廣州中心區(qū)二手樓價還在漲 買家搶市中心學位房

　　2013年年初和年底分別有“新國五條”“穗六條”調(diào)控政策出臺，到年底12月“穗六條”滿月之際，廣州二手樓市繼續(xù)受“穗六條”政策消化期及房貸額度緊張的影響，二手樓價出現(xiàn)高位盤整的態(tài)勢，不過與2012年年底相比，二手樓價仍呈現(xiàn)出一定幅度的上升。來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年12月廣州二手住宅成交均價為20677元/平方米，環(huán)比2013年11月下降6.1%，同比2012年12月上漲13.3%。不過，中心四區(qū)二手住宅成交均價環(huán)比同比仍雙雙保持上升態(tài)勢。

　　中心區(qū)域二手樓價按年漲20%

　　與花都、番禺、白云等區(qū)域相比，天河、海珠、越秀、荔灣這中心四區(qū)在2013年年底二手樓價漲幅明顯高于上述非市中心區(qū)域，受“穗六條”的影響相對也小于外圍區(qū)域。來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年12月天河、海珠、越秀、荔灣這中心四區(qū)二手住宅成交均價達26899元/平方米，環(huán)比2013年11月上漲4.2%，同比2012年12月上漲22.6%，中心四區(qū)短期價格環(huán)比變化與整體市場走出不一樣的行情，反映市中心區(qū)受“穗六條”影響明顯小于市場整體平均水平。

　　迫切需求及看漲心態(tài)主導有意入市購市中心二手房買家的購房決定，買家擔心市中心樓越遲買會越貴，屆時預算“縮水”的不僅僅是一間房而已，更有可能預算“縮水”到買不到。以西門口地鐵站附近的惠愛大廈為例，2012年年底260萬元預算買150平方米左右的4房物業(yè)還綽綽有余，而到2013年年底同樣260萬元預算只是僅僅夠買110平方米左右的3房物業(yè)而已。

　　“穗六條”出臺一個月后，大部分業(yè)主心態(tài)保持平穩(wěn)，買家當中出現(xiàn)一定程度的觀望氣氛，但買賣雙方對后市看漲預期并未出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，市中心持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的業(yè)主心態(tài)強硬，不愿意在價格上有所讓步，只有個別持有質(zhì)素一般物業(yè)或急售套現(xiàn)的業(yè)主，叫價上出現(xiàn)一定幅度的松動，若有買家看中會根據(jù)買家的心態(tài)和付款方式小幅讓價，少數(shù)急于套現(xiàn)回籠資金的業(yè)主會直接將放盤價下調(diào)不大于5%的幅度，爭取加緊出貨套現(xiàn)。如西華路金花街有一些樓梯樓物業(yè)二手均價從“穗六條”出臺前的2.3萬元/平方米下降到2.1萬元/平方米，部分由投資客持有的待售物業(yè)價格會有一點松動，不過，若與一年前相比，這類物業(yè)即使讓價后價格仍有較明顯幅度的上升，在2012年年底西華路金花街樓梯樓中低層物業(yè)二手均價僅1.8萬元/平方米左右。

　　一次性付款買家搶市中心學位房

　　歲末年初房貸市場未見松動，房貸額度仍比較緊，有按揭購房的自住買家憧憬2014年一季度房貸會較2013年年底有所松動而出手購房，尤其是“穗六條”后二套房貸首付由原來的6成提升到7成后，在“穗六條”滿月之際二套房貸改善型購房個案占比出現(xiàn)回升。來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年12月二套房貸購房占比從11月的11.7%上升到13.1%。

　　不過，房貸額度依舊緊張的市場狀況下，一次性付款購房占比仍維持較高水平，數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2013年12月一次性付款占比仍高達41%，與2013年11月持平，與一年前2012年12月時一次性付款購房占比僅28%相比，2013年年底一次性付款購房活躍度相當高。尤其是在家長一族買家中擁有較高支持度的越秀區(qū)，無論是省級或市級學位房均有價有市，中低總價或小戶型的學位房更是出一套搶一套，當中持幣一次性付款購房的情況比起市中心其他區(qū)域更為多見。2013年12月越秀區(qū)一次性付款購房占比超過60%，而2012年12月越秀區(qū)一次性付款購房占比僅35%。

　　2013年年底越秀區(qū)中低總價房源吸引眾多持幣一次性付款購房者的青睞，2013年12月越秀區(qū)一次性付款購房個案當中，超過半數(shù)是總價在150萬元以內(nèi)的中低總價段房源。如淘金、朝天路周邊帶名校學位樓梯樓小戶型物業(yè)，在歲末年初這段時間相當受家長型買家的青睞。