北京樓盤(pán)再現(xiàn)捂盤(pán)待漲跡象 開(kāi)發(fā)商曝內(nèi)幕

從6月15日起，北京市在拆遷過(guò)程中將參照同地段的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。北京市房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)高千里表示，按照新辦法補(bǔ)償后，北京地區(qū)土地價(jià)格將提高10%，一些熱點(diǎn)地區(qū)地價(jià)甚至?xí)岣?0%。拿地價(jià)格提高后，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)把提高的成本用房?jī)r(jià)來(lái)消化。業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商們很有可能停止銷(xiāo)售現(xiàn)有的房源，等待房市上揚(yáng)后多賺利潤(rùn)。這樣就會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商集體捂盤(pán)不售的現(xiàn)象。

　　對(duì)此，北京市住建委市場(chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人昨天表示，根據(jù)他們的跟蹤和監(jiān)測(cè)，北京一些樓盤(pán)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)捂盤(pán)跡象。

　　開(kāi)發(fā)商曝捂盤(pán)內(nèi)幕

　　“很多開(kāi)發(fā)商都曾通過(guò)捂盤(pán)嘗到過(guò)甜頭”，一位曾在某國(guó)企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擔(dān)任銷(xiāo)售經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，2003年8月31日以前，開(kāi)發(fā)商獲得土地的方式都是通過(guò)協(xié)議拿地，土地入市不經(jīng)過(guò)招、拍、掛，因此土地成本往往都很低，所以那時(shí)的房?jī)r(jià)難見(jiàn)過(guò)萬(wàn)的樓盤(pán)。

　　2000年，他曾作為項(xiàng)目經(jīng)理，全程參與了上地地區(qū)的一處樓盤(pán)開(kāi)發(fā)。當(dāng)時(shí)他們?cè)谶@塊土地上開(kāi)發(fā)了兩棟樓盤(pán)，建成后加上地價(jià)在內(nèi)的綜合成本為4300元/平方米，而最后的出售價(jià)格為5500元/平方米。但是由于辦理手續(xù)出現(xiàn)了一些問(wèn)題，導(dǎo)致其中一個(gè)樓盤(pán)被拖到2007年才開(kāi)始出售，但就是這一個(gè)意外，讓他們趕上了北京房?jī)r(jià)最高的一個(gè)時(shí)期，他們的樓盤(pán)“不得不”賣(mài)到9800元/平方米，每平方米他們賺取的利潤(rùn)為5500元，比成本價(jià)翻了一番還多。

　　“這其中的利潤(rùn)可想而知。”這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，2003年8月31日后，北京土地出售開(kāi)始實(shí)行招、拍、掛政策，而當(dāng)時(shí)房市開(kāi)始出現(xiàn)火爆景象，增加了開(kāi)發(fā)商拿地的沖動(dòng)，使得土地市場(chǎng)曾一度出現(xiàn)一地難求的局面，這導(dǎo)致土地價(jià)格開(kāi)始一路飛漲。此時(shí)，一些通過(guò)協(xié)議拿地開(kāi)發(fā)的商品房，開(kāi)始減少銷(xiāo)售，甚至捂盤(pán)停止銷(xiāo)售。“一兩年后，原本每平方米6000元的房子，就能賣(mài)到每平方米8000元—9000元，甚至上萬(wàn)元。”他說(shuō)，在這樣的巨大利潤(rùn)驅(qū)使下，開(kāi)發(fā)商怎么會(huì)不捂盤(pán)待漲呢？

　　這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，開(kāi)發(fā)商們最喜歡聽(tīng)到的就是土地價(jià)格上漲，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這是“最拿得出手”的漲價(jià)理由。在今年前五個(gè)月的樓市震蕩上揚(yáng)后，很多開(kāi)發(fā)商目前解決了資金鏈問(wèn)題，這給捂盤(pán)惜售奠定了基礎(chǔ)，

　　“接下來(lái)開(kāi)發(fā)商們很可能在拆遷按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償?shù)谋尘跋?，制造房?jī)r(jià)的大幅上漲。”

　　地價(jià)將普漲10%

　　對(duì)于這位業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)心，北京市房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)高千里認(rèn)為，通過(guò)新的拆遷補(bǔ)償辦法，北京的土地價(jià)格肯定會(huì)普漲10%，有些熱點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)甚至?xí)q20%。但是，高千里認(rèn)為，地價(jià)上漲的最主要因素還是北京的市政設(shè)施越來(lái)越好。他說(shuō)，原來(lái)較遠(yuǎn)的地區(qū)，可能即將通地鐵，這塊土地的價(jià)值就自然上升，在拆遷補(bǔ)償時(shí)，地價(jià)就肯定比原來(lái)高。

　　高千里說(shuō)，北京地價(jià)的上漲與推出拆遷補(bǔ)償按市場(chǎng)價(jià)格的辦法并沒(méi)有直接關(guān)系。甚至這個(gè)辦法在推出時(shí)間上有些遲緩，原因是原來(lái)實(shí)行的拆遷補(bǔ)償辦法，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離實(shí)際，不僅不能滿(mǎn)足拆遷戶(hù)的基本需要，更容易造成拆遷市場(chǎng)的混亂。

　　據(jù)高千里介紹，此前北京按照區(qū)位的不同，將全市劃分為10個(gè)范圍，在同一個(gè)范圍內(nèi)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格相同。而這個(gè)價(jià)格則是根據(jù)2002年北京土地基準(zhǔn)價(jià)確定的。所以，在今天看來(lái)，不僅補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格脫離現(xiàn)實(shí)，區(qū)位的劃分也越來(lái)越不合理。他舉例說(shuō)，去年舉辦奧運(yùn)會(huì)的奧運(yùn)村地區(qū)，位于北五環(huán)附近，此前被劃分在五類(lèi)地區(qū)，補(bǔ)償價(jià)格與一、二類(lèi)地區(qū)相差上千元，但奧運(yùn)會(huì)過(guò)后，這里已經(jīng)成為炙手可熱的地區(qū)，如果依然被視為五類(lèi)區(qū)域就非常不合理。因此，按照被拆遷地區(qū)周邊商品房?jī)r(jià)格確定補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)格就非?？茖W(xué)，體現(xiàn)了拆一房還一房的原則。

　　“我認(rèn)為這次地價(jià)的微動(dòng)不會(huì)給房市帶來(lái)根本性上揚(yáng)。”高千里說(shuō)，地價(jià)和房?jī)r(jià)確實(shí)存在連帶關(guān)系，但是土地的升值取決于區(qū)域的品質(zhì)，而絕非拆遷單方面的影響。他表示相信，隨著地鐵、公路的建設(shè)以及公交、學(xué)校、醫(yī)院的配套完善，北京的地價(jià)還存在上漲的空間。但他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商以此次新的拆遷政策為借口通過(guò)各種手段推高房?jī)r(jià)的做法并不智慧，因?yàn)槟壳氨本┓渴袆倓倧?008年的低迷中走出來(lái)，這時(shí)候捂盤(pán)不售錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī)，今后即便地價(jià)上漲，房市卻再現(xiàn)低迷，他們的房子恐怕就更難出手了。

　　北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)

　　開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理王新光基本表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)，他說(shuō)，此前拆遷雖然沒(méi)有按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，但很多時(shí)候，拆遷補(bǔ)償并不比現(xiàn)在低，甚至有些地區(qū)的拆遷補(bǔ)償還要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)。按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償拆遷戶(hù)后，土地成本的變化不會(huì)太大，房?jī)r(jià)怎么會(huì)激烈上揚(yáng)呢？他說(shuō)，房?jī)r(jià)的上漲主要還是受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，以及購(gòu)房人的預(yù)期。所以，他們不會(huì)捂盤(pán)不售的。

　　市場(chǎng)再現(xiàn)捂盤(pán)跡象

　　“現(xiàn)在可售房源已經(jīng)沒(méi)有了，三期房源開(kāi)盤(pán)時(shí)間和價(jià)格都沒(méi)有確定。”昨天，位于廣渠路36號(hào)的一處樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員頗為流利地告訴記者，他們的房子非常搶手，如果想要的話，需要現(xiàn)場(chǎng)登記，他們會(huì)根據(jù)登記的先后順序在以后進(jìn)行電話通知。

　　據(jù)記者了解，由于該處房源臨近地鐵10號(hào)線，將來(lái)還有地鐵7號(hào)線通過(guò)，所以從一開(kāi)始銷(xiāo)售就采取了按登記先后順序買(mǎi)房的辦法。“我從5月份就咨詢(xún)這里的房子，但到現(xiàn)在都一直說(shuō)沒(méi)確定出售時(shí)間。”市民李女士說(shuō)，這里二期的房?jī)r(jià)為每平方米14500元，而現(xiàn)在網(wǎng)上公布的價(jià)格達(dá)到了每平方米16000元，開(kāi)盤(pán)時(shí)間定在本月底或下月初。但面對(duì)網(wǎng)上公布的價(jià)格和開(kāi)盤(pán)時(shí)間，售樓小姐堅(jiān)決否定，她說(shuō)“一切都還未確定。”

　　與該地區(qū)新房預(yù)期撲朔迷離相反的是，在廣渠路10號(hào)地以10.22億高價(jià)出售后，富力城二手房掛牌價(jià)猛增至每平方米25000元-26000元。與今年1月最低成交價(jià)每平方米 16000元相比，每平方米上漲了近1萬(wàn)元。對(duì)此，中原房地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰曾表示，廣渠路10號(hào)地的樓面價(jià)格就達(dá)到了每平方米15000元，所以將來(lái)的房?jī)r(jià)最低也得到每平方米25000元，這塊地的成交提升了整個(gè)廣渠板塊的價(jià)值。

　　我愛(ài)我家相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，進(jìn)入四五月份，開(kāi)發(fā)商紛紛大幅度提價(jià)的現(xiàn)實(shí)支持了二手房業(yè)主們的漲價(jià)心理，再加上最近廣渠門(mén)“地王”的出現(xiàn)，業(yè)主們更是有了漲價(jià)的信心和理由，導(dǎo)致目前部分區(qū)域的部分樓盤(pán)開(kāi)始出現(xiàn)超出2008年最高價(jià)的報(bào)價(jià)。

　　目前，廣渠路15號(hào)地正在網(wǎng)上競(jìng)拍，那么與之緊鄰的廣渠路36號(hào)地三期項(xiàng)目遲遲不開(kāi)盤(pán)，是否是在等待15號(hào)地的一個(gè)高價(jià)出讓的結(jié)果呢？市民李女士對(duì)此充滿(mǎn)疑惑。

　　在上周一本市公布拆遷按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償辦法后，記者走訪了多處售樓點(diǎn)，許多售樓處的工作人員都表示，他們手里的房子都不多了。北京房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一個(gè)短暫的跳水之后，紅盤(pán)的跡象逐漸顯露，但房子究竟是賣(mài)出去了還是有人在重新進(jìn)行捂盤(pán)惜售？“北京確實(shí)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的苗頭。”北京市住建委市場(chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)他們的跟蹤和監(jiān)測(cè)，北京有些樓盤(pán)確實(shí)出現(xiàn)了捂盤(pán)的跡象。

　　捂盤(pán)將受聯(lián)動(dòng)處罰

　　這位負(fù)責(zé)人表示，如果市民發(fā)現(xiàn)捂盤(pán)現(xiàn)象，可以向北京市住建委進(jìn)行舉報(bào)，捂盤(pán)現(xiàn)象一經(jīng)查實(shí)，違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)將被網(wǎng)上公示，情節(jié)嚴(yán)重的，其資質(zhì)評(píng)定和升級(jí)以及市場(chǎng)準(zhǔn)入資格將受到聯(lián)動(dòng)處罰。這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，今年5月，市住建委和區(qū)縣相關(guān)部門(mén)，開(kāi)始展開(kāi)對(duì)本市房企的全面檢查。截至目前，已經(jīng)查處和曝光了24家有違規(guī)行為的開(kāi)發(fā)商，其中就包括不公示樓棟擬售價(jià)格及開(kāi)盤(pán)時(shí)間的行為。

　　她還特別強(qiáng)調(diào)說(shuō)，市民一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商有違規(guī)行為，可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電話、信訪三種渠道進(jìn)行投訴。他們會(huì)與被投訴企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系，被投訴相關(guān)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須在接到通知之日起3個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù)。

　　針對(duì)市民舉報(bào)的問(wèn)題，記者在一些售樓處走訪有買(mǎi)房意愿的市民時(shí)發(fā)現(xiàn)，靠買(mǎi)房者舉報(bào)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，存在許多現(xiàn)實(shí)困難，一些買(mǎi)房者反映，他們根本無(wú)條件查實(shí)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)有多少是真正成交、有多少是在捂而不售。

　　鏈接

　　哄抬房?jī)r(jià)可被逐出市場(chǎng)

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)未按時(shí)開(kāi)盤(pán)，無(wú)理拒絕消費(fèi)者的購(gòu)房要求；無(wú)證認(rèn)購(gòu)；不進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)、虛報(bào)銷(xiāo)售進(jìn)度，向消費(fèi)者公布與交易網(wǎng)公示樓盤(pán)狀態(tài)不符的銷(xiāo)售情況；進(jìn)行虛假宣傳、哄抬房?jī)r(jià)；采取連續(xù)訂立撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)書(shū)或簽訂虛假合同等擾亂商品房交易秩序、違反交易管理規(guī)定的，一經(jīng)查實(shí)，將采取以下措施：

　　1.開(kāi)發(fā)企業(yè)、銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的違規(guī)行為即時(shí)在交易網(wǎng)“項(xiàng)目違規(guī)信息”中進(jìn)行網(wǎng)上公示。

　　2.情節(jié)嚴(yán)重的將開(kāi)發(fā)企業(yè)所售項(xiàng)目樓盤(pán)的所有未售房屋按每套房屋公布簽約價(jià)格、簽約條款，在交易網(wǎng)和有關(guān)媒體上公示，進(jìn)行公開(kāi)銷(xiāo)售。

　　3.按規(guī)定對(duì)違法行為進(jìn)行行政處罰，該企業(yè)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的違法違規(guī)行為記入企業(yè)信用檔案，在我市主流媒體進(jìn)行公開(kāi)曝光。

　　4.開(kāi)發(fā)企業(yè)違反上述規(guī)定不按期整改或?qū)掖芜`規(guī)，造成對(duì)購(gòu)房者危害的，將對(duì)該企業(yè)辦理施工許可、預(yù)售許可、抵押登記和竣工備案等手續(xù)、企業(yè)資質(zhì)評(píng)定和升級(jí)、經(jīng)營(yíng)管理者新的市場(chǎng)準(zhǔn)入資格加以限制或禁止。

　　5.對(duì)參與違規(guī)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)，不予辦理新項(xiàng)目的注冊(cè)備案手續(xù)；情節(jié)嚴(yán)重的，停止辦理注冊(cè)備案手續(xù)兩年。銷(xiāo)售人員違規(guī)行為嚴(yán)重的，將取消其從業(yè)資格，不得參加商品房銷(xiāo)售員考試或不予注冊(cè)備案。銷(xiāo)售人員的所在機(jī)構(gòu)附有連帶責(zé)任的對(duì)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)一并進(jìn)行查處。

　　6.企業(yè)違規(guī)情況同時(shí)通報(bào)市發(fā)改委、國(guó)土、規(guī)劃、工商、銀行等部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)該企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、參與招拍掛、項(xiàng)目規(guī)劃審批、廣告發(fā)布及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款等進(jìn)行嚴(yán)格審查，依法聯(lián)動(dòng)處罰。