樓市：行政調(diào)控與市場(chǎng)行為對(duì)對(duì)碰

　　過去的2013年，是一個(gè)行政手段調(diào)控持續(xù)的年份。從“國五條”及其細(xì)則落地開始，各地在調(diào)控目標(biāo)的壓力下，各出其招。臨近歲末，隨著各地“N條”紛紛出爐，為完成目標(biāo)“救場(chǎng)”的姿態(tài)非常明顯。然而，你有限售限簽，我有陰陽合同；你有二套房首付提高，我有購房送一成首付優(yōu)惠。以行政手段為基調(diào)的調(diào)控政策，不斷在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境中遇到各種手段。

    應(yīng)該看到，三中全會(huì)已經(jīng)明確提出市場(chǎng)配置資源起決定作用的方向，兩次重要的會(huì)議文件已經(jīng)不再提過去屢屢要強(qiáng)調(diào)的“房地產(chǎn)調(diào)控”。這預(yù)示著政策轉(zhuǎn)向的可能性。盡管歲末有一輪調(diào)控收緊，但是其“救火”用來完成調(diào)控目標(biāo)的意味眾所周知，行政化手段不再過多干預(yù)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成為共識(shí)。

    不過，政策的轉(zhuǎn)向總是需要時(shí)間。就2014年來看，至少開年一段時(shí)間還會(huì)承接住上年的調(diào)控，不可能戛然而止；而調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)到市場(chǎng)也有一個(gè)發(fā)酵期。所以，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2014年仍然是一個(gè)過渡的年份，在基本制度（如土地制度、稅收制度、財(cái)政體系）沒有實(shí)現(xiàn)變革的條件下，政府干預(yù)不會(huì)退出，行政干預(yù)和市場(chǎng)機(jī)制混合作用一直會(huì)持續(xù)。也就是說，行政調(diào)控還將存在，市場(chǎng)與之的博弈也將繼續(xù)。

    去行政化需要長效調(diào)控機(jī)制的建立來發(fā)揮更加穩(wěn)定的作用。房產(chǎn)稅的試點(diǎn)擴(kuò)容一直被寄予厚望，而事實(shí)上，它最被期待的是緩解土地財(cái)政的弊端，為地方政府增加更加穩(wěn)定的收入來源，對(duì)于平抑房價(jià)，業(yè)內(nèi)并不認(rèn)為能夠立竿見影。2013年一直未能成為現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容，固然有諸多原因，在新的一年是否能有進(jìn)展，業(yè)內(nèi)的態(tài)度也是兩說，樂觀派認(rèn)為，十八屆三中全會(huì)之后，是最好的時(shí)機(jī)，而與之相反的一方觀點(diǎn)則是，新年未必能看到新進(jìn)展，因?yàn)楸澈笥刑鄦栴}需要理順。

    為了迎接新的一年，還是有很多固有面臨被打破。比如，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的破冰，又比如，保障房并軌。前者有望實(shí)現(xiàn)信息全國聯(lián)網(wǎng)查詢，杜絕異地炒房、貪腐官員異地置業(yè)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等問題；后者則被認(rèn)為可以減少權(quán)力尋租的機(jī)會(huì)，使得政府的投入更有效率。

    每當(dāng)新年展望，房價(jià)是回避不了的問題。隨著全國樓市分化加劇，一二線與三四線城市“冰火兩重天”的格局顯現(xiàn)，以一個(gè)“漲”或者“跌”來統(tǒng)論房價(jià)變得太過簡單粗暴。

    不少專家對(duì)一二線城市房價(jià)均看漲，主要也是出于對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系分析之后的考量：從供應(yīng)層面上看，2013年年底一線城市因房價(jià)調(diào)控壓力推遲高價(jià)盤的預(yù)售證審批，這部分供給或?qū)⑼七t至明年一季度，而2012年下半年起逐步釋放的土地市場(chǎng)成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應(yīng)，二線城市城區(qū)可供開發(fā)的土地規(guī)模更充足。三四線部分城市則面臨去庫存壓力，房價(jià)總體將處于穩(wěn)步上漲的軌道中，其動(dòng)力除了城市市場(chǎng)本身的增長，也來自于和一二線城市的比價(jià)效應(yīng)，部分近兩年市場(chǎng)投資過熱、房價(jià)快速上漲的三線城市未來1-2年內(nèi)都將進(jìn)入階段性盤整狀態(tài)。

    正因?yàn)楝F(xiàn)在各地樓市差異很大，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，不宜再采取“一刀切”的調(diào)控，像以往那樣“上海感冒、全國吃藥；北京咳嗽，全國打針”，不大可能了。未來將采取差異化的調(diào)控方式，應(yīng)對(duì)差異化的市場(chǎng)。