樓市火爆成關(guān)注焦點 中央地方低調(diào)摸底

樓市連續(xù)近6個月火爆上漲，火爆的背景、程度以及樓市的未來日益成為中央及地方政府的關(guān)注焦點，并不約而同地摸底樓市，也許初衷不一，但掌握樓市真實情況確已成為政府急迫工作任務之一。

　　近日，有消息稱，國家統(tǒng)計局與國土資源部先后赴各地摸底樓市情況，調(diào)查內(nèi)容包括開發(fā)商財務狀況，開發(fā)費用構(gòu)成，項目地價與房價等。昨日，南京某大型房地產(chǎn)開發(fā)商向記者證實，國家統(tǒng)計局此前確實與地方物價局溝通樓市情況，但并未與開發(fā)企業(yè)直接溝通。國土資源部摸底方式則是下發(fā)了一份“國土資電發(fā)(2009)34號地價調(diào)查表”，要求地方填報具體的房地產(chǎn)項目土地出讓價款，以及房屋售價等。消息人士表示，國土資源部的調(diào)查由該部土地利用司具體負責。

　　對于國家統(tǒng)計局與國土資源部的摸底動因，一些政府相關(guān)部門的人士諱莫如深。北京華遠集團總裁任志強在其博客介紹，統(tǒng)計局的成本調(diào)研與今年“兩會”期間全國工商聯(lián)的人大提案有關(guān)。工商聯(lián)提案指出，房價中五至六成的成本流入地方政府。

　　記者獲得的地價調(diào)查表顯示，此次為抽樣調(diào)查，調(diào)查范圍為2006年以來取得土地且已進入銷售階段(包括已售完)的商品房開發(fā)項目，分別調(diào)查土地面積、土地出讓樓面價與房屋售價。開發(fā)類型包括普通商品住房、高檔公寓、別墅等。土地取得方式包括協(xié)議出讓、招標拍賣掛牌出讓等。

　　成都世家機構(gòu)分析師樊邦勇表示，從表格分析，其主要目的是為了摸清土地成本與售價的關(guān)系。這可能為后續(xù)國土資源部考慮土地出讓方式做數(shù)據(jù)參考。

　　但樊邦勇也表示，該調(diào)查也有更深層考慮，比如按照普通商品住房、高檔公寓、別墅等進行分類，有助于了解不同類型商品房中土地成本比重，為后續(xù)區(qū)別性政策對待提供依據(jù)。畢竟保證保障性住房供地是國土資源部一項重要任務。

　　上海證券報還獨家獲悉，上海本周一開始組織連續(xù)兩天的調(diào)研活動，試圖匯總樓市最近的真實情況，以為下一步政府工作做好準備。第一天的調(diào)研對象為專家、協(xié)會和有關(guān)職能部門，第二天為開發(fā)商代表。

　　據(jù)參會者透露，與會成員大多就樓市成交量、價格問題展開討論，其中共識包括：此輪樓市回暖主要來源于剛性需求在2008年壓抑了一年后的集中釋放；部分樓盤房價確實已經(jīng)回到歷史最高水平；實際供給不足的狀況仍然存在，并可能導致一段時間內(nèi)的供小于求的局面。

　　專家表示，政府摸底不意味著會有政策出臺，如果投資比例適中，房價與供給都沒有急升或急緊的情況，地方政府不會輕易出臺緊縮性政策。

　　成交量猛增杭州新建住宅存量跌破萬套

　　據(jù)上海證券報報道，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，5月份杭州新建商品房成交10058套，創(chuàng)下月成交歷史天量，6月的前兩周仍保持高位成交態(tài)勢，截至上周日，杭州主城區(qū)新建住宅存量套數(shù)首次跌破一萬套大關(guān)，為9816套。

　　透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，截至6月14日，杭州所有剩余房源跌至17091套，可售住宅房源數(shù)量已經(jīng)下降至9816套和133.93萬平方米，其余房源主要是辦公用房和商鋪。據(jù)記者調(diào)查，在這9816套存量住宅中，多數(shù)是2006到2009年就已經(jīng)開賣的尾盤。

　　杭州一位資深地產(chǎn)分析人士指出，自2008年以來，杭州新住宅用地成交大幅下降。2008年杭州共成交44宗土地，總出讓面積160萬平方米(約2411畝)，比2007年減少六成以上。2008年成交土地中，住宅用地占13宗，商住綜合用地占9宗，商業(yè)用地成交22宗。從成交面積上看，住宅用地只有94萬平方米(約1421畝)。今年以來，住宅用地成交繼續(xù)慘淡。2009年1至4月，杭州共成交住宅及配套用地共3宗，總出讓面積只有38399平方米(合57.6畝)，總成交金額5.38億元。

　　上周，杭州主城區(qū)商品房一共成交2225套，成交面積24.29萬平方米，其中成交的大部分為住宅。上周杭州新建商品房成交均價為14197元/平方米，環(huán)比小幅上揚0.31%，其中商品住宅的價格為14236元/平方米。如果按照這樣的速度成交，杭州也許就在一兩個月內(nèi)沒有新建住宅存量房可賣。

　　上海戶籍新政不會馬上刺激樓市

　　據(jù)上海證券報報道，上海居住證轉(zhuǎn)戶籍政策的實施細則正式出臺，但業(yè)內(nèi)認為不會對目前的上海樓市產(chǎn)生直接刺激性作用。

　　數(shù)年前實行的上海“藍印戶口”政策曾有力地催暖過當時樓市。“此次主要目的為吸引人才的戶籍新政與撬動樓市的‘藍印戶口’完全不同，對于刺激房產(chǎn)交易乃至房價是不會有明顯效果的。”易居中國研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，“當然，通過吸引大批優(yōu)秀人才來上海定居，必然會增加購房需求，引入的人才也多會屬于有能力購房的群體，所以對上海房地產(chǎn)會是一種長期、慢效的利好。”

　　今年2月上海公布居住證轉(zhuǎn)戶口政策后，二手房市場的總體反應也較為一般。“我們近日對旗下門店進行過抽樣調(diào)查，僅有少部分來自外省市的意向客戶在看房或交易過程中對此政策進行了相關(guān)咨詢，比例約為客戶總量的5%左右，受此政策影響而直接促成交易的案例更鮮有出現(xiàn)。”

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心分析師黃河滔認為，短期樓市交易很難因此集中放量，因為符合多項“轉(zhuǎn)戶”條件的外省市人士多為各行業(yè)精英，可能早已在上海購房。當然，隨著年齡增長、“轉(zhuǎn)戶”條件不斷得到滿足，一些尚未購房的年輕人還是會從戶籍新政中尋找落戶上海的機會。