃的統(tǒng)籌和管控作用。嚴(yán)格按照規(guī)劃實(shí)施土地用途管制，農(nóng)地農(nóng)用，農(nóng)地“農(nóng)民”用。完善土地利用計(jì)劃管理。實(shí)行激勵(lì)約束機(jī)制，強(qiáng)化差別化計(jì)劃管理。

　　記者：在承包地和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中，如何保證農(nóng)民的利益不受損失？

　　徐紹史：當(dāng)前，要高度警惕一種傾向，農(nóng)村缺錢、城市缺地，兩者一拍即合，大量農(nóng)村土地繼續(xù)流向城市。當(dāng)前更要注意，在承包地和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中，權(quán)力、資本、宗族強(qiáng)勢甚至黑惡勢力巧取豪奪，侵害農(nóng)民權(quán)益。要特別關(guān)注這些苗頭和傾向，及時(shí)予以解決，使改革始終在依法規(guī)范的軌道上前進(jìn)。

　　農(nóng)村土地管理制度改革，一不能等，要積極探索；二不能急，要穩(wěn)妥推進(jìn)；三不能亂，要依法規(guī)范。探索創(chuàng)新總體上應(yīng)該在現(xiàn)有法律框架內(nèi)進(jìn)行，需要突破現(xiàn)行法律的，應(yīng)該履行申報(bào)程序。要注重解決農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不夠明晰、使用權(quán)不夠規(guī)范、收益分配不夠合理等問題。農(nóng)民是農(nóng)村土地管理制度改革的主體。對(duì)農(nóng)民群眾而言，土地不僅是生活保障，還是社會(huì)保障。我們要始終堅(jiān)持以人為本，把農(nóng)民滿意不滿意、農(nóng)民擁護(hù)不擁護(hù)、農(nóng)民受惠不受惠，作為推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度改革的重要標(biāo)準(zhǔn)和尺度。

　　目前通常所謂的小產(chǎn)權(quán)房，也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，小產(chǎn)權(quán)其實(shí)就是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、搭建在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。

　　據(jù)記者了解，目前的小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。針對(duì)各地出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房，從1999年到2008年，黨中央、國務(wù)院三令五申，明確規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

　　“小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)形成了，是一個(gè)客觀現(xiàn)象。我的觀點(diǎn)是既然它現(xiàn)在已經(jīng)存在了，那現(xiàn)在面臨的問題就是如何解決它。”中國人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明近日表示，小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)高房價(jià)的產(chǎn)物。這些年房價(jià)快速上漲導(dǎo)致百姓會(huì)去選擇小產(chǎn)權(quán)房。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房既不符合現(xiàn)在的政策，也不符合現(xiàn)有的土地管理法律法規(guī)的問題，嚴(yán)金明認(rèn)為，作為制度畸形兒的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)不晚。

　　嚴(yán)金明表示，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和蓬勃發(fā)展絕非短期、局部因素作用的結(jié)果。從供應(yīng)的角度來看，它是村鎮(zhèn)不滿于征地收益過低的產(chǎn)物；從需求的角度來看，它是市民無力應(yīng)對(duì)房價(jià)過高的產(chǎn)物。而這中間巨大的土地價(jià)差究竟應(yīng)該如何切分，問題的答案顯然須在重新審視農(nóng)民地權(quán)、政府職權(quán)的基礎(chǔ)上，才有可能逐步做到公平合理。

　　同時(shí)，嚴(yán)金明認(rèn)為，解決小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)該采取新老劃斷的辦法。即對(duì)于已經(jīng)存在的部分，可以試行多種靈活方式逐步消化；對(duì)于在建或者擬建的部分，則可將其納入土地、財(cái)政、社保綜合配套改革中一并規(guī)劃。此兩者之中，更為迫切的是后者，更為困難的也是后者。

　　2009年中國城市發(fā)展高峰論壇暨《城市藍(lán)皮書》發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2007年上半年，小產(chǎn)權(quán)房已達(dá)到現(xiàn)存全國實(shí)有村鎮(zhèn)房屋建筑面積330億平方米的20%以上。

　　中國社科院可持續(xù)發(fā)展研究中心主任潘家華表示，由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)和過高的房價(jià)，小產(chǎn)權(quán)房目前已經(jīng)呈遍地開花之勢。解決小產(chǎn)權(quán)房問題———要么修改相關(guān)法律，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性；要么嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行法律，追究違法者的法律責(zé)任。

　　小產(chǎn)權(quán)房問題惟有通過立法途徑方能解決，行政手段的“特事特辦”終究難以逃脫違法嫌疑。

　　國家土地副總督察甘藏春在回應(yīng)小產(chǎn)權(quán)房問題時(shí)曾表示，國土資源部從1999年開始，就在全國不同地方，開展了農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試驗(yàn)、試點(diǎn)，現(xiàn)在正在不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)再提交國家立法機(jī)構(gòu)，通過立法來解決。