房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀分析:下半年觀望還是出手買房

下半年觀望還是出手？　房產(chǎn)投資現(xiàn)狀分析

　　“看好房地產(chǎn)股票盈利前景”

　　王蘇生(特許金融分析師、哈工大深圳研究生學(xué)院博導(dǎo)、深圳市公共管理學(xué)會(huì)會(huì)長)

　　王蘇生介紹，需求的相對(duì)剛性和累積需求的釋放將導(dǎo)致2009年深圳房地產(chǎn)成交量大幅超越市場(chǎng)預(yù)期。

　　這主要是廣大市民的購房需求在去年遭遇非正常性萎縮，導(dǎo)致今年因疊加兩年需求變得異常大。短期供需矛盾突出，必然導(dǎo)致價(jià)格上漲。

　　但王蘇生并不建議普通市民買房投資，他說，投資房市不如投資房地產(chǎn)股票。因?yàn)?，房地產(chǎn)價(jià)格上漲有望帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利上調(diào)，隨著2009年銷售均價(jià)的逐步回升，一方面上市公司現(xiàn)金銷售收入將超過此前的預(yù)期；另一方面房價(jià)的回升將帶動(dòng)企業(yè)毛利的修復(fù)，對(duì)凈利潤的增長影響較為顯著。

　　王蘇生指出，對(duì)于不同的上市公司，房價(jià)的變化對(duì)于公司的影響幅度不同，高價(jià)地比例高，土地獲取時(shí)間晚的公司對(duì)房價(jià)的敏感高。因此他認(rèn)為兩類房地產(chǎn)上市公司值得推薦：一是房價(jià)上升對(duì)企業(yè)利潤敏感度高的公司，如金地、萬科；再是土地儲(chǔ)備豐富，且存在潛在獲取便宜土地的公司，房價(jià)上漲對(duì)其重估價(jià)值提升明顯，且未來ROE保持相對(duì)較高水平的公司，如冠城大通、華僑城、深長城、泛海建設(shè)等。

　　“樓市是很好的資金避風(fēng)港”

　　孟家慶(珠三角地產(chǎn)網(wǎng)CEO)

　　孟家慶認(rèn)為，現(xiàn)階段樓市出現(xiàn)的波段性變化不是小陽春，應(yīng)該叫大波浪。近年來，全球經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了大波浪，樓市也經(jīng)歷了大波浪，而在這樣一輪價(jià)格上漲和下跌的過程中，房地產(chǎn)的波動(dòng)是最小的。他認(rèn)為，即使下一波宏觀經(jīng)濟(jì)面轉(zhuǎn)差，樓市下跌幅度也不會(huì)太大，因?yàn)槟壳笆`房地產(chǎn)價(jià)格的要素全部放開了。因此他表示，相比于投資銀行、炒股，目前樓市是老百姓投資的最佳手段。

　　對(duì)于下半年房價(jià)是否會(huì)下跌，孟家慶認(rèn)為有兩個(gè)信號(hào)可以做參考。一個(gè)是房地產(chǎn)貸款政策，前兩年買房，首付低于三成幾率為零，現(xiàn)在二手樓交易首付可以做到一成，甚至更低；第二個(gè)是利率政策，如果房貸利率提高，標(biāo)志著宏觀經(jīng)濟(jì)面轉(zhuǎn)好，利率進(jìn)入加息通道，房價(jià)有可能出現(xiàn)下滑的開始，從現(xiàn)階段來看，這個(gè)概率的出現(xiàn)是極低的。綜上所述，深圳的房價(jià)在下一輪會(huì)有一個(gè)上升空間。孟家慶分析，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到5月31日，目前深圳住房銷售面積的總量已經(jīng)是去年同期的1.8倍，這表明，買房者不僅把房產(chǎn)作為住房使用，作為金融衍生品的功能也越來越強(qiáng)，尤其是在國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗的情況下，樓市是很好的資金避風(fēng)港。

　　“深圳房價(jià)的高峰期很快到來并將消失”

　　高海燕(深圳市社會(huì)科學(xué)院城市運(yùn)營研究中心主任)

　　剛性需求和現(xiàn)實(shí)購買力是兩個(gè)概念。高海燕認(rèn)為，只有價(jià)格的杠桿才能把剛性需求轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實(shí)購買力。此前他曾有過預(yù)測(cè)，深圳房價(jià)的落點(diǎn)在1萬到1.1萬左右，這是撬動(dòng)剛需的價(jià)格點(diǎn)。目前深圳的需求情況是，4月份以前，90平方米以下交易量占70%，4月份以后只占到50%。這表明，價(jià)格水漲船高后，普通的置業(yè)者被趕出門外，改善型和投資型的投資者開始入場(chǎng)。普通住房者把接力棒交給了改善型和投資型的投資者后，還能跑多遠(yuǎn)？基于目前深圳房價(jià)租金比總體偏高，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際平均水平，而未來深圳商品房的絕對(duì)上漲空間不大，高海燕認(rèn)為，這兩類人群對(duì)房價(jià)的支撐度不大。

　　另一方面，“政策效應(yīng)是現(xiàn)階段房地產(chǎn)的回暖的主要原因。”高海燕指出，去年“9·16”政策到今年底到期，按樓市目前的走勢(shì)，政策續(xù)期的可能性不大。政策利好完全消化之后，深圳的房價(jià)很可能應(yīng)聲向下。

　　基于以上判斷，高海燕預(yù)計(jì)，深圳房價(jià)的高峰期很快到來并將消失，由于短期內(nèi)的慣性上漲，形勢(shì)的推動(dòng)上漲，政策效應(yīng)的繼續(xù)發(fā)酵，深圳房價(jià)短期內(nèi)還是有上漲空間，但是很快就會(huì)掉頭向下。他建議，現(xiàn)階段投資者在購房時(shí)，應(yīng)該落根到每個(gè)地方的房價(jià)水平和租金水平和投資回報(bào)水平，再?zèng)Q定自己的購買行為。

　　“合理規(guī)避多種房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)”

　　曾曉梅(建設(shè)銀行大中華財(cái)富管理中心理財(cái)經(jīng)理)

　　曾曉梅認(rèn)為，在房產(chǎn)投資的過程中，買房者往往會(huì)面臨到變現(xiàn)、利率、經(jīng)營、購買力、交易、政策等多種風(fēng)險(xiǎn)，比如一手樓會(huì)存在發(fā)展商資金鏈出現(xiàn)問題而造成爛尾樓，一房多賣、房產(chǎn)證無法辦理等多重風(fēng)險(xiǎn)，二手樓則存在業(yè)主產(chǎn)權(quán)不清晰，對(duì)房地產(chǎn)過戶造成風(fēng)險(xiǎn)。因此，曾并不建議買房者在房產(chǎn)交易的過程中通過現(xiàn)金支付的方式支付傭金、首期、尾款，而是通過銀行走資金監(jiān)管的方式。

　　曾曉梅建議，客戶在做房產(chǎn)投資決策前，最好做一些專業(yè)準(zhǔn)備，理智地進(jìn)行投資。首先，要選擇好房產(chǎn)，包括房產(chǎn)類型、投資時(shí)機(jī)；第二是交易流程，每個(gè)城市的交易稅收和流程不一樣，所以在做投資決策之前，一定要對(duì)投資周期做明晰的判斷，考慮投資周期跟交易流程是否匹配；最后是稅收，不同時(shí)期的稅收政策對(duì)房價(jià)的影響也很大。

　　“在投資房地產(chǎn)的決策過程中，重要的一步就是要計(jì)算投資回報(bào)率，投資回報(bào)率是用來衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)。”曾曉梅介紹了兩種簡單的計(jì)算投資回報(bào)率的方法，如果是出租收益的房產(chǎn)，主要看租金回報(bào)，即每月租金收益×（12-1)／購房價(jià)一次性付款；如果是出售獲利的房產(chǎn)，則主要看房價(jià)差，一般是用凈現(xiàn)金收入除以所投入的現(xiàn)金所得的百分比。此外，合理的利用銀行房貸產(chǎn)品，也能讓你的投資回報(bào)率大為提高。（完）(記者 宋妤）

　　令人大呼意外的房價(jià)走向何方

　　——近期供求、成本、資金等因素發(fā)生變化，對(duì)房價(jià)的預(yù)期各方產(chǎn)生分歧

　　作為一個(gè)投資需求占相當(dāng)大比重的城市，如果說深圳樓市將進(jìn)入回暖的新階段，投資性需求的覺醒不可或缺。

　　近幾月來，深圳樓市需求的結(jié)構(gòu)在不斷變化。第一季度剛性需求為絕對(duì)性市場(chǎng)主力，而3至4月份改善性需求在剛性需求的帶動(dòng)下漸漸被激發(fā)了出來。而到了5月份，隨著價(jià)格的上漲，剛性、自住性需求的數(shù)量已經(jīng)開始下滑，但投資性需求的數(shù)量卻大幅增加。

　　流動(dòng)性過剩所帶來的投資急劇增加，為深圳樓市帶來了更多不確定性因素，尤其是房價(jià)的持續(xù)走高，更令市場(chǎng)人士大呼意外。面對(duì)趨于復(fù)雜的樓市走勢(shì)，源自美國的國際金融危機(jī)將進(jìn)一步帶來各個(gè)集團(tuán)的利益博弈，而刺激消費(fèi)、保增長的大前提又使得房地產(chǎn)投資無形中有了一張“免死金牌”。下半年，房價(jià)將何去何從？為此我們不妨來傾聽市場(chǎng)人士的幾種不同判斷。

　　房價(jià)猜想一：

　　持續(xù)走高

　　在深圳，漲價(jià)風(fēng)有愈演愈烈的趨勢(shì)。從關(guān)外價(jià)格低谷地區(qū)延伸至關(guān)內(nèi)，從二手房延伸至一手房，均價(jià)由年初的10000元／平方米到4月份以來的12000元／平方米，而6月以來，隨著大批高端住宅的拉動(dòng)銷售市場(chǎng)，均價(jià)很快又飆升至15000元／平方米左右。上周末新入市的南山某小戶型單位，第二批單位銷售價(jià)格就比上個(gè)月開盤的第一批均價(jià)上調(diào)了1000元／平方米。

　　漲價(jià)的勢(shì)頭出乎所有人預(yù)料。4月份，市場(chǎng)紛紛預(yù)測(cè)的是：年初以來的高成交量還能維持多久，而現(xiàn)在大家關(guān)心的則是：房價(jià)未來還要漲多少。上個(gè)月還有專家談及市場(chǎng)時(shí)表示，現(xiàn)在以地價(jià)、建筑材料價(jià)格等構(gòu)成的重置成本仍處于下行通道當(dāng)中，這令今年春節(jié)以來的房價(jià)回升失去了客觀基礎(chǔ)，因此未來房價(jià)上漲并不現(xiàn)實(shí)。然而話音剛落，短短一個(gè)月內(nèi)土地市場(chǎng)便已迅速回暖，全國各地“地王”頻出，重置成本走勢(shì)也開始掉頭向上。重置成本的上漲，可能又將給房價(jià)上漲以充分的理由。

　　而對(duì)于這一輪的上漲，市場(chǎng)上普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)是，近期國內(nèi)流動(dòng)性持續(xù)充足，通脹預(yù)期加重，為了規(guī)避貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)，許多開發(fā)商開始頻頻出擊土地市；而從個(gè)人角度出發(fā)，出于對(duì)固定資產(chǎn)還將大漲的預(yù)期，已經(jīng)使得境內(nèi)外基金、民間游資、部分性個(gè)人投資者都紛紛在關(guān)注物業(yè)，一輪新的房產(chǎn)投資熱潮方興未艾，也將房價(jià)向上推。 “買漲不買跌”的購買心理因此也吸引了許多投資客入場(chǎng)。

　　統(tǒng)計(jì)局公布的5月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1－5月，全國房地產(chǎn)投資額同比增長6．8％，銷售面積和銷售金額分別增長25．5％和45．3％。與今年第一季度房地產(chǎn)投資還沒顯現(xiàn)出小陽春氣象相比，現(xiàn)在投資已經(jīng)呈現(xiàn)出進(jìn)一步向好的跡象。

　　“目前全國資產(chǎn)價(jià)格都在上漲，這在房價(jià)上也有所體現(xiàn)。”世聯(lián)地產(chǎn)深圳區(qū)域副總經(jīng)理甘偉如此解讀房價(jià)上漲的原因。而他認(rèn)為，在全球資產(chǎn)升值較為明顯的當(dāng)下，類似房地產(chǎn)這類相對(duì)穩(wěn)健的投資類型仍然會(huì)受到廣泛的認(rèn)同。這會(huì)使得未來房價(jià)仍然會(huì)有一定的升幅。

　　房價(jià)猜想二：

　　振蕩回穩(wěn)

　　在市場(chǎng)人士眼中，出于政策作用的相互對(duì)沖，以及供求關(guān)系的調(diào)整，未來房價(jià)還有另一個(gè)可能的走勢(shì)：振蕩回穩(wěn)。

　　從上半年頻頻創(chuàng)出銷售佳績的各月數(shù)據(jù)看來，市場(chǎng)已經(jīng)明顯回暖，現(xiàn)在已經(jīng)呈現(xiàn)有一部分過熱的趨向。這與2007年的情景有幾分相似。從房地產(chǎn)整體發(fā)展曲線看來，近年來樓市波動(dòng)的周期已經(jīng)明顯縮短，而經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不穩(wěn)定，加之流動(dòng)性過剩與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣，資產(chǎn)泡沫在今年有愈演愈烈之嫌。年以來，房地產(chǎn)價(jià)格回落有限，現(xiàn)在有些片區(qū)的補(bǔ)漲幅度已經(jīng)有過之而無不及。這將加劇未來房價(jià)的波動(dòng)性。

　　克而瑞（中國）首席研究員陳嘯天認(rèn)為，現(xiàn)在樓市價(jià)格過高會(huì)影響市場(chǎng)信心的恢復(fù)，加重觀望情緒，而且價(jià)格的大起還有可能會(huì)引起政策的轉(zhuǎn)向，直接影響目前相對(duì)較為穩(wěn)定的地產(chǎn)格局。

　　“穩(wěn)定”仍是目前宏觀政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)唱的主基調(diào)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮之際，近期政策開始密集出臺(tái)，利好利空的微妙對(duì)沖下對(duì)市場(chǎng)維持著微妙的平衡。這既包括促進(jìn)房地產(chǎn)的投資開發(fā)以保證經(jīng)濟(jì)增長，同樣也包括保持房價(jià)的穩(wěn)定。

　　“現(xiàn)在房價(jià)漲得太快，我們寧愿觀其后效。”在采訪中，大多數(shù)置業(yè)者都表示，不會(huì)為高房價(jià)埋單。顯然，經(jīng)過了這兩年樓市的大起大落，公眾購房心理日趨理性，同時(shí)房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略也更加穩(wěn)健，這將推動(dòng)房價(jià)調(diào)整中逐漸趨穩(wěn)。

　　房價(jià)猜想三：

　　沖高回落

　　與一路高歌的房價(jià)相比，銷售量則顯然并未緊緊跟上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周成交套數(shù)和成交面積均有10％以上的降幅，成交套數(shù)降至1645套。除去豪宅市場(chǎng)的帶動(dòng)作用，顯然在普通住宅價(jià)格普遍小幅上調(diào)的情況下，成交有所趨緩。

　　“在1．5萬元／平方米左右的房價(jià)是難以維持的，”英聯(lián)國際董事長郭建波表示，參考2007年深圳房價(jià)所達(dá)到的最高位17000元／平方米，今年樓價(jià)要反彈至這個(gè)高點(diǎn)可能性很小。但總體樓價(jià)的可能走勢(shì)，仍然要綜合宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面來解讀。

　　近期，正反兩面引導(dǎo)市場(chǎng)的政策開始對(duì)沖，包括討論中的物業(yè)稅等正在抵消掉前期降息所帶來的利好。而房價(jià)的扶搖直上則在影響市場(chǎng)信心恢復(fù)之余，太火熱的市場(chǎng)也很有可能會(huì)引起宏觀調(diào)控的降溫，使房地產(chǎn)調(diào)整方向掉頭向下。

　　宏觀因素看來，充足的資金流動(dòng)性帶來了上半年樓市的繁榮，但下半年慣常的信貸收縮顯然將會(huì)對(duì)此造成明顯影響。隨著5月份新增貸款又放出高量，市場(chǎng)對(duì)下一步信貸收緊的預(yù)期也再次升溫。而立足本土，上月，深圳綜合配套改革總體方案獲批，“擴(kuò)關(guān)”的步伐又再次加快。一旦關(guān)外廣闊土地與海量低價(jià)房開始充實(shí)關(guān)內(nèi)有限的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“稀缺資源“也不能再一廂情愿地成為關(guān)內(nèi)樓價(jià)高企的原因。

　　郭建波表示，隨著房價(jià)的增長，除了市場(chǎng)上的投資客之外，目前深圳的自住需求已經(jīng)很難跟上房價(jià)抬升的速度，當(dāng)自住需求逐漸被擠出這個(gè)交易市場(chǎng)時(shí)，交易將再度縮量，這將使高房價(jià)無所支撐。

　　多空PK房價(jià)

　　看多

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展相似，最壞的情況已經(jīng)過去了，除非房地產(chǎn)商發(fā)瘋的漲價(jià)、逼著政策從支持再次變?yōu)榇驂海屜M(fèi)從積極的購買再次退回為觀望。

　　而目前從數(shù)字上看，尚未看到這種價(jià)格飛漲的情況。3、4、5月份的交易量巨增已經(jīng)超過了歷史最好水平。如果銷量在此基礎(chǔ)上繼續(xù)快速增長，必然導(dǎo)致市場(chǎng)的房價(jià)會(huì)在羊群效益之下飛漲。

　　——華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)

　　今年的情況在2007年出現(xiàn)過，流動(dòng)性大量的增加，必然股市和樓市的價(jià)格大量的上漲，CPI的價(jià)格上漲，盡管現(xiàn)在沒有出現(xiàn)通脹，不等于是今后沒有，應(yīng)對(duì)的措施是大家不約而同的選擇不動(dòng)產(chǎn)。

　　——全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生

　　最困難的時(shí)期已經(jīng)過去，現(xiàn)在是開放商投資的好時(shí)機(jī)，大家原來預(yù)期房產(chǎn)可能會(huì)下降20％，現(xiàn)在看來可能會(huì)上漲5％－10％。今年下半年中國由私人企業(yè)主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將回暖，這將成為下半年經(jīng)濟(jì)最大的亮點(diǎn)。

　　——摩根大通中國區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄

　　看空

　　未來兩年，中國房價(jià)大跌的趨勢(shì)沒有改變，年輕的白領(lǐng)沒有必要充當(dāng)高房價(jià)的炮灰。房價(jià)不降，實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有活路，實(shí)體經(jīng)濟(jì)都死了，守著那么多房子有什么用。

　　——世行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫

　　當(dāng)前這個(gè)房價(jià)是維持不住的。特別是看了東南亞金融風(fēng)波后的香港、新加坡以及日本泡沫破滅后連續(xù)10年的房地產(chǎn)慘況后得出結(jié)論，房價(jià)連續(xù)上漲是不可能的。

　　——萬科董事局主席王石

　　只有在消費(fèi)需求主導(dǎo)時(shí)，樓市才能穩(wěn)定并可持續(xù)發(fā)展。而投資行為往往拉升房價(jià)，并抑制和排斥住房消費(fèi)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是一個(gè)漫長過程，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)迅速結(jié)束。有研究表明，房地產(chǎn)在金融危機(jī)的過程中，價(jià)格平均下降35％，調(diào)整時(shí)間需要三年左右的時(shí)間。