二套房貸、公積金貸款全攻略 買房弄清過戶流程

近半數(shù)購房人會(huì)選擇貸款買房，然而利息支出卻成為借款人的一大負(fù)擔(dān)。焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)準(zhǔn)備出買房貸款的幾種省錢方案，以及一些需要注意的細(xì)節(jié)。

　　網(wǎng)友楚小姐已用公積金貸款購置第一套住房，貸款尚未還清，短時(shí)期內(nèi)有提前還貸的打算，目前準(zhǔn)備購置第二套房產(chǎn)。她個(gè)人擬出三套貸款方案，想請專家?guī)退齾⒅\一下：

　　方案一：還清第一套公積金貸款，第二套仍使用公積金貸款；

　　方案二：第二套房干脆使用商業(yè)貸款購買，擔(dān)心利率不會(huì)下浮；

　　方案三：還清第一套公積金貸款，第二套房使用組合貸；

　　對于這三套方案，“偉嘉安捷”給出專業(yè)建議：

　　目前，銀監(jiān)會(huì)對二套房貸的政策是首付必須要四成，貸款利率可以根據(jù)各家商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)自行調(diào)控。像楚小姐這樣需要貸款購買第二套房的借款人，就她擬出的這三套貸款方案，“偉嘉安捷”逐個(gè)分析如下：

　　專家指導(dǎo)意見：

　　方案一：公積金貸款較為適用第二套住房。

　　從公積金貸款政策來看，如借款人第一套住房使用公積金，在尚未還清前是不可以再次申請公積金貸款購買第二套住房的；只有在還清前一套住房貸款的前提下才能再使用公積金貸款，同時(shí)不會(huì)被認(rèn)為第二套房產(chǎn)，仍會(huì)視為首套住房按其政策操作，首付20%，利率為基準(zhǔn)利率。

　　方案二：再次貸款如選擇商貸，勢必會(huì)算做二套。

　　現(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)對二套房貸政策還是較嚴(yán)格要求的，根據(jù)“07.9.27”政策及“07.12.11”補(bǔ)充通知規(guī)定，借款人首套住房不論是用公積金還是商貸，只要在央行的征信系統(tǒng)中能夠查到該借款人曾經(jīng)貸過款，那么再次貸款買房就會(huì)算做二套房。“偉嘉安捷”指出，只不過現(xiàn)在貸款購買第二套房利率是可以下浮的，如果借款人首套住房能夠按時(shí)還款，再次貸款的利率幾乎接近于首套住房的貸款利率。相較與以前政策利率必須上浮1.1倍，對于借款人來說已經(jīng)有很大優(yōu)惠了。

　　方案三：首套住房公積金貸款即使還清，使用組合貸仍避不掉二套。

　　“偉嘉安捷”指出，組合貸是借款人一部分貸款用公積金，另一部分用商貸償還。公積金貸款的部分比較好算帳，結(jié)清后再貸款仍是首套政策，而商貸比較麻煩即使借款人結(jié)清貸款，也避免不掉二套限制。這樣算下來，組合貸款對借款人是很不劃算的，再加上初審、批貸、放貸的速度較慢，

　　“偉嘉安捷”專業(yè)按揭顧問認(rèn)為，從這三套方案來看，借款人將首套住房公積金貸款記錄清零后，再次使用公積金貸款買房這個(gè)方案是最適用二套房的，相對比較劃算。用公積金貸款能省下不少錢，然而也應(yīng)該注意一些細(xì)節(jié)問題：

　　1、公積金貸款申請條件

　　對于首次使用公積金貸款，借款人只需建立住房公積金賬戶 12 個(gè)月（含）以上，同時(shí)，足額正常繳存住房公積金 12 個(gè)月（含）以上且申請貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)就可以申請公積金貸款，另外，購房政策性住房的借款人可以不受上述繳存時(shí)間的限制，只要建立公積金賬戶且處于繳存條件就可能申請公積金貸款。需要注意的是，如果借款人是再次使用公積金貸款，需結(jié)清上一次貸款后方可再次使用。

　　2、公積金貸款利率

　　現(xiàn)在公積金五年以上的利率是3.87%，比商業(yè)貸款七折優(yōu)惠利率4.158%還優(yōu)惠，可以為借款人省下不少利息，“偉嘉安捷”理財(cái)師曹鑫平給借款人算了一筆賬，以貸款額50萬20年期計(jì)算，公積金貸款比商業(yè)貸款每月可節(jié)省75.93元，總計(jì)可節(jié)省利息18223.21元。

　　 3、公積金貸款首付

　　從貸款首付角度看，北京市公積金政策比較優(yōu)惠，對于購買政策性住房借款人首付只需10%即可。對于二套房貸款，公積金貸款的優(yōu)勢則更為明顯，因?yàn)楣e金貸款沒有二套房政策限制，只要借款人首套住房公積金貸款結(jié)清后就可以再次使用，首付利率與首套房政策相同。

　　4、自由還款靈活方便

　　公積金貸款目前的還款方式是自由還款，相比于商業(yè)貸款常見的等額本金和等額本息還款方式，自由還款靈活性更為突出。所謂自由還款即，公積金管理中心會(huì)根據(jù)借款人的貸款金額和貸款年限設(shè)定出每月最低還款額，借款人可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)情況，在不低于最低還款額的前提下自由安排每月的還款額，超出的部分會(huì)自動(dòng)計(jì)作提前還貸的金額，不需要像商業(yè)貸款需提前申請才可能提前還款，方便借款人管理自己的房貸。

　　5、公積金組合貸更靈活

　　今年4月份，公積金管理中心與建行北京分行合作開辦市管公積金組合貸款業(yè)務(wù)，解決了單獨(dú)使用公積金不能滿足貸款需求的部分借款人。例如：客戶王先生公積金最高可貸額度為50萬，但其所購買的房產(chǎn)需要貸款80萬，那么王先生就可以使用組合貸來解決此問題，即公積金貸款50萬加商業(yè)貸款30萬，商業(yè)貸款和公積金貸款的月供和利息需分別計(jì)算。需要提醒借款人的是如果首套房使用了組合貸，以目前的政策來看，再次貸款如果使用商業(yè)貸款，會(huì)受到二套房政策的限制。如果再次使用公積金貸款，需結(jié)清首套住房貸款方可使用。

　　6、借款人年齡和貸款年限

　　“偉嘉安捷”理財(cái)師曹鑫平介紹，現(xiàn)在商業(yè)貸款借款人年齡限制一般是不得超出65周歲，但公積金貸款的最長年限則可以貸到借款人70周歲。例如，如果借款人40周歲，如果使用商業(yè)貸款的話，最長貸款年限為25年（65-40），但是使用公積金貸款，則可以貸到30年（70-40）。

　　選擇完貸款方案后，在貸款的流程上也必須注意細(xì)節(jié)，比如貸款與過戶的時(shí)間順序。

　　買房時(shí)貸款，過戶誰先誰后？

　　梅女士今年6月份買房，全款買房還差很多現(xiàn)金，梅女士選擇貸款，從簽完合同、評(píng)估到銀行面簽辦理的都十分順利，銀行很快也批準(zhǔn)了梅女士的貸款，然后與賣方過戶，她心想著貸款手續(xù)一辦完就能搬進(jìn)新家了，可是等了幾天都沒有動(dòng)靜，有些不明就理？

　　專家指導(dǎo)：購房人如若選擇貸款，需要弄清楚貸款與過戶的時(shí)間順序。像梅女士這種情況銀行批貸后，過戶還有一定時(shí)間，過完戶銀行再放貸，待新的房本下發(fā)后借款人再去銀行辦理相關(guān)房屋抵押手續(xù)，就此貸款流程才算辦理完成。

　　從簡單流程來看，基本上是：“雙方簽訂買賣合同→收齊基本資料→房產(chǎn)實(shí)地評(píng)估→銀行筆錄、面簽、交首付款→批準(zhǔn)貸款→過戶→放款→領(lǐng)新房本→抵押登記”。借款人需要先辦理銀行的貸款流程，也就是說辦齊貸款手續(xù)后，銀行受理批準(zhǔn)貸款，買賣雙方再去過戶，然后銀行再放貸款直接存入業(yè)主的賬戶內(nèi)。“偉嘉安捷”指出，如果借款人是委托房產(chǎn)中介或者金融擔(dān)保服務(wù)機(jī)構(gòu)，他們會(huì)承擔(dān)階段性擔(dān)保，幫助借款人緊盯每一個(gè)環(huán)節(jié)，能夠節(jié)省借款人許多寶貴時(shí)間，貸款速度也相對快很多。

　　京城八區(qū)建委過戶時(shí)間心中有數(shù)

　　多數(shù)銀行見契稅票放款

　　一般來說，現(xiàn)在多數(shù)銀行的操作流程是見契稅票即可放款。銀行面簽后當(dāng)天或者3個(gè)工作日左右批貸，批貸后3至5個(gè)工作日買賣雙方辦理過戶手續(xù)，根據(jù)各區(qū)建委規(guī)定過戶也有一定的時(shí)間，借款人手續(xù)齊全且配合的情況下3個(gè)工作日內(nèi)銀行既能放款。商業(yè)貸款的流程還是比較快的，與公積金貸款相比起碼節(jié)省5個(gè)工作日左右的時(shí)間。

　　見證放款風(fēng)險(xiǎn)歸零保障強(qiáng)

　　實(shí)際操作過程中會(huì)遇到這樣或者那樣的問題，即便購房人交了契稅也有可能會(huì)反悔不買了，如果業(yè)主急等錢用就會(huì)很棘手。“偉嘉安捷”指出，過戶時(shí)如何保障買賣雙方不反悔，最好的辦法見房產(chǎn)證放款。不過見房產(chǎn)證放款的時(shí)間會(huì)比見契稅票放款的時(shí)間長一些，一般是在過戶后的10個(gè)工作日左右放款，雖然時(shí)間較長但相對風(fēng)險(xiǎn)卻是較低的。

　　小貼士：貸款過戶幾點(diǎn)注意事項(xiàng)：

　　1、北京實(shí)行存量房網(wǎng)上簽約后，網(wǎng)簽的合同是不能隨意更改的。如果買賣雙方有任何一方面提出質(zhì)疑或者需要注銷合同的話，先要去建委更改，網(wǎng)上重新公示，實(shí)際上等于重新再做一遍流程，貸款時(shí)間會(huì)比較長。“偉嘉安捷”建議，購房人過戶前要注意好這些細(xì)節(jié)，以免耽誤時(shí)間。

　　2、買賣過程中必然會(huì)涉及稅費(fèi)，購房人需要提前計(jì)算清楚。比如契稅規(guī)定90平米以下住房的，購房人如果有原購房發(fā)票等手續(xù)可以相對減免，如果沒有則按照核定1%征收。實(shí)際操作過程中，往往會(huì)發(fā)生業(yè)主稱有發(fā)票但過戶時(shí)發(fā)現(xiàn)找不到了，那么就得交稅，這樣買賣雙方之間容易產(chǎn)生磨擦。另外，如果房產(chǎn)證上寫的物業(yè)類型、樓層、地址等不一致的，也是不能過戶的，“偉嘉安捷”建議，購房人要事先想好這些問題，以免產(chǎn)生糾紛。

　　偉嘉安捷”旗下網(wǎng)站“5i5aj.com”理財(cái)師曹鑫平介紹，如果借款人單位有為其繳納公積金且符合申請貸款條件就可以使用公積金來貸款置業(yè)，同時(shí)還能省下不少利息。