黑中介助推小產(chǎn)權(quán)房違法交易

　　近期小產(chǎn)權(quán)房在多個(gè)城市悄然走俏,成交量直線上升,《法制日?qǐng)?bào)》記者近日在調(diào)查北京的“小產(chǎn)權(quán)房”社區(qū)時(shí),發(fā)現(xiàn)在違法房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的推波助瀾下,小產(chǎn)權(quán)房的交易仍然高燒不退,“清理只是暫時(shí)的”、“法不責(zé)眾”等成為眾多中介機(jī)構(gòu)忽悠買房人的常用說(shuō)辭。

    中介稱“只管放心買”

    位于北京市通州區(qū)的太玉園,被業(yè)內(nèi)稱為全國(guó)最大的“小產(chǎn)權(quán)房”社區(qū)。據(jù)悉,隨著國(guó)家清理小產(chǎn)權(quán)房、拆除部分小產(chǎn)權(quán)房的動(dòng)作加快,太玉園以及周邊不少同類小產(chǎn)權(quán)社區(qū)開(kāi)始“收斂”,暫停買賣。從地鐵土橋站出來(lái),再坐兩站公交車,就到了位于北京通州張家灣鎮(zhèn)的太玉園小區(qū),這里是北京最大的“小產(chǎn)權(quán)房”社區(qū),近百棟樓里住著上萬(wàn)戶家庭,主要是外地業(yè)主與當(dāng)?shù)鼗剡w村民。

    當(dāng)記者在小區(qū)門口躑躅觀望時(shí),突然來(lái)了一位自稱是“北京慶蕾置地公司”的中介問(wèn)記者:“女士,您想買這里的房嗎?”

    記者:“小產(chǎn)權(quán)房不是不能交易么?現(xiàn)在風(fēng)聲這么緊還能買到?”

    中介:“這里小區(qū)住戶特別多,基本上入住率90%以上,不能說(shuō)拆就拆了,拆了這么多人怎么安置。您只管放心買!”

    這位中介告訴記者,由于風(fēng)聲太緊,太玉園以及周邊不少同類小產(chǎn)權(quán)社區(qū)已經(jīng)停止“過(guò)戶”,轉(zhuǎn)為地下交易,手續(xù)更加簡(jiǎn)便。即房主、中介和買房人到村委會(huì)辦理過(guò)戶更名即可,不用走網(wǎng)簽等任何流程。記者發(fā)現(xiàn),買房人只有一個(gè)以村委會(huì)名義發(fā)的證明,沒(méi)有正規(guī)的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同房管局也不會(huì)予以備案。整個(gè)買房流程下來(lái)快的話半天就行。

    過(guò)戶費(fèi)隨風(fēng)漲高得離譜

    甩開(kāi)剛才那位“慶蕾置地”的中介,記者找到了附近打著“太玉園二手房銷售中心”招牌字樣的一處居民房,并佯裝成是“著急賣房”上前詢問(wèn):“最近好像太玉園的房已經(jīng)不能過(guò)戶了吧?可我著急賣房啊!”

    中介人員說(shuō):“由于近期清理風(fēng)聲太緊,太玉園的確已經(jīng)不能過(guò)戶,但這只是暫時(shí)的。”他告訴記者,他已經(jīng)在通州土橋一帶做二手房中介多年。在他的記憶中,“從2007年開(kāi)始,政府就說(shuō)要清理小產(chǎn)權(quán)房,但結(jié)果均不了了之。太玉園每逢敏感時(shí)期就會(huì)停止過(guò)戶,但風(fēng)聲一過(guò),交易過(guò)戶仍然依舊。”

    這位中介還向記者推薦了太玉園目前在售“最便宜”的一套二手房。“這套房子總價(jià)54萬(wàn),面積是96平方米,折合單價(jià)才5625元/平方米。這位業(yè)主因?yàn)橐呀?jīng)申請(qǐng)到兩限房,急需用錢,所以才著急出售這套小產(chǎn)權(quán)房。”如果購(gòu)買此套小產(chǎn)權(quán)房,需要支付6萬(wàn)元過(guò)戶費(fèi)。

    而兩年前,太玉園的過(guò)戶費(fèi)是2萬(wàn)元。過(guò)戶費(fèi)是小產(chǎn)權(quán)房特有的。指的是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村委會(huì)頒發(fā)“產(chǎn)權(quán)證”、變更“產(chǎn)權(quán)人”的費(fèi)用。在北京的各小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)中,太玉園的過(guò)戶費(fèi)是最高的,一般其他小區(qū)的過(guò)戶費(fèi)從3000元到2萬(wàn)元不等。

    記者在小區(qū)里采訪時(shí),有業(yè)主告訴記者,剛才碰到那位中介所屬的“慶蕾置地中介公司”已經(jīng)被當(dāng)?shù)毓ど滩块T查封。“因?yàn)槭呛谥薪?沒(méi)有資質(zhì),人全走光了。”業(yè)主說(shuō)。

    一筆生意中介就能保本

    國(guó)家三令五申禁止小產(chǎn)權(quán)房非法交易,也頻頻發(fā)起各類清理整頓小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的行動(dòng),然而小產(chǎn)權(quán)房交易卻屢禁不止。據(jù)報(bào)道,截至目前,全國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”的總量或已超過(guò)70億平方米,如果按每套100平方米來(lái)計(jì)算的話,相當(dāng)于有7000萬(wàn)套小產(chǎn)權(quán)房。雖然從2007年開(kāi)始,當(dāng)時(shí)的建設(shè)部就發(fā)文提示小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn),2009年開(kāi)始國(guó)土部就明確叫停小產(chǎn)權(quán)房,但直到今天,這個(gè)數(shù)字還在不斷增加。

    著名房地產(chǎn)律師秦兵告訴記者,實(shí)際上,北京的小產(chǎn)權(quán)房二手交易市場(chǎng),幾乎被黑中介壟斷。有資質(zhì)、有名號(hào)的大中介公司不愿意涉及小產(chǎn)權(quán)房,這就給了沒(méi)有備案、沒(méi)有資質(zhì)的許多“黑中介”留下了機(jī)會(huì)。這不像商品房需要資格審核、網(wǎng)簽、過(guò)戶,小產(chǎn)權(quán)房的買賣,只是買房人和賣房人之間的一紙協(xié)議,沒(méi)有網(wǎng)簽手續(xù),也不需要跑腿辦理貸款。而且買家和賣家房款當(dāng)面結(jié)清,更不涉及事后違約、追責(zé)中介的情況。換句話說(shuō),只要給賣家找到買房人,簽個(gè)字,這交易就辦成了。

    更重要的是,黑中介做成一筆交易的收益很可觀。秦兵向記者舉例說(shuō)明,假如交易一套價(jià)值一百萬(wàn)的小產(chǎn)權(quán)房,其傭金是房?jī)r(jià)的2.2%到2.5%,2萬(wàn)元到5萬(wàn)元不等的過(guò)戶費(fèi),中介就能到手5萬(wàn)元到8萬(wàn)元。

    “法不責(zé)眾”成了勸誘說(shuō)辭

    既然小產(chǎn)權(quán)房買賣不被法律保護(hù),為何小產(chǎn)權(quán)房交易仍然火爆?記者發(fā)現(xiàn),法不責(zé)眾的心理占了大多數(shù)。而且這也被黑中介們用作推銷的說(shuō)辭。

    前面那位“慶蕾置地”的中介人員就向記者說(shuō)得很直白:“不就是國(guó)家不承認(rèn)嘛,事倒沒(méi)事,扒不了,這么多人都住這,法不責(zé)眾嘛。”

    中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)指出,“法不責(zé)眾”的心理以及國(guó)家不會(huì)嚴(yán)厲打擊小產(chǎn)權(quán)房的想法是不明智的,希望消費(fèi)者不要存僥幸心理。小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正難度非常大,因?yàn)樯婕巴恋?、城鄉(xiāng)二元、農(nóng)民土地權(quán)益等復(fù)雜問(wèn)題。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房歸根到底是兩種土地所有制并存造成的問(wèn)題,因此解決小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)從土地制度入手,如果不破除這個(gè)問(wèn)題,小產(chǎn)權(quán)房也很難有解。那些以“小產(chǎn)權(quán)房能轉(zhuǎn)正”來(lái)忽悠消費(fèi)者買房的房地產(chǎn)中介是很不負(fù)責(zé)任的。

    中介協(xié)會(huì)倡導(dǎo)不涉小產(chǎn)權(quán)房

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員超過(guò)100萬(wàn)人,其中取得全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格者4.7萬(wàn)人,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)超過(guò)5萬(wàn)家。柴強(qiáng)副會(huì)長(zhǎng)坦承,目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的亂象主要體現(xiàn)在四個(gè)方面:即行業(yè)準(zhǔn)入門檻低,人員流動(dòng)頻繁；中介公司本身不重視服務(wù)質(zhì)量,無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為不規(guī)范,社會(huì)形象不佳。

    針對(duì)上述亂象,秦兵律師建議,應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理,提高專業(yè)素質(zhì)。政府主管部門主要對(duì)中介機(jī)構(gòu)違法、違規(guī)情形進(jìn)行處理。而行業(yè)管理由行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行,這是市場(chǎng)專業(yè)化發(fā)展的需要。行業(yè)協(xié)會(huì)通過(guò)行業(yè)統(tǒng)一的自律性和監(jiān)督性的市場(chǎng)行為規(guī)則來(lái)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的自我管理。同時(shí)加強(qiáng)媒體監(jiān)督,對(duì)違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為予以曝光。

    秦兵還建議,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)要對(duì)中介機(jī)構(gòu)的中介人員職業(yè)道德有明確、實(shí)用的內(nèi)容規(guī)定。對(duì)違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人,加大處罰力度。這一點(diǎn),可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn),美國(guó)的全國(guó)房地產(chǎn)師協(xié)會(huì)的職業(yè)道德規(guī)范內(nèi)容簡(jiǎn)明,注重實(shí)效。每個(gè)州的房地產(chǎn)委員會(huì)一般設(shè)有調(diào)查機(jī)構(gòu),可以在任何時(shí)候到經(jīng)紀(jì)人檢查業(yè)主記錄,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題向房地產(chǎn)委員會(huì)報(bào)告,由委員會(huì)決定是否向法院控告。同時(shí),美國(guó)各地都有專門的檢察機(jī)構(gòu)處理此類事件,經(jīng)紀(jì)人或銷售員只要有一次違反職業(yè)道德的行為,并被暫?；虻蹁N資格,就會(huì)被刊登在經(jīng)紀(jì)人的廣告刊物上,從此很難再?gòu)氖逻@一職業(yè)。

    中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)杜鵑表示,中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè),進(jìn)一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案,積極開(kāi)展資信評(píng)價(jià),為廣大群眾選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù)。