“飛了”小中介 買家上一課

　　交易中的房子遭遇“訴前保全”，銀行因房屋可能發(fā)生的訴訟風(fēng)險(xiǎn)而暫停放款。

    中介被“飛單”，以往的做法無(wú)非分“黑白兩道”，“黑道”做法是潑紅油，堵鑰匙孔以及發(fā)恐嚇短信給買家；“白道”的做法起訴到法庭，訴諸法律。近期出臺(tái)的新版廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)合同，也明確了對(duì)“跳單”行為的懲罰，買賣雙方私下成交也要付中介費(fèi)。“飛單”屬于合同經(jīng)濟(jì)糾紛，一些懂法的小中介也學(xué)會(huì)拿起訴訟相關(guān)的法律武器向買家追討中介費(fèi)。日前，讀者陳小姐向記者投訴她的買房遭遇：小中介利用訴前保全干擾房屋過(guò)戶的事情，為使交易順利進(jìn)行，她和賣家唯有乖乖按合同交足中介費(fèi)。法律界人士表示，訴前保全是一個(gè)靈活的法律措施，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)并非算是查封整個(gè)房屋，但交易中的房屋會(huì)作為訴訟涉及給付總額的擔(dān)保物，銀行因?yàn)榉课萦锌赡馨l(fā)生的訴訟風(fēng)險(xiǎn)而暫停放款。 文/圖：記者李鳳荷

    讀者遭遇：

    因按揭費(fèi)過(guò)高想“飛單”

    陳小姐最近在番禺市橋置業(yè)，經(jīng)一小中介成交一套房改房單位，價(jià)格為83萬(wàn)元。在買賣三方約中，買賣雙方約定各付中介費(fèi)，陳小姐負(fù)擔(dān)1萬(wàn)元，業(yè)主方傭金為5000元。陳小姐在簽約后先支付了5000元中介費(fèi)。陳小姐擬用公積金貸款50萬(wàn)元，中介公司表示按揭費(fèi)要7500元。陳小姐覺得按揭費(fèi)太貴，于是另覓按揭中介，發(fā)現(xiàn)其他按揭中介只需4000元即可辦理完畢。于是，小中介要求買賣雙方簽署“免責(zé)聲明”，以陳小姐與業(yè)主的名義簽署，聲稱余下交易的所有服務(wù)內(nèi)容與中介無(wú)關(guān)，買賣雙方與中介不歡而散。等陳小姐與另一個(gè)中介公司順利辦完按揭并遞件，房屋入押之際銀行通知按揭中介和買賣雙方，交易的房屋被“訴前保全”。為不延誤年底放款并息事寧人，陳小姐和業(yè)主立即到中介方繳納余下的中介費(fèi)1萬(wàn)元，中介收款后遲遲才辦理撤銷訴前保全的手續(xù)。

    “訴前保全”條件

    1. 案件必須是給付內(nèi)容的訴訟。

    2. 債權(quán)、債務(wù)關(guān)系明確。申請(qǐng)?jiān)V前保全的利害關(guān)系人，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)，證明其對(duì)被申請(qǐng)人有財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利。

    3. 因情況緊急，不立即采取財(cái)產(chǎn)保全措施將會(huì)使申請(qǐng)人的合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害。

    4. 必須在訴訟前申請(qǐng)。

    5. 必須由利害關(guān)系人提出財(cái)產(chǎn)保全的申請(qǐng)。

    6. 申請(qǐng)人必須提供擔(dān)保。

    買家教訓(xùn)：按揭前未做好功課也沒(méi)有“格價(jià)”

    陳小姐遭遇“訴前保全”驚魂，覺得自己上了一課，得到兩個(gè)教訓(xùn)，一個(gè)是應(yīng)該找大中介成交，因?yàn)檫@些公司提供的服務(wù)全面，即使買家另找按揭中介，他們也會(huì)提供應(yīng)盡的服務(wù)。二是買房一定要做好功課，尤其是對(duì)交易全過(guò)程涉及的費(fèi)用應(yīng)該全面“格價(jià)”。陳小姐表示，如果事先充分了解按揭費(fèi)的市場(chǎng)價(jià)格，就不會(huì)貿(mào)然同意由房產(chǎn)中介介紹的按揭公司，最后因按揭生意告吹而惹怒房產(chǎn)中介。在之前房產(chǎn)中介給他們的按揭意見中，陳小姐發(fā)現(xiàn)他們的介紹是模棱兩可的，只把大概的流程說(shuō)了一下，沒(méi)有把每一步的資料清楚告知。業(yè)主為買家申請(qǐng)按揭而復(fù)印和公證的很多的資料準(zhǔn)備其實(shí)是多余的。

    專家分析：合同應(yīng)對(duì)中介義務(wù)作詳細(xì)約定

    一位地產(chǎn)人士表示，陳小姐如今想就中介不作為拿回已支付的中介費(fèi)，還要看合同的具體條款。按通常中介的說(shuō)法是，他們提供的是居間服務(wù)，即撮合成交是主要的服務(wù)內(nèi)容，隨后的網(wǎng)簽合同、遞件過(guò)戶以及物業(yè)交收算是“售后服務(wù)”，是無(wú)償提供的服務(wù)。對(duì)此，一位法律人士認(rèn)為，即使買賣雙方使用中介提供的買賣三方約，他們也有權(quán)在合同上作出具體的備注，對(duì)中介義務(wù)作出詳細(xì)約定。按陳小姐所說(shuō)，他們?cè)诤贤兄皇菍?duì)樓款給付的時(shí)間和交易流程作出約定，沒(méi)有對(duì)中介應(yīng)提供的服務(wù)進(jìn)行約定。

    法律界人士表示，訴前保全不等于查封房屋，房屋只是作為涉及給付爭(zhēng)執(zhí)的擔(dān)保物。以陳小姐的個(gè)案來(lái)說(shuō)，中介為1萬(wàn)元的中介費(fèi)訴諸法院，申請(qǐng)把交易中的房屋作為1萬(wàn)元中介費(fèi)的訴前保全擔(dān)保物。陳小姐也可以提出把個(gè)人的其他財(cái)產(chǎn)，比如一塊名表，作為訴前保全的擔(dān)保物，但是更換擔(dān)保物也需要由申請(qǐng)人即中介方同意并提出，所需的時(shí)間一樣很長(zhǎng)。