北京三個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)半月飛天 二手房?jī)r(jià)論天漲

從土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)，再到二手房市場(chǎng)，一個(gè)樓市上漲的完整鏈條已經(jīng)形成。本報(bào)記者對(duì)富力城、地鐵4號(hào)線和望京等北京二手房市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京部分區(qū)域樓盤(pán)的二手房掛牌價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了去年最高成交價(jià)。

　　富力城周邊

　　“樓王”周漲5000

　　二手房?jī)r(jià)論天漲

　　在富力城星光大道100米內(nèi)，密密麻麻匯集了我愛(ài)我家、鏈家、中原、麥田、中天置地、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、美聯(lián)和鑫尊置地等十余家二手房中介公司。富力城本來(lái)就是職業(yè)投資者追捧的熱點(diǎn)樓盤(pán)，在廣渠門(mén)外10號(hào)地高價(jià)拍賣(mài)成為“單價(jià)地王”后，富力城以及周邊的二手房市場(chǎng)，立刻進(jìn)入“發(fā)燒”狀態(tài)。

　　“一個(gè)月前這里的房?jī)r(jià)還在每平米2.1萬(wàn)元到2.2萬(wàn)元，現(xiàn)在不少委托我們賣(mài)房的客戶(hù)都把價(jià)格往上調(diào)了，房子都在每平方米2.3萬(wàn)元以上。”麥田地產(chǎn)一位員工向記者表示，“最近價(jià)格變化太快，以前是按月漲，現(xiàn)在是論天漲。”

　　號(hào)稱(chēng)富力城“樓王”的表現(xiàn)最為夸張。一位中介人員向記者表示，位于富力城D區(qū)一套面積為239平方米的“樓王”，之前房主的要價(jià)是每平方米3萬(wàn)元，在廣渠門(mén)外10號(hào)地天價(jià)拍賣(mài)之后，房主直接將價(jià)格上調(diào)到3.5萬(wàn)元。中介解釋說(shuō)：“雖然樓王因處于小區(qū)最核心位置，南北窗緊鄰花園，有著其他房子無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，但一周單價(jià)上漲5000元確實(shí)很少見(jiàn)，不過(guò)，最近已經(jīng)有顧客對(duì)這套房表示感興趣。”

　　廣渠門(mén)外10號(hào)地對(duì)周邊樓盤(pán)價(jià)格的波及區(qū)域，并不只局限于富力城。來(lái)自鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，CBD區(qū)域的二手房在短短五天里，每平方米的報(bào)價(jià)上漲了1000元，漲幅達(dá)到6.5%左右。目前CBD區(qū)域各知名樓盤(pán)呈現(xiàn)出典型的供不應(yīng)求，例如當(dāng)前富力城、蘋(píng)果社區(qū)、SOHO現(xiàn)代城，其二手房供需比都達(dá)到了1：4以上，屬于較為明顯的賣(mài)方市場(chǎng)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部研發(fā)主任王志偉表示，10號(hào)地拍賣(mài)后形成了每平米1.5萬(wàn)元的“超高”樓面價(jià)，對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)起到了一個(gè)風(fēng)向標(biāo)的作用，是扼守方報(bào)價(jià)上揚(yáng)的一個(gè)重要刺激因素，部分房產(chǎn)持有者對(duì)區(qū)域房產(chǎn)升值的信心度進(jìn)一步走高。

　　土地高價(jià)拍賣(mài)對(duì)周邊二手房?jī)r(jià)格的上漲影響遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。繼廣渠門(mén)外10號(hào)地之后，正在競(jìng)拍的廣渠路15號(hào)地對(duì)周邊二手房市場(chǎng)也掀起了一波漲價(jià)潮。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“15號(hào)地”周邊的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)聞風(fēng)先漲，部分熱點(diǎn)項(xiàng)目的二手房報(bào)價(jià)每平方米最高漲了近3000元，不少靠近“15號(hào)地”的樓盤(pán)業(yè)主惜售心理嚴(yán)重。

　　右安門(mén)區(qū)域

　　4號(hào)線“漲價(jià)先鋒”

　　20天上調(diào)近兩成

　　樓價(jià)上漲的不僅僅局限于CBD區(qū)域，隨著4號(hào)線即將運(yùn)營(yíng)，一些曾經(jīng)默默無(wú)聞的區(qū)域樓盤(pán)也成為價(jià)格上漲的熱點(diǎn)。

　　作為4號(hào)線和北京南站的交匯點(diǎn)，便利的交通位置讓右安門(mén)附近的翠林小區(qū)價(jià)格飆升。上周六傍晚，在北京南站附近的翠林小區(qū)二里的一套兩居室，半個(gè)小時(shí)內(nèi)有四撥看房者，一位中介人員指著窗外的北京南站向記者表示，“住在這里近可去頤和園，遠(yuǎn)可去天津，不管是自住還是投資，都有很高的升值空間。”

　　據(jù)悉，目前翠林小區(qū)的價(jià)格高達(dá)每平米10945元，與月初相比，短短20天內(nèi)就上漲了近兩成。翠林小區(qū)絕不算是“曲高和寡”，附近的開(kāi)陽(yáng)里五區(qū)和右安雅鄰等樓盤(pán)的價(jià)格，在過(guò)去一個(gè)月中至少都上漲了10%，此外，價(jià)格上漲的還有右安門(mén)南側(cè)的馬家堡。

　　地鐵4號(hào)線南起豐臺(tái)區(qū)的公益西橋站，終點(diǎn)至海淀區(qū)的安河橋北站，期間共設(shè)24座車(chē)站，跨越豐臺(tái)、宣武、西城、海淀四個(gè)區(qū)。整個(gè)線路商圈分布密集。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，6月初右安門(mén)區(qū)域二手房成交相比5月同期上漲30%左右，成為4號(hào)線二手房成交上漲最為明顯的區(qū)域。

　　“右安門(mén)區(qū)域雖然地處二環(huán)周邊，但一直未有軌道交通到達(dá)，當(dāng)前右安門(mén)區(qū)域二手房?jī)r(jià)格在每平方米1.1萬(wàn)元至1.2萬(wàn)元左右，相比周邊的西單、宣武門(mén)等區(qū)域低出15%以上。”一位右安門(mén)附近的房地產(chǎn)中介人員表示，“地鐵4號(hào)線的落成是刺激區(qū)域二手房成交的直接原因。”

　　望京地區(qū)

　　沉淀房源快速激活

　　大戶(hù)型成交飆升400

　　%在今年二手房的回暖過(guò)程中，作為常年熱點(diǎn)區(qū)域的望京地區(qū)表現(xiàn)得尤為搶眼。統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前望京區(qū)域二手房均價(jià)在每平方米1.16萬(wàn)元，相比年初上漲幅度達(dá)12.6%，月均漲幅也在2%以上。

　　不過(guò)，望京二手房上漲卻有其國(guó)際原因。據(jù)悉，在全球金融危機(jī)的影響下，去年下半年不少在北京做生意的韓國(guó)人回國(guó)，拋售的房產(chǎn)多以中大戶(hù)型為主，而由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)清淡，這些房源絕大多數(shù)都沉淀下來(lái)，在市場(chǎng)回暖后，迅速被新增的升級(jí)置業(yè)群體消化。

　　據(jù)悉，當(dāng)前望京區(qū)域120平方米以上的大戶(hù)型二手房成交量較年初的漲幅接近400%，成交占比從20%左右上升到30%左右，這遠(yuǎn)高于二手房大戶(hù)型整體18%左右的成交比重。

　　“去年下半年到今年3月份以前，由于韓國(guó)人撤離望京地區(qū),導(dǎo)致區(qū)域大量二手房源無(wú)人接手，而新增需求又因?yàn)榇蟓h(huán)境低迷幾乎斷檔，因此望京區(qū)域二手房市場(chǎng)處在一個(gè)供大于求的失衡局面，二手房?jī)r(jià)格下行明顯。”王志偉表示，連續(xù)三個(gè)月新增需求和成交的突增，使供需比例發(fā)生了質(zhì)的改變，價(jià)格也迅速反彈至去年年初時(shí)的水平。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　“當(dāng)心二手房?jī)r(jià)格二次探底”

　　從今年春節(jié)開(kāi)始，北京二手房市場(chǎng)連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)回暖。在年初的幾個(gè)月里，二手房的交易量甚至超過(guò)了新房的交易量。而去年出臺(tái)的鼓勵(lì)二手房交易相關(guān)稅收政策，是打破去年以來(lái)交易低迷的主要原因。

　　據(jù)悉，去年12月17日，調(diào)控部門(mén)出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政策，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改為2年(含2年)；將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　此外，目前市場(chǎng)充裕的流動(dòng)性也是二手房市場(chǎng)上漲的一大原因，“央行第一季度人民幣貸款增加4.6萬(wàn)億元，全年或?qū)⑦_(dá)到8萬(wàn)億元，并繼續(xù)保持充裕的流動(dòng)性，這與去年完全相反，在這樣的情況下，房子不漲也難。”一位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示。

　　一些非理性現(xiàn)象引起了業(yè)內(nèi)人士的警覺(jué)。記者走訪多家中介發(fā)現(xiàn)，除了價(jià)格上漲之外，房主惜售現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，“隨著價(jià)格上漲，現(xiàn)在很多客戶(hù)都不打算賣(mài)了。”一些熱點(diǎn)區(qū)域的中介人員對(duì)記者表示。

　　我愛(ài)我家的成交數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京二手房市場(chǎng)的整體交易均價(jià)為每平方米12669元，比4月份漲2.45%。目前北京部分區(qū)域某些樓盤(pán)的二手房掛牌價(jià)格甚至已經(jīng)超過(guò)了去年最高的成交價(jià)，“像CBD、望京、方莊、朝青、金融街等地的二手次新房市場(chǎng)中甚至出現(xiàn)了二手房報(bào)價(jià)高于一手房的情況。

　　我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示，“目前市場(chǎng)還不能承受這樣的價(jià)格水平，業(yè)主要價(jià)過(guò)高，很可能導(dǎo)致回暖結(jié)束，二手房?jī)r(jià)格將二次探底。”

　　記者手記

　　“價(jià)漲量跌”出現(xiàn)新一輪調(diào)整也就不遠(yuǎn)了

　　夏日炎炎的6月樓市傳來(lái)的一片“漲聲”，強(qiáng)烈刺激到了每一個(gè)購(gòu)房者的神經(jīng)。這絕不是普通購(gòu)房者們喜聞樂(lè)見(jiàn)的場(chǎng)景，但它還是發(fā)生了。

　　“我的一個(gè)客戶(hù)今年1月成功抄底這里的一套房，上周剛剛成功脫手，不到5個(gè)月輕松獲利30萬(wàn)元。”“現(xiàn)在買(mǎi)房子的人太多了，下決心要趁早，不買(mǎi)就晚了。 ”中介人員眉飛色舞地向記者和其他看房人描述著小區(qū)的“升值空間”，路邊大排檔上則一陣陣飄來(lái)羊肉串、麻辣燙的味道，跟中介口中的“價(jià)值投資”交相輝映。

　　北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京一季度商品房銷(xiāo)售315.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)81.1%，增幅為全國(guó)最高。相信在樓市全面復(fù)蘇之下，“輕松賺30萬(wàn)”的故事，不但確實(shí)正在發(fā)生，而且肯定不是個(gè)案。

　　“地王”效應(yīng)、交通改善、投資入市、政策調(diào)頭、貨幣推手……今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，被賦予了太多漲價(jià)的理由。在這輪樓市回暖的行情中，二手房與土地、新房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)已經(jīng)形成：當(dāng)土地市場(chǎng)天價(jià)拍賣(mài)、新房?jī)r(jià)格連續(xù)攀升之后，下游的二手房?jī)r(jià)格自然水漲船高。

　　“不買(mǎi)就晚了！”開(kāi)發(fā)商如期看到了購(gòu)房者的焦慮，一切在他們的預(yù)料之中。形成反差的，卻仍是北京樓盤(pán)居高不下的空置率。截至4月底，北京市現(xiàn)房住宅空置面積487.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28%，北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人表示，“按去年現(xiàn)房成交量看，這些空置房至少兩年半才能消化。”

　　一方面是高企的空置率，一方面是按天漲價(jià)的樓市，曾經(jīng)的瘋狂似乎又卷土重來(lái)，但是，時(shí)隔不遠(yuǎn)的上一輪調(diào)整教訓(xùn)已經(jīng)告訴我們，一個(gè)被透支房?jī)r(jià)和泡沫充斥的市場(chǎng)，注定不能持久。隨著二手房業(yè)主近期普遍上調(diào)價(jià)格，“價(jià)漲量跌”的局面再次出現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)顯示，今年5月份，北京二手住宅成交總量為18814套，環(huán)比出現(xiàn)了8.27%的降幅。等“價(jià)漲量跌”的局面徹底成型，新一輪市場(chǎng)調(diào)整也就不遠(yuǎn)了。