省利息還是省力氣？善用房貸產(chǎn)品組合理財(cái)

隨著樓市日漸升溫，個(gè)人房屋貸款業(yè)務(wù)再度成為銀行拼搶的重點(diǎn)。連日來，中國(guó)證券報(bào)記者走訪了多家中外資銀行，它們均推出了多種房貸還款方式以及創(chuàng)新產(chǎn)品。銀行業(yè)內(nèi)人士建議，如果選擇此時(shí)出手買房，可根據(jù)個(gè)人情況選擇合適的還款方式，并運(yùn)用房貸產(chǎn)品組合來盡量減輕還貸壓力。

　　組合拳殷勤攬客

    今年初，一些銀行并不愿意痛快給予客戶貸款利率7折的最大優(yōu)惠，但現(xiàn)在這種情況已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)。6月18日，中國(guó)證券報(bào)記者走訪了工行、建行、深發(fā)展、中行、興業(yè)銀行等多個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，其客戶經(jīng)理均主動(dòng)提出，只要客戶沒有不良記錄，就一定能給予基準(zhǔn)貸款利率7折優(yōu)惠。不過，各家銀行目前均嚴(yán)守監(jiān)管部門規(guī)定的貸款利率優(yōu)惠下限。

    此前，深發(fā)展推出的“點(diǎn)按揭”因被業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑突破政策底線，而遭到監(jiān)管部門叫停。“點(diǎn)按揭”被視作“氣球貸”的升級(jí)版，當(dāng)記者向深發(fā)展工作人員咨詢“氣球貸”是否還可以辦理時(shí)，其客戶經(jīng)理張小姐表示，目前“氣球貸”給予的利率優(yōu)惠已經(jīng)不能低過貸款利率7折這一底線。

    不過，深發(fā)展于5月份推出了“e借易還”個(gè)人自助消費(fèi)貸款幫助客戶省利息。該款產(chǎn)品的原理在于房貸客戶通過網(wǎng)上銀行等電子自助渠道，可隨時(shí)隨地自助辦理借款和還款。只要手頭有余錢，可部分提前還款或全部提前還款，所還資金當(dāng)天就不用支付利息，如果需要用錢又能隨時(shí)提款。這意味著“存款抵扣貸款”這一房貸理財(cái)產(chǎn)品不再受抵扣比例限制。

    工行客戶經(jīng)理王先生告訴記者，如果貸款額度80萬元以上，則該行也能將存款按全額抵扣貸款利息。即往工行“存抵貸”理財(cái)賬戶中存入多少錢，就抵扣對(duì)應(yīng)的貸款額度利息。

    在還款方式上，各家銀行的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日益嚴(yán)重。此前，深發(fā)展在業(yè)內(nèi)率先推出的“雙周供”，工行、建行等其他銀行現(xiàn)均已推出。為吸引客戶，銀行多打起了組合拳。

    深發(fā)展客戶經(jīng)理張小姐表示，記者可以通過辦理“雙周供”、“e借易還”、按揭信用卡三款產(chǎn)品組合來最大限度節(jié)省利息。其他銀行客戶經(jīng)理也建議記者在辦理貸款的同時(shí)辦理“存款抵扣貸款”的房貸理財(cái)賬戶，并表示如果是二手房交易，還可提供交易資金監(jiān)管等一條龍服務(wù)。工行客戶經(jīng)理建議，等待辦理過戶手續(xù)期間的首付款可通過購買貨幣基金來獲取比活期存款更高的利息。

　　外資銀行加入競(jìng)爭(zhēng)

    “中資行有的我們?nèi)?rdquo;，面對(duì)房貸市場(chǎng)，深圳多家外資銀行也不甘寂寞，加入了這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

    東亞銀行深圳分行相關(guān)人士表示，目前該行可以辦理的按揭房產(chǎn)不僅包括住宅、別墅，還可受理臨街商鋪、辦公樓等。對(duì)于一些銀行將個(gè)人按揭貸款限制在500萬元以下，該行也無此限制。

    花旗銀行客戶經(jīng)理表示，該行只需要2個(gè)工作日就能完成初審審批，按揭貸款額度最高可達(dá)房產(chǎn)價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的八成。

    為了爭(zhēng)奪中資銀行客戶，一些外資銀行還推出了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，承諾只要客戶將按揭業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到該行，就能獲得更優(yōu)惠的貸款條件及服務(wù)。此外，花旗、渣打等銀行推出了持證抵押業(yè)務(wù)，即將現(xiàn)有房屋抵押而獲得貸款來周轉(zhuǎn)資金。

    在還款方式方面，外資銀行目前不如中資銀行花樣繁多，但也在日益豐富。東亞銀行深圳分行客戶經(jīng)理王先生告訴記者，該行目前擁有等額還款、遞減還款、雙周供三種方式供客戶選擇，固定貸款利率不久將推出。

    渣打銀行已經(jīng)推出了固定利率貸款業(yè)務(wù)，可以實(shí)現(xiàn)固定/浮動(dòng)之間的轉(zhuǎn)換。此外，外資行還利用自身優(yōu)勢(shì)，瞄準(zhǔn)了深圳大量外籍人士，推出了多個(gè)幣種的外幣貸款，包括美元、港幣、新加坡幣、日元或歐元等，貸款利率更加優(yōu)惠。

    在房貸理財(cái)產(chǎn)品方面，繼渣打銀行推出“活利貸”之后，南洋商業(yè)銀行也已經(jīng)推出了“置理想”房貸理財(cái)賬戶，不過目前僅限于上海地區(qū)。

    面對(duì)眼花繚亂的房貸產(chǎn)品，興業(yè)銀行深圳分行CFP理財(cái)經(jīng)理王聞表示，客戶在選擇房貸還款方式時(shí)，主要應(yīng)該考慮預(yù)期收入、消費(fèi)習(xí)慣以及風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素，不要一味以省利息為目標(biāo)。此外，可以通過房貸理財(cái)產(chǎn)品組合來盡可能節(jié)省利息。東亞銀行深圳分行相關(guān)人士透露，目前不論中資銀行還是外資銀行，客戶主要選擇的還是傳統(tǒng)的等額還款法。

　　銀行推出的一些特色房貸理財(cái)產(chǎn)品以及適合人群

    銀行常見的幾種還款方式以及適合人群

    特色理財(cái)產(chǎn)品 住房接力貸款 按揭信用卡 直客式房貸 固定利率個(gè)人住房貸款 存款抵貸款理財(cái)賬戶

    具體內(nèi)容 住房接力貸款通俗說來就是“父貸子還”。年齡偏大的客戶在銀行貸款，指定子女作為連帶還款人以延長(zhǎng)還款期限的方式。深發(fā)展“按揭信用卡”是國(guó)內(nèi)首張以消費(fèi)積分抵月供的信用卡。刷“按揭信用卡”可獲得相應(yīng)的積分，積分可用于抵扣在銀行的房貸月供。直客式房貸通過其他房產(chǎn)抵押、擔(dān)保等方式先獲得貸款，然后與開發(fā)商簽署購房合同，從而享受一次性付款的優(yōu)惠。固定利率個(gè)人住房貸款在約定期限內(nèi)，貸款利率不隨人民銀行利率調(diào)整或市場(chǎng)利率變化而變動(dòng)?？梢詭椭蛻粲行б?guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，鎖定借款成本，精確計(jì)算財(cái)務(wù)支出，免受利率變動(dòng)沖擊。存款抵貸款理財(cái)賬戶是指開通該賬戶后，當(dāng)賬戶內(nèi)存款高于一定門檻（如５萬元），則銀行將其中一定比例的存款在不支取還貸的情況下視同提前還貸，從而減少利息支出。客戶需要資金時(shí)，可隨時(shí)提取賬戶中存款。

    適合人群 住房接力貸款適合年齡超齡的老年客戶，或者是剛工作不久收入少難以貸到足夠額度的年輕人。按揭信用卡：不同刷卡金額所獲取的積分對(duì)照不同比例抵扣房貸，刷卡金額大抵扣比例才能最高達(dá)１％。適合高消費(fèi)人群或經(jīng)常出差的商旅人士。直客式房貸適合購買新房，且開發(fā)商對(duì)一次性全額付款提供折扣優(yōu)惠的客戶。固定利率個(gè)人住房貸款適合對(duì)利率水平變化敏感、對(duì)利率趨勢(shì)有一定判斷能力、認(rèn)為我國(guó)利率水平處于升息階段、對(duì)于未來的支出有一個(gè)精確規(guī)劃的購房者。存款抵貸款理財(cái)賬戶適合經(jīng)常有大量資金進(jìn)出賬戶，對(duì)資金流動(dòng)性高的客戶。如從事企業(yè)經(jīng)營(yíng)的客戶。     

　　還款方式 等額還款法 遞減還款法 等額遞增還款法 等額遞減還款法 按周還本付息 入住還款法

    具體內(nèi)容 等額還款法每月在固定日期歸還相等的金額，包括貸款本金和利息。遞減還款法每月歸還的本金相等，因此付出的貸款利息會(huì)逐月減少，導(dǎo)致每月還款總額逐漸減少。等額遞增還款法以等額還款為基礎(chǔ)，每次間隔固定期數(shù)還款額增加固定金額。（如十年期貸款，約定每隔１２個(gè)月增加還款５００元，若第一年每月還款３０００元，則第二年每月還款額為３５００元，第三年為４０００元）。等額遞減還款法以等額還款為基礎(chǔ)，每次間隔固定期數(shù)還款額減少固定金額的還款方式（如十年期貸款，約定每隔１２個(gè)月減少還款５００元，若第一年每月還款４０００元，則第二年每月還款額為３５００元，第三年為３０００元）。按周還本付息以等額本息或等額本金還款法為基礎(chǔ)，以７天或者７天的整倍數(shù)作為還本付息的周期，周期最短為７天，最長(zhǎng)不超過２１天（含）。入住還款法是辦理了貸款手續(xù)，但還沒有入住所購房產(chǎn)。可申請(qǐng)暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息的還款方式。

    適合人群 等額還款法是最傳統(tǒng)的還款方式。此方法還款金額容易記憶，支出固定便于規(guī)劃，適用于每月有固定收入的客戶。遞減還款法也是最普遍的還款方式之一，相比等額還款法可以節(jié)省利息，但開始負(fù)擔(dān)會(huì)重一些。適用于每月有固定收入，同時(shí)希望還款金額逐步減少的客戶。等額遞增還款法適用于當(dāng)前收入較低，但對(duì)自己今后收入有把握，且收入逐年上升的年輕客戶。等額遞減還款法還款方式適用于當(dāng)前收入較高，但對(duì)未來收入預(yù)期不高，或有一定積蓄可用于還款的客戶。按周還本付息：目前最普遍的為“雙周供”，此方法可以縮短還款年限，從而減少還款利息，然而還款日期不固定不易記憶。適合領(lǐng)取周薪的客戶。入住還款法適用于購房初期有裝修、買車等大筆開支需要或資金出現(xiàn)緊張的客戶。這種方式因初期一段時(shí)間不償還本金，因此所需要支付的利息較多。