樓市論道:政策轉(zhuǎn)向更加明顯 2014房價(jià)迎轉(zhuǎn)機(jī)

　　又是辭舊迎新日，又到盤點(diǎn)展望時(shí)。2013年，中國樓市大步疾奔，卻也有磕絆跌撞。這一年，一二線城市地價(jià)、房價(jià)相輔上漲，與三四線城市分化加?。贿@一年，數(shù)家房企業(yè)績激增，千億俱樂部成員數(shù)翻倍，拿地激進(jìn)，融資又興起；這一年，新型城鎮(zhèn)化和土地改革成了業(yè)內(nèi)外人都要說兩句的熱點(diǎn)；這一年，最大的變化在于中央對房地產(chǎn)市場政策思路和管理方式的轉(zhuǎn)變——控壓減弱，引領(lǐng)市場自主變成了主旋律。

　　2014開年伊始，《新華有約》特邀中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究基金中心副主任杜猛、世聯(lián)地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理劉春巖，以及華創(chuàng)房地產(chǎn)研究院院長程崇山四位，從政策、土地、市場、企業(yè)各方面還，一起追憶與憧憬，剖析房地產(chǎn)市場的表象和內(nèi)核。

　　全年政策變化呈棗核形 調(diào)控最高境界是“無為而治”

　　陳國強(qiáng)把去年的政策變化概括為“兩頭緊、中間松”——形如棗核。“兩頭緊”就是年初和年末分別出臺(tái)的“國五條”和“18城新政”。“中間松”就是從4月到10月的半年多時(shí)間里，中央未明確對調(diào)控做出進(jìn)一步具體指示?？梢园涯嵌螘r(shí)期成為政策的“靜默期”或者是“真空期”。但縱觀去年的從頭至尾，可以看出政策的變化和轉(zhuǎn)向非常明顯：其中的重要節(jié)點(diǎn)就是10月底習(xí)近平總書記的講話。緊接著就有三中全會(huì)、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，以及中央城鎮(zhèn)工作會(huì)議等一系列會(huì)議與相關(guān)文件作支撐。因此可說年初確立了方向，年中觀察了動(dòng)向、年末修正了走向。

　　另外從政策和市場的角度可觀察得出，中央政府的管理方式有些趨向于道家的“無為而治”。就是并非什么也不做，而是遵循事物的自然趨勢達(dá)成無為無不為，無治無不治。而管理的清淡和市場的活躍形成了鮮明的對照，這也反映出了市場的野蠻生長能力，或者說是凸顯了行業(yè)的深厚內(nèi)力。陳國強(qiáng)認(rèn)為，“國五條”是上一屆政府樓市調(diào)控的句號，而習(xí)總書記的講話可以看作是新政的開端，由此發(fā)端，之后一系列重要會(huì)議的文件等于是對新的調(diào)控邏輯的逐層展開。所以從這個(gè)角度看，這一屆政府的手法很特殊，未來市場的看點(diǎn)會(huì)很多。

　　70城房價(jià)不足代表全國 激流之下泡沫許多

　　杜猛堅(jiān)持“背離區(qū)域性談房價(jià)無從談起”的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，片面數(shù)據(jù)讓我們慣性地一談房價(jià)就說北上廣深。的確，這四大城市占了中國房地產(chǎn)可開發(fā)面積的21%左右，但總銷售額卻只占了12%。他們的確頗具代表性，但不是全部和絕對。全國有680多座城市，其中包含14個(gè)行政單列市、79個(gè)省屬行政單列市、288個(gè)地級市、655個(gè)縣級市、2000多個(gè)縣、19000多個(gè)鄉(xiāng)。既然以上這些市、縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)都隸屬于中國范圍，那當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)當(dāng)然也是中國房價(jià)。而機(jī)構(gòu)一直用70個(gè)城市代表了幾倍甚至幾十倍于樣本數(shù)的地方。這是不足為據(jù)的，是以偏概全的。所以杜猛認(rèn)為，談中國房地產(chǎn)，首先要明晰范圍。中國是一個(gè)整體，房價(jià)就應(yīng)是國土范圍內(nèi)的全部，而不是區(qū)域性的。

　　杜猛同時(shí)表示，2013年的我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化已清晰形成，而且非常嚴(yán)重。比如只要是限購的城市，基本上都面臨供求關(guān)系失衡造成的價(jià)格過快上漲。因?yàn)闈q，所以限；由于限，不停漲；成了一個(gè)首尾銜接的“怪圈”。而三四線城市有漲有跌，主流還是漲，因?yàn)槿木€城市也在高速發(fā)展，甚至發(fā)展的空間比已基本成型的一二線城市還要大。但一片繁榮之下，也確有搖搖欲墜的如溫州、鄂爾多斯。杜猛相信，在全民房地產(chǎn)的狂熱下，還有許許多多的溫州和鄂爾多斯，只是沒有曝光出來。因?yàn)榈胤秸㈤_發(fā)商和購房人為了各自利益的粉飾太平。綜上所述，區(qū)域的片面和泡沫的隱藏會(huì)致使分析和判斷市場的失真。

　　馬太效應(yīng)無處不在 融資放寬有利緩解供需

　　2013年是房企的豐收年，多家房企早在11月甚至10月就完成了任務(wù)，千億俱樂部翻倍擴(kuò)容。而面包賣得好，房企就不會(huì)停止買面粉的動(dòng)作，因此“地王”在2013年出現(xiàn)之頻繁已讓人見怪不怪了。而加大投入增加土儲(chǔ)必然要求房企自身通過融資“輸血”。在上市房企再融資放開持續(xù)升溫的預(yù)期下，陳國強(qiáng)分析認(rèn)為：目前從房地產(chǎn)行業(yè)面臨的融資環(huán)境說，未來一段時(shí)間內(nèi)，肯定是較自2010年以來的這輪調(diào)控至今愈發(fā)寬松了。近期A股市場的IPO重啟就是訊號，而過去的這一年中，也已經(jīng)有房企通過保障房改造獲得了資本市場的機(jī)會(huì)。三中全會(huì)的《決定》文件中也特別提到：“金融改革方面未來要增加直接融資比重，要推進(jìn)金融創(chuàng)新。”這就等于是說會(huì)增加融資的方式和渠道，降低融資成本等等。過去深受限制的信托、PE、股權(quán)融資包括其他形態(tài)和形式的融資渠道甚至海外融資都會(huì)擴(kuò)開和拓寬。當(dāng)然機(jī)會(huì)也并非是均等的，強(qiáng)者恒強(qiáng)。品牌企業(yè)、龍頭企業(yè)恐怕會(huì)更易抓住機(jī)會(huì)，而受限于品牌影響力和資金實(shí)力，中小房企把握機(jī)會(huì)的力度可能不足。

　　陳國強(qiáng)最后強(qiáng)調(diào)，融資環(huán)境一旦寬松、資金面也會(huì)隨之寬松，這對于未來市場增加產(chǎn)品供給、緩解供求矛盾是有利的。

　　多重變化齊發(fā)生 “轉(zhuǎn)向燈”明年更亮

　　從年末習(xí)總書記的講話為標(biāo)志點(diǎn)，房地產(chǎn)政策正在發(fā)生著切切實(shí)實(shí)的變化：過去濃墨重彩的強(qiáng)硬行政手段愈發(fā)淡化，市場的自住型和主動(dòng)性逐漸鮮活起來；而對調(diào)控的目標(biāo)也由過去的短跑道，移到了中長跑道上，通過更多考慮市場體系、供求關(guān)系，構(gòu)建長效機(jī)制、建設(shè)配套制度；管理手段上的本末也“倒置”過來——由過去的“限需求”，變成了今后的“增供應(yīng)”。幾個(gè)會(huì)議文件中，都特別強(qiáng)調(diào)要增加住宅用地的比例、提高土地容積率，供應(yīng)商要做加法等，這等于是治水方式由鯀的“堵”變成了禹的“疏”，更有利于綠水長流；另外，過去“中央集權(quán)制”的統(tǒng)一部署、統(tǒng)一發(fā)令，現(xiàn)在也轉(zhuǎn)向了“突出地方自主性”，把主導(dǎo)權(quán)下放；還有，過去只“紙上談兵”的雙軌制，在很多城市，尤其是北京這樣的一線大都市就要“變現(xiàn)”了——北京甚至是“三軌制”。

　　最后，未來對于行業(yè)影響的因素已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不局限于房地產(chǎn)市場本身了，外圍的一系列改革——如土地制度改革、戶籍制度改革等都會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身地為房地產(chǎn)業(yè)帶去深遠(yuǎn)影響。