投資客拉動深圳房價暴漲三成 通脹預(yù)期是推手

這幾天的深圳，酷暑難耐。歷經(jīng)兩年沉寂后的深圳樓市售樓處，再次開始出現(xiàn)了擁擠排隊的現(xiàn)象，深圳樓市又回到暴漲時的瘋狂時代。

　　深圳市國土房管部門的最新數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅價格繼4月份環(huán)比上漲12．4％之后，5月再度上漲，當月均價逼近13000元／平方米，而6月份的第一周，深圳市的房產(chǎn)成交均價再創(chuàng)新高，達16500元／平方米，同比上升28．1％熏最高一天成交均價高達18200元／平方米。

　　以此推算，加上前幾個月的小幅攀升，深圳房價今年以來的漲幅已達30％左右了。

　　樓市再現(xiàn)炒房客

　　深圳房價已連續(xù)兩個月大幅上漲，但這并沒有嚇到來自臺灣的趙先生，他近期在深圳某樓盤果斷地買下了兩套小戶型的房子，不過，他并不是買來自己住的，因為趙先生目前在深圳已擁有一棟別墅和另外3套房產(chǎn)。實際上，除去手機配件生產(chǎn)商的身份，他的另一個身份是職業(yè)炒房者。

　　像趙先生這樣重新返回深圳樓市的投資客比例在近期呈上升趨勢。“今年年初時深圳樓市的投資客比例不到5％，而現(xiàn)在已經(jīng)達到20％以上，投資客開始大量入市，助推了房價上漲。”深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智透露，但目前入市的主要是保值型投資客。

　　據(jù)了解，在飆升的深圳樓市背后，還涌動著一股溫州炒房客的巨大力量。素以商業(yè)敏感著稱的溫州投資團再戰(zhàn)深圳樓市。據(jù)深圳中遠地產(chǎn)物業(yè)顧問徐光宗表示，3月份，不少業(yè)主見有買主就拋售，但自5月開始，樓市再度火爆，房子成了“香餑餑”。“就像深圳的天氣，從冬天跳到夏天，沒有過渡。“金地·梅隴鎮(zhèn)”的銷售人員描繪說，一群衣著普通的溫州人結(jié)伴而來，操著難懂的方言招呼同伴，非小戶型和豪宅不看。無需反復(fù)多個回合，溫州人就狠狠下手，一次就下單了21套。臨走時，溫州人還留下話：回去之后，我再叫朋友來買。

　　位于梅林關(guān)口的“書香門第上河坊”與“金地·梅隴鎮(zhèn)”毗鄰，也是溫州炒房客出沒之地。“書香門第上河坊”營銷總監(jiān)王永勝介紹，這次溫州炒房團主要針對中小戶型和未來發(fā)展高成長性物業(yè)，先頭部隊小試牛刀之后，大部隊隨后殺到，往往一個盤就下手四五套以上。炒房客還偏愛豪宅，均價超過3．5萬元／平方米豪宅，一套400萬元以上，有人出手就是10套。

　　正是在這樣的背景下，投資者開始無懼無畏地頻繁現(xiàn)身，與今年前3個月以自住型為主的買家相比，四五月份逐漸涌現(xiàn)出來的投資者比例日漸上升。

　　通脹預(yù)期是另一大推手

　　深圳一家老字號開發(fā)商表示，只要有通脹預(yù)期，參與買房的投資者就會增加。這是多次以來通脹預(yù)期形成的不變規(guī)律。毫無疑問，近期深圳房價暴漲的另一推手就是通脹預(yù)期。

　　據(jù)了解，在金融危機的背景下，不動產(chǎn)成為許多投資者規(guī)避風險的首選，加之限外令解禁的寬松政策，大量的投資性置業(yè)者重新涌進了深圳樓市，進一步助推了房價的回升。“主要是為了財富保值，同時也希望通過短炒賺上一筆。”而剛剛在深圳一處住宅小區(qū)花費160萬元買下一處房產(chǎn)的來女士告訴記者，去年年底，她看上的這套房子價格不到130萬元。自從4月底樓市“限外令”在深圳正式解禁以來，港人購買的數(shù)量增加了兩至三成。但不少中介表示，相比2007年買房出手時的豪爽，目前香港人在深圳置業(yè)更理性和謹慎。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳營業(yè)部總經(jīng)理江少杰分析，“香港人流行‘轉(zhuǎn)頭文化’，即普遍認為購買實物對資金的保值升值更有保障。”分析人士指出，寬松的貨幣政策是通脹預(yù)期出現(xiàn)的主要原因，置業(yè)者應(yīng)警惕受此影響而可能出現(xiàn)的新一輪樓市泡沫。

　　“房荒論”推動樓市成交火爆

　　由于批售量減少，深圳樓市成交量保持高位，深圳新房庫存的消化速度越來越快。中國房地產(chǎn)研究院深圳分院的報告指出，從出清周期走勢分析，2008年11月，政府實施鼓勵首次置業(yè)者購房的政策，打破了市場的觀望狀態(tài)，新房成交量大幅增加，庫存快速減少，出清周期逐步回落，到2009年5月，商品住宅出清周期下降到只有7個月，也就是說以最近6個月的平均成交量計算，只要7個月的時間就能把目前的新房存量消化完，這也是2008年以來出清周期最低值，達到了2007年房地產(chǎn)火熱時的水平。截至5月底，深圳新房可售規(guī)模已不足4萬套，引起市場的廣泛關(guān)注和議論。

　　一業(yè)內(nèi)人士介紹，目前推動深圳樓市成交火爆的原因之一是“房荒論”再現(xiàn)。

　　一些開發(fā)商和研究人士通過各種渠道散布著這樣的信息：按照目前的消化速度，深圳樓市庫存僅僅在幾個月之內(nèi)便可賣光，加上樓市后續(xù)供應(yīng)緊張，2010年的新房供應(yīng)將驟減，市場將出現(xiàn)“房荒”。

　　在“房荒論”中，關(guān)于深圳一手房供應(yīng)情況如此描述：2009年深圳預(yù)售的建筑面積不會超過400萬平方米，深圳真正的商品房存貨目前大約為200萬平方米，比賬面數(shù)據(jù)要少接近50％。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，截至6月20日，官方網(wǎng)站顯示的深圳可售房源為38294套，420多萬平方米，這些數(shù)據(jù)是歷年統(tǒng)計累計出來的，能夠準確反映深圳樓市的存量情況。王鋒同時還指出，判斷樓市的供應(yīng)情況，不能只看存量。“存量只能反映在建項目達到批售狀態(tài)的情況，但實際上，還有很多在建項目沒有拿到預(yù)售許可證，這部分數(shù)量很大但沒有被計入存量數(shù)據(jù)里。”王鋒認為，目前存貨不多的情況是短暫的，隨著開發(fā)商加快投資速度，下半年樓市的存量將明顯增多。而來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全市預(yù)計6～12月入市的項目有137個，其中包括新盤和加推新單位的在售樓盤。