北京高端樓盤退房率最高100% 開發(fā)商假銷售圈錢

“今天是周末，你來看看我們的樣板間吧，現(xiàn)在都是現(xiàn)房銷售了。”來電話的是星源匯 (論壇 新聞)樓盤的銷售員。自從2008年底看過一次項目后，張先生幾乎每個月都能接到這家位于燕莎高檔項目的電話。

　　“這次他們告訴我好房源已經(jīng)不多，所以要抓緊時間。”張先生說。而在網(wǎng)絡(luò)上，也可以搜到幾天星源匯熱銷的消息。

　　但記者登陸北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)看到，星源匯開盤一年多，419套房源只簽約72套（截至6月17日），與熱銷說法相差甚遠。

　　進入4月以來，樓市回暖之說不絕于耳，高端項目似乎也火爆起來。然而《投資者報》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，事實并非如此。

　　最高100%退房率

　　深夜開盤、通宵排隊領(lǐng)號、開盤幾小時售罄……2009年的第二季度，樓市又出現(xiàn)了熱銷的火爆場面。

　　4月份，北京期、現(xiàn)房商品住宅合計成交了18533套，突破了自2007年以來樓市成交量的歷史峰值，相比2007年期、現(xiàn)房住宅成交量最高時還增加了3089套。北京樓市反彈之強可見一斑。

　　但是，意料之外的“退房潮”卻如影隨形。截至6月17日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，期房退房公示中有851條退房項目記錄。今年以來，北京部分在售項目的退房率超過20%，有的甚至超過50%。

　　國海廣場 (論壇 新聞)B座 (論壇 新聞)辦公樓批準銷售套數(shù)為17套，其在2008年7月10日被同時簽約認購，而又在2008年12月31日這天被同時退房，退房率竟高達100%。

　　北京久長房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的湯HOUSE (論壇 新聞)，已簽約109套，成交均價為8556元/平方米，但其退房次數(shù)達61次，退房率達51.69%。

　　而辰翰府 (論壇 新聞)批準銷售套數(shù)為78套，已簽約42套，均價為14796元/平方米，其退房次數(shù)也高達34次，退房率為39.08%。另外，沸城 (論壇 新聞 視頻)的退房次數(shù)為91次，退房率為30.85%；cuv國際公寓 (論壇 新聞)集中在3月24日、4月16日、5月8日和5月27日四天就有137套房集中退掉，退房率達22.57%。

　　“近期多個樓盤出現(xiàn)大量退房證明，開發(fā)商在借市場轉(zhuǎn)暖之機，急于回購之前找人托市而‘自賣自買’的房產(chǎn)，并悄悄出貨。”一位知名業(yè)內(nèi)人士稱，退房潮在其他高房價城市也是越演越烈。

　　熱錢涌動風(fēng)險

　　一開盤就買不到房、購房者現(xiàn)場搶房……最近只要有樓盤開盤或續(xù)推房源總能聽到這類消息。

　　前不久，京西某樓盤推新房源，幾百套房子，按事先領(lǐng)的號子選房，結(jié)果才叫到不到90號，房子居然就賣完，銷售速度之快讓人咋舌。

　　“這個樓盤新推房源一大半是走批量，很多購房者都來自同一家企業(yè)。”給這家樓盤放款的某國有銀行信貸人員私下告訴記者。簽訂銷售合同時，信貸人員在核實購買人信息時發(fā)現(xiàn)，部分購買人都是同一企業(yè)員工。

　　記者輾轉(zhuǎn)了解該樓盤兩家主要客戶企業(yè)的名稱，其中一家為北京某市政建設(shè)有限公司，另一家為國內(nèi)知名IT企業(yè)，這兩家企業(yè)的員工至少買走了這個樓盤新推房源中20%以上的量。

　　像這樣的企業(yè)員工成群購買已不止在一家樓盤出現(xiàn)。它們到底是真實需求，還是“避險資金”，抑或是一種融資手段？

　　一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)商表示了她的擔(dān)心：“目前樓市確實熱錢涌動，這一方面固然說明了民間資本雄厚，另一方面卻隱藏著樓市風(fēng)險。”

　　郎咸平在其博客中直陳：“目前樓市回暖現(xiàn)象讓我比較擔(dān)心，原因是大量實體經(jīng)濟的避險資金進入樓市，對下一步經(jīng)濟復(fù)蘇會帶來隱患，這不是我們所鼓勵的，代價太大了。”

　　假象背后：銷控與封樓

　　5月下旬的一個清晨，張小姐不到6點就來到潤澤悅溪 (論壇 新聞)的售樓處，剛拿到全額住房補貼的她打算購買一套房。這一天該樓盤將推出新一期產(chǎn)品，但盡管來得早，張小姐并沒有如愿拿到理想的房號。銷售員告訴她：“今天放號已經(jīng)結(jié)束，您可以等到7月份新一期開盤。”

　　幾天后，張小姐接到售樓員電話：“我們這兒已經(jīng)有人退房，你可以購買，只是不能給你開盤優(yōu)惠價的95折，只能給到97折。”隨后，張小姐詢問了與其一同買房的幾個人，他們也收到了同樣電話。

　　“今年上半年商品房買賣固然紅火，但并不是所有的樓盤都在熱銷。這背后有相當(dāng)一部分樓盤是通過銷控制造的假象。”一位資深代理行人士告訴記者，“銷控”在京城樓市已極為普遍，能有效地迷惑購房者。

　　這一手段通常在樓盤的認購或者開盤銷售的初期采用。東四環(huán)某項目負責(zé)人向記者透露了其中的基本操作方法：在樓盤認購或者開盤之前，按照前來咨詢的意向客戶數(shù)量確定入市房源的多少。“放出房子的數(shù)量一定會少于意向客戶的總數(shù)，通常的比例是15%~20%左右。”他向記者強調(diào)這是關(guān)鍵所在。

　　在按照“供不應(yīng)求”的比例“放”出房源后，正常情況下會出現(xiàn)“幾個人搶一套房子”的場面。之后，開發(fā)商可以繼續(xù)放出房源，加快銷售速度；也可以借機漲價。“大部分開發(fā)商會選擇后者，而漲價的幅度將根據(jù)房源稀缺的程度來確定，中高檔住宅通常不會少于300元/平方米/次。”

　　此外還有一種被稱做“封樓”的銷控手段，即開發(fā)商將樓盤當(dāng)中的某一棟或是某幾棟樓“封存”起來。一知名項目策劃總監(jiān)說：“相比而言，被‘封掉’的樓盤一定是好樓，也就是位置、景觀、環(huán)境比較好的樓盤，留到現(xiàn)房和準現(xiàn)房時將可以賣出更高的價格。”

　　另外，售樓人員告訴客戶，被“封存”的樓將在一段時間后再發(fā)售，然后讓買家進行選擇，如果買家選擇了待“封存”樓棟解禁后購買，屆時單價一定會出現(xiàn)上漲。

　　記者所采訪的幾位開發(fā)商高層也承認，今夏樓市回暖讓“銷控”、“封樓”重現(xiàn)，但相比于2007年目前市場仍不穩(wěn)定，這些炒作手法和可能將買家剛剛恢復(fù)的信心打壓下去。“企業(yè)在追求利潤的同時，更應(yīng)該珍惜來之不易的回暖機會。”一位自稱定價理智的開發(fā)商如是說。

　　有專家告訴記者，作為投資產(chǎn)品，投資者應(yīng)更多考慮樓盤自身地段、品質(zhì)和投資回報率，而不應(yīng)被表面的銷售速度和銷售率所迷惑。