房?jī)r(jià)超2007年歷史最高水平 專(zhuān)家業(yè)界把脈走勢(shì)

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室研究員易憲容：

　　下半年房?jī)r(jià)肯定下調(diào)

　　【本報(bào)訊】今年以來(lái)，部分地區(qū)土地市場(chǎng)火爆和房?jī)r(jià)反彈勢(shì)頭明顯。以北京為例，據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年1～5月份，北京市中高檔二手商品房市場(chǎng)持續(xù)回暖，交易價(jià)格也逐漸走高，從1月份的13628元／平方米到5月份的14407元／平方米，上漲5．7％。值得注意的是，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格甚至已經(jīng)超過(guò)2007年歷史最高水平。

　　樓市的火爆上漲，引起了中央及地方政府對(duì)其背景、程度及樓市未來(lái)的關(guān)注。近日有消息稱(chēng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與國(guó)土資源部先后赴各地摸底樓市情況，調(diào)查內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)狀況，開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成，項(xiàng)目地價(jià)與房?jī)r(jià)等。政府部門(mén)帶隊(duì)調(diào)查摸底樓市情況，這在中國(guó)來(lái)說(shuō)是首次。

　　“房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高達(dá)到58．2％之后”，自?xún)蓵?huì)期間一權(quán)威部門(mén)發(fā)布此項(xiàng)調(diào)查以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)界就像抓到救命稻草一樣將房?jī)r(jià)過(guò)高歸咎于土地價(jià)格的高昂。

　　而來(lái)自國(guó)土部系統(tǒng)的一份最新報(bào)告卻說(shuō)，近年來(lái)全國(guó)主要城市同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比基本保持在20％～40％之間。而如果考慮到地價(jià)增值有可能轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，地價(jià)房?jī)r(jià)比還要降低。

　　“下半年的房?jī)r(jià)肯定是向下調(diào)整，如今房?jī)r(jià)過(guò)高，老百姓購(gòu)買(mǎi)力不足，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。”易憲容表示。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成：

　　通脹預(yù)期引發(fā)房地產(chǎn)投資熱

　　我認(rèn)為，下半年房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。其中最重要的原因是目前市場(chǎng)存在著對(duì)未來(lái)通貨膨脹的預(yù)期。從世界范圍看，許多國(guó)家為了救市，都大力增加了貨幣投放力度。在這種情況下，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的增長(zhǎng)，所以其結(jié)果必然會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹。而為了規(guī)避通貨膨脹帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)就成了最好的保值增值的手段。從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，許多投資者都紛紛入市，包括像一些溫州投資客等等，他們把目標(biāo)鎖定在了一些高端樓盤(pán)上。在他們的帶動(dòng)下，許多自住購(gòu)房者的剛性需求也受到了進(jìn)一步的刺激，跟風(fēng)的情況在市場(chǎng)中逐漸出現(xiàn)?？梢赃@樣說(shuō)，如果下半年國(guó)家不出臺(tái)新的調(diào)整政策，延續(xù)執(zhí)行去年針對(duì)樓市的“松綁”措施，那么在上述幾種合力的作用下，今年下半年的房?jī)r(jià)肯定要上漲，我把它稱(chēng)之為資產(chǎn)性泡沫的通貨膨脹。

　　陳晟也認(rèn)為，目前樓市的支撐力仍然較強(qiáng)。他表示，對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了相對(duì)獨(dú)立的行情。這一方面是由于外資在中國(guó)樓市中所占比重極小，對(duì)樓市造成的沖擊不大。而在當(dāng)前貨幣定價(jià)的敏感時(shí)期，房地產(chǎn)作為保值資產(chǎn)的功能依然突出。另一方面，中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和城市化進(jìn)程始終是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基調(diào)所在。

　　開(kāi)發(fā)商

　　上海證大執(zhí)行董事、證大集團(tuán)董事長(zhǎng)戴志康：

　　樓市回暖料難持久

　　【本報(bào)訊】據(jù)香港文匯報(bào)消息，雖然樓市向好似成定局，但在內(nèi)地經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)項(xiàng)目的香港上市公司上海證大執(zhí)行董事、證大集團(tuán)董事長(zhǎng)戴志康表示謹(jǐn)慎樂(lè)觀，他認(rèn)為政府的救市政策效果顯著，但能維持多久尚難預(yù)料，投資樓市仍需謹(jǐn)慎。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～5月上海商品房銷(xiāo)售面積1172．69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19．6％；商品房銷(xiāo)售額1331．35億元，同比增長(zhǎng)61．9％。但值得注意的是今年前5個(gè)月，上海完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資500．18億元，比去年同期增長(zhǎng)－2．7％；其中，住宅開(kāi)發(fā)投資為277．83億元，比去年同期增長(zhǎng)－13．4％，均為負(fù)增長(zhǎng)。

　　戴志康認(rèn)為，以當(dāng)前內(nèi)地經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，并非觸底的“Ｖ形反轉(zhuǎn)”，而只是一次過(guò)程中的反彈。政府現(xiàn)有的救市政策只是對(duì)經(jīng)濟(jì)體系中潛質(zhì)的再挖掘，喚起居民的需求重組，并未從根本上解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問(wèn)題，因此近期雖然股市、樓市反應(yīng)都相當(dāng)熱烈，不過(guò)能維持多久就很難預(yù)料。他不贊成在這個(gè)時(shí)候做過(guò)于激進(jìn)的投資，公司對(duì)當(dāng)前投入新項(xiàng)目比較謹(jǐn)慎。

　　北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)：

　　房?jī)r(jià)上漲看明年

　　房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。北京市社科院不久前發(fā)布的一份藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)將在2010年將下跌，我反對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)。對(duì)于未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，目前處在爬坡過(guò)程。雖然在過(guò)去的3個(gè)月內(nèi)，北京、上海、廣州、杭州等主要城市都經(jīng)歷了樓市“小陽(yáng)春”，這主要是由于此前一年多來(lái)剛性需求受到抑制，近期出現(xiàn)反彈之后的具體表現(xiàn)。

　　不過(guò)從目前形勢(shì)來(lái)看，樓市并未全面回暖。部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈，并非意味著國(guó)內(nèi)樓市就已經(jīng)從底部開(kāi)始反彈而走出頹勢(shì)。目前樓市去庫(kù)存化壓力仍然不小，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力沒(méi)有真正緩解，短期內(nèi)房?jī)r(jià)下降的可能性仍然存在。雖然目前房地產(chǎn)尚未真正走出階段性的底部，但這并不可怕。長(zhǎng)期看來(lái)，房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)不會(huì)改變。此前一段時(shí)間內(nèi)施工量、土地供應(yīng)量雙降，其直接結(jié)果將是2010年以后庫(kù)存消化殆盡、重現(xiàn)供不應(yīng)求局面，屆時(shí)房?jī)r(jià)如何變化自然不言而喻。

　　中介

　　宏源證券分析師：

　　房?jī)r(jià)嚴(yán)重超買(mǎi)有必要調(diào)整

　　宏源證券分析師認(rèn)為，熱銷(xiāo)項(xiàng)目多次提價(jià)引發(fā)部分樓盤(pán)跟風(fēng)漲價(jià)，導(dǎo)致了整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)的不斷上升。部分開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)漲價(jià)，盲目地想趁著回暖撈一筆。而另一方面，信貸政策的寬松，大大地緩解了開(kāi)發(fā)商的還款壓力，給予了他們提價(jià)的空間。目前整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不明朗，從中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況來(lái)看，短期內(nèi)出現(xiàn)好的逆轉(zhuǎn)可能性很小。國(guó)內(nèi)失業(yè)率提高，國(guó)民實(shí)際收入下降，房?jī)r(jià)的上漲嚴(yán)重超過(guò)了國(guó)民的購(gòu)買(mǎi)能力，單從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)很有必要進(jìn)行調(diào)整。（據(jù)證券日?qǐng)?bào)）

　　21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)副總裁兼上海區(qū)域總經(jīng)理張衛(wèi)平：

　　可選擇合適房源入市

　　金融危機(jī)的爆發(fā)對(duì)居民最密切的住房需求產(chǎn)生了巨大影響，但我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的各項(xiàng)指標(biāo)均好于國(guó)際水平，進(jìn)入2009年后房地產(chǎn)市場(chǎng)也回暖強(qiáng)勁。我認(rèn)為一季度末和二季度前兩個(gè)月上海二手房交易量的連創(chuàng)新高已經(jīng)為年內(nèi)的市場(chǎng)走勢(shì)定下基調(diào)：今年市場(chǎng)的總體走勢(shì)要好于去年，下半年走勢(shì)將呈現(xiàn)總體穩(wěn)定、局部因季節(jié)等因素影響而小幅波動(dòng)。因此，對(duì)于真正有需求的自住市民來(lái)說(shuō)，可以根據(jù)自身情況在相應(yīng)地段挑選具備性?xún)r(jià)比的合適房源入市，但不宜過(guò)度追漲。