深圳市重現(xiàn)一成首付 中國式次貸隱患開始抬頭

一成首付重現(xiàn)江湖

　　“中國式次貸”隱患局部抬頭

　　□本報記者 萬晶

　　“買這套二手房，我只付了一成五的首付。

　　”深圳的王先生一臉平靜地告訴中國證券報記者，一套價值120萬元的二手房，他首付只交了18萬元。

　　看到房價快速上漲，王先生開始有了投資樓市的念頭。由于他只有二十幾萬元首付款，卻又想投資兩套房子，于是只有求助于幫他買房的中介。

　　“中介很樂意做，只要你誠心誠意要買房，他們能夠與按揭評估公司合作做高評估價，以陰陽合同的方式申請到低于兩成的首付。”王先生告訴記者，他用于申請銀行貸款的評估價是高于實際成交的120萬，這樣可以申請到實際上高于總房價八成的貸款。

　　降低首付助推炒房風(fēng)

　　“零首付”、“一成首付”這些曾經(jīng)在兩年前慣用的炒作伎倆，沉寂一段時間之后再次在深圳樓市出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士稱，樓市信貸政策收緊階段，各家銀行對貸款審查較為嚴格；而今貸款政策寬松，商業(yè)銀行房貸任務(wù)加重，陰陽合同難以監(jiān)督出現(xiàn)降低首付的情況不難理解。

　　隨著深圳樓市的瘋狂，越來越多的投資客重新活躍起來，而這些投資客樂于一成首付，本錢少而賺的快，房價上漲一些出手賣掉即可獲利豐厚。中國證券報記者裝作投資客調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多和中介公司熟悉的投資客都在尋求低于兩成的首付，這樣用更少的本金，他們可以購買更多的房產(chǎn)，房價上漲后出售獲利也更多，實現(xiàn)以小博大。

　　對于大手筆的投資客，中介也在積極想辦法吸引。一家小中介的按揭員對中國證券報記者表示，他們現(xiàn)在可以通過與按揭評估公司合作，將物業(yè)的評估價做高，做成“陰陽合同”。利用銀行較高評估價與賣家較低購入價之間的差額甚至可以為買家實現(xiàn)“零首付”。

　　“100萬元的房子，如果評估價做到112.5萬元，那么申請了八成按揭后，客戶支付的首付款只有10萬元。”該按揭員稱，對于一次購買多套房產(chǎn)的投資客，往往是向不同的銀行申請貸款。對于這種高杠桿的房貸融資方式，在房價持續(xù)上漲的今天，重新成為廣深投資客熱衷的炒樓方式。

　　工商銀行的一位個貸經(jīng)理表示，在購房按揭中，銀行很難監(jiān)控“陰陽合同”，銀行拿到的合同是做高了評估價的合同，對于每套房產(chǎn)的價格銀行又不可能逐一去核實。

　　早在去年下半年，深圳和廣州部分新樓盤就推出了低首付的促銷方式。但“低首付”操作方式各有不同，深圳部分樓盤的銷售人員稱，低首付是銀行主動向符合條件的公務(wù)員或者深圳事業(yè)單位部分員工提供九成按揭，號稱可以利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式，由銀行在收樓前為客戶墊付余下的一成首期。

　　在廣州首期款不足的部分則是由發(fā)展商墊付。這些方式無論購買總價多少，只要交納一定數(shù)量的定金即可辦理購房和按揭手續(xù)，首期余額一般是在入伙后兩年內(nèi)分期免息繳付。

　　銀行相關(guān)人士表示，在墊首付的交易中，購房者與開發(fā)商私下簽訂了一份真實交易合同。而登記、辦證等所使用的都是虛高房價的合同，在這種情況下，銀行就很難監(jiān)控這種“陰陽合同”。這種“陰陽合同”的做法屬于違規(guī)行為，理論上銀行可以追究相關(guān)的責(zé)任賠償。這種做法放寬了購房者的門檻，從而增加了個人的信貸風(fēng)險以及銀行的放貸風(fēng)險。

　　廣州滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰認為：“降低首付是在鉆市場的空子。”但是他認為在銀行控制風(fēng)險的前提下，零首付案例不會廣泛出現(xiàn)。

　　二套房貸全面松動

　　深圳樓市自三月以來，已經(jīng)連續(xù)上漲三個月，成交量也持續(xù)維持高位。這種回暖和去年年底實施的個人房貸“新政”密切相關(guān)，即首套住房利率打七折，首付降至二成的優(yōu)惠政策。這個旨在應(yīng)對金融危機、擴大內(nèi)需、提高對居民購買普通自住房的優(yōu)惠政策，而今卻在執(zhí)行中被濫用。

　　中國證券報記者在地產(chǎn)中介和銀行實地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些銀行已逐漸將優(yōu)惠范圍擴大，把第一套房貸優(yōu)惠政策，用到了第二套甚至多套房貸身上。一些資深投資客往往利用和銀行、中介公司的良好關(guān)系，所有投資房產(chǎn)都采用一套房貸政策。

　　“只要你名下沒有房產(chǎn)，而丈夫或妻子名下有房產(chǎn)還在按揭，可以按首套住房申請，沒問題的。即使個人名下還有房產(chǎn)，運作一下也沒問題。”某大型地產(chǎn)中介按揭部經(jīng)理信誓旦旦地表示，銀行房貸已經(jīng)相當(dāng)于全面放松。而對于一些資深炒房客這樣的大客戶，在樓市上升階段，申請到多套的優(yōu)惠貸款，也不是難事。

　　國務(wù)院131號文件中規(guī)定：“對于已經(jīng)貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。于是，銷售商和銀行首先在住房面積上做起了文章。

　　由于各地人均住房面積不同，缺乏統(tǒng)一的標準。購房者輕松的即可開到證明，而銀行對這一塊審查并不嚴格，二套房貸政策在執(zhí)行過程中已被全面放松。

　　據(jù)了解，截至5月末，深圳工、農(nóng)、中、建四大行發(fā)放的住房貸款相比年初凈增長額均超過50億元，遠超去年同期水平，呈現(xiàn)井噴式增長態(tài)勢。在深圳房貸市場上，四大銀行占據(jù)了八成份額。

　　由于當(dāng)前銀行對公貸款業(yè)務(wù)上升空間有限，紛紛將目光轉(zhuǎn)向以房貸為主的個人貸款業(yè)務(wù)。房貸有房可供抵押,且客戶分散,業(yè)務(wù)穩(wěn)定,是銀行利潤的重要來源和新的增長點。競爭中,大型商業(yè)銀行的優(yōu)勢較為明顯。其活期存款多,資金成本低,可確保七折利率房貸資金來源。

　　一位專業(yè)人士表示，深圳有不少銀行還推出房貸創(chuàng)新產(chǎn)品，目的是降低貸款利息和減輕供房壓力。如主要面向高端客戶的“氣球貸”產(chǎn)品具有省息的功能。“存抵貸”產(chǎn)品則可幫助現(xiàn)金流較充足的一般客戶，存貸款共用同一賬戶,客戶有資金可隨時存入抵消部分貸款利息。對于一時資金緊張、供樓有困難的客戶，有銀行推出了“假日貸款”產(chǎn)品，可在一段時間內(nèi)只還息暫不還本,減輕資金壓力。

　　炒房客卷土重來

　　深圳市國土房管部門的最新數(shù)據(jù)顯示，一手住宅價格4月份環(huán)比上漲12．4％，達到12902元/平方米，5月均價再度逼近13000元／平方米，而6月份的第一周，深圳市新房成交均價已與2007年歷史高點相差無幾，達16500元／平方米，同比上升28．1％，最高一天成交均價高達18200元／平方米。以此推算，深圳房價今年以來的漲幅已達30％左右。“今年年初時深圳樓市的投資客比例不到5％，而現(xiàn)在已經(jīng)達到20％以上，投資客開始大量入市，助推了房價上漲。”深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智透露，但目前入市的主要是保值型投資客。

　　正是在這樣的背景下，投資者開始無懼無畏地頻繁現(xiàn)身，與今年前3個月以自住型為主的買家相比，四五月份逐漸涌現(xiàn)出來的投資者比例日漸上升。

　　“如果投資比例一直上升，達到五成左右，就會是一個很不好的市場信號。”李耀智表示，目前在銀行信貸放松的情況下，無論是對外地還是本地的投資客，沒有一個很好的約束辦法，“唯一的辦法就是收縮信貸，但現(xiàn)在看來還沒有任何跡象。”

　　與此同時，外地投資客也涌入深圳。位于梅林關(guān)口的“書香門第上河坊”近期頻頻被溫州炒房團光顧，營銷總監(jiān)王永勝介紹，溫州炒房團主要針對中小戶型和未來發(fā)展高成長性物業(yè)，先嘗試性購買幾套，接著再有大部隊趕到。

　　而對于近來頗為流行的“房荒論”，深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，截至6月20日，官方網(wǎng)站顯示的深圳可售房源為38294套，420多萬平方米，但存量只能反映在建項目達到批售狀態(tài)的情況，實際上還有很多在建項目沒有拿到預(yù)售許可證，這部分數(shù)量很大但沒有被計入存量數(shù)據(jù)里。王鋒認為，目前存貨不多的情況是短暫的，隨著開發(fā)商加快投資速度，下半年樓市的存量將明顯增多。

二套房貸暗中松綁

　　□本報記者 于萍

　　家住京城北邊的楊先生最近在為買房貸款的事忙碌。

　　“目前手中按揭支付的房子太遠，想買套離城區(qū)更近的。聽說有的銀行能辦到二套房首付二成、利率七折的優(yōu)惠，所以趕緊找人打聽一下。”

　　像楊先生這樣的二套房購房者享受一套房優(yōu)惠政策的例子已經(jīng)屢見不鮮。業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，雖然銀監(jiān)會反復(fù)強調(diào)嚴格二套房政策，但由于個人住房貸款業(yè)務(wù)是各家銀行的必爭之地，因此銀行對于二套房貸的控制則顯得較為寬松。

　　銀行放寬二套房貸

　　據(jù)了解，按照北京市統(tǒng)計局發(fā)布的信息，2007年北京人均住宅建筑面積為27.07平方米。因此當(dāng)前北京市各銀行在執(zhí)行改善型住房政策時，都統(tǒng)一按照這一標準執(zhí)行。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，由于目前的二套房貸政策對銀行利率沒有進行明確規(guī)定，各個銀行可以根據(jù)自身情況自行處理。這就意味著銀行可以通過貸款利率的浮動來爭取客戶資源。對于資質(zhì)較好或是重要客戶，銀行可以在風(fēng)險可控范圍內(nèi)爭取最優(yōu)惠的貸款利率。

　　中國證券報記者向一位中介人士咨詢，如果首套房貸尚未結(jié)清，購買二套房能否享受首付和利率的優(yōu)惠時，該人士表示可以將首付優(yōu)惠至2.1成，貸款7.9成，利率7折。如果首套住房在120平方米左右，提供收入證明和良好的信用記錄也可享受到首付2-3成的優(yōu)惠。

　　該中介人士表示，自己剛剛做成了一筆首付還有30萬沒有結(jié)清的二套房貸款，享受到了貸款7.9成、利率7折的優(yōu)惠。“貸款7.9成其實是一個文字游戲，差不多相當(dāng)于8成。”

　　該人士提醒記者，上半年銀行由于有完成指標的壓力，因此貸款審批相對比較容易。到了下半年貸款指標差不多完成時，審查會更加嚴格。“趁著現(xiàn)在國家還沒出其他政策，趕緊申請貸款，不出意外都能享受到優(yōu)惠。”

　　面對愈演愈烈的銀行房貸爭奪戰(zhàn)，也有專家對銀行系統(tǒng)風(fēng)險表示了擔(dān)憂。“在各大銀行爭奪房貸資源的同時，需要注意房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿性、長開發(fā)周期所帶來的風(fēng)險。尤其是在房價不斷上升并且居高不下時，極易誘發(fā)投機熱潮。樓市的任何變化，對銀行住房貸款的安全性都是考驗。”

　　仍需保持謹慎

　　對于逐漸火熱的房地產(chǎn)市場，有關(guān)部門在對二套房進行適當(dāng)“松綁”的情況下，仍然保持謹慎的基調(diào)。

　　北京市銀監(jiān)局在今年4月份曾對北京地區(qū)二套房貸政策進行規(guī)范。對于非改善型二套房，銀監(jiān)局要求各個商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行首付四成的比例。同時，無論首套房貸款是否結(jié)清，只要不是購買改善型普通自住房，則一律視同為二套房。房貸利率不再要求上浮10%，而是由商業(yè)銀行在基準利率的基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。

　　上海銀監(jiān)局要求在滬中外資商業(yè)銀行落實國家信貸政策，嚴格執(zhí)行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率規(guī)定，嚴禁變相放寬貸款條件，嚴控住房按揭貸款風(fēng)險。除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，貸款首付款比例不得低于40%，且貸款首付款比例應(yīng)隨套數(shù)增加而提高，具體提高幅度按各總行相關(guān)原則自主確定，貸款利率在基準利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。

　　與此同時杭州也要求各大銀行對新受理的二套房按揭貸款進行嚴格審查。對于原有住房面積超過人均住房面積的，將不能享受7折利率和2成首付的優(yōu)惠政策。而對已經(jīng)接收但尚未審批的二套房按揭貸款，也要求適度上浮原先商定好的利率水平并追加首付比例。

　　中信證券研究員陳聰對未來行業(yè)相關(guān)政策則較為樂觀。他表示，雖然目前我國部分地方開始嚴格執(zhí)行二套房首付四成的規(guī)定，但預(yù)計中央和地方兩級政府在未來半年依然會選擇支持行業(yè)發(fā)展的政策。

　　“斷供”之痛不能忘

　　□本報記者 萬晶

　　去年六七月間，房價下跌之下一股“斷供”之風(fēng)席卷廣州深圳，不少首付比例較低的業(yè)主，紛紛斷供將房子“送”給銀行，商業(yè)銀行房貸不良率備受關(guān)注。時隔不足一年，廣深樓市卻出現(xiàn)資金推動下波瀾壯闊的上漲行情。這種行情下，自住客投資客紛紛入市，銀行房貸同樣漲勢喜人。然而，樓市回暖之下，銀行仍需嚴把房貸質(zhì)量關(guān)，眼前業(yè)務(wù)增長不宜為未來埋下隱患，曾經(jīng)的斷供之痛更不應(yīng)忘記。

　　放松房貸降低首付等于將購房人的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給銀行。去年的“斷供”風(fēng)波表明，一旦房價下跌，跌幅超過10％，那些一成首付購房的業(yè)主即出現(xiàn)房不抵債，不少人會選擇斷供，銀行可能成為真正的大房東。大量貶值的房產(chǎn)將交由銀行處理，增加銀行壞賬和處理難度。在當(dāng)前形勢下，銀行應(yīng)嚴格執(zhí)行房貸政策，嚴格首付比例，防止炒房者利用貸款炒房，進而規(guī)避未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

　　房貸不規(guī)范推高樓市泡沫，為房貸質(zhì)量埋下隱患。當(dāng)前不少銀行對房貸的各項政策執(zhí)行睜一只眼閉一只眼，房貸優(yōu)惠措施雖然短期內(nèi)能夠提高房貸總額，提高銀行效益，無形中成了樓市泡沫的助推手。大量資金累積起樓市泡沫，一旦形勢逆轉(zhuǎn)，房價面臨下跌的風(fēng)險，銀行房貸質(zhì)量面臨考驗。

　　放松房貸助長炒房風(fēng)氣，不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。廣深樓市炒作風(fēng)氣由來已久，對于房貸這種融資杠桿也運用嫻熟，不少投資客能夠以極少的錢獲得較多的貸款，這種以小博大之策助長樓市短炒之風(fēng)，形成房價大起大落，既不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，也不利于銀行房貸業(yè)務(wù)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　寬松的信貸政策一定程度上引領(lǐng)了房地產(chǎn)市場的回暖，然而當(dāng)市場由回暖進入瘋狂階段，曾經(jīng)的“斷供”之痛卻被遠遠地拋在腦后，歌舞升平之下忘卻了風(fēng)險。

　　2008年的歷史告誡市場，房貸風(fēng)險時刻需警惕，信貸寬松政策之下各商業(yè)銀行仍需牢牢把握房貸原則，客觀區(qū)分自住和投資需求，對房地產(chǎn)市場風(fēng)險擁有清醒的認識，認真評估各種房貸，嚴格控制房貸質(zhì)量。在房價上漲過程中，銀行扮演的角色不應(yīng)是助推手而應(yīng)是穩(wěn)定器。