“賣地收入創(chuàng)新高”或是樓市轉(zhuǎn)向標(biāo)志

   1980年的香港土地市場(chǎng)，亦曾“賣地收入創(chuàng)紀(jì)錄”，該年度香港土地出讓金高達(dá)上一年度近4倍，但是經(jīng)過(guò)1981年的震蕩微降之后，1982年香港土地市場(chǎng)和樓市隨即進(jìn)入崩盤階段。

    數(shù)據(jù)顯示截至12月29日，全國(guó)主要的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為303.19萬(wàn)套，比去年同期的267萬(wàn)套上漲幅度達(dá)到了12.5%。全年成交預(yù)計(jì)達(dá)到了305萬(wàn)套，創(chuàng)造歷史第二高點(diǎn)，僅次于2009年的322萬(wàn)套。樓市的火爆也促進(jìn)了土地的成交，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，截至12月23日，北上廣深土地出讓金均創(chuàng)下歷史新高，合計(jì)高達(dá)5014億元，相比2012年全年的2005億元，上漲幅度達(dá)到了150%。

    其實(shí)，本輪土地市場(chǎng)出現(xiàn)的“量?jī)r(jià)齊升”，不僅存在于北上廣深等一線城市，更是全國(guó)各大城市的普遍現(xiàn)象——據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市各類土地共成交12.6億平方米，同比增長(zhǎng)13.1%，其中住宅用地成交4.6億平方米，超過(guò)去年全年總量，同比大幅增長(zhǎng)34.2%。與此同時(shí)，今年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為2.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)62.2%。

　　我國(guó)各大城市土地出讓金大幅上升的態(tài)勢(shì)，不僅令部分市場(chǎng)人士為之擔(dān)憂，“高地價(jià)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲壓力嗎？”

    依照常理推之，土地出讓金的大幅上升，必然會(huì)導(dǎo)致未來(lái)房?jī)r(jià)的水漲船高。但是，如果細(xì)加思考本輪土地出讓金大幅上升的背后因素，我們可能沒有必要為未來(lái)房?jī)r(jià)大幅上漲過(guò)于憂心。

    這是因?yàn)?，本輪土地市?chǎng)出現(xiàn)的“量?jī)r(jià)齊升”現(xiàn)象，其背后并非是強(qiáng)大的剛性需求支撐，而是與過(guò)去兩年土地市場(chǎng)受政策抑制、以及人民幣升值背后的不動(dòng)產(chǎn)投資升值預(yù)期有關(guān)，尤其與地方政府債務(wù)高壓下的主導(dǎo)推動(dòng)有關(guān)。

    過(guò)去兩年，受樓市調(diào)控高壓、以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振的影響，全國(guó)城市土地出讓金自2010年起持續(xù)降低，2011年相比2010年減少15.4%（以100城市為參照樣本），2012年則在此基礎(chǔ)上再次減少12.6%（以300城市為參照樣本），由此看來(lái)，今年我國(guó)土地市場(chǎng)的“量?jī)r(jià)齊升”，部分可視為過(guò)去兩年土地市場(chǎng)萎縮的相對(duì)反彈。

    而人民幣今年以來(lái)的強(qiáng)勁升值態(tài)勢(shì)，亦實(shí)際上助長(zhǎng)了未來(lái)房地產(chǎn)升值的預(yù)期，今年人民幣升值幅度已逾2.7%，人民幣兌美元中間價(jià)更是屢創(chuàng)匯改以來(lái)新高。而在A股持續(xù)不震、存款利率尚未市場(chǎng)化之下，民間資本必然會(huì)有相當(dāng)一部分涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以對(duì)賭在人民幣強(qiáng)勁升值態(tài)勢(shì)下的未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)升值。

    與上述相比，更為核心的是，自2009年大規(guī)模刺激導(dǎo)致地方政府產(chǎn)生巨額債務(wù)后，近幾年，我國(guó)地方政府整體債務(wù)不減反增，審計(jì)署最新數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)10.88萬(wàn)億元，負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)2.66萬(wàn)億元，可能承擔(dān)一定救助責(zé)任的債務(wù)4.34萬(wàn)億元。而在地方債務(wù)持續(xù)高企、稅收分配比例仍未向地方傾斜之下，地方政府欲保證地方財(cái)政的正常維持，只能將手伸向土地市場(chǎng)。而只要樓市景況稍見好轉(zhuǎn)，地方政府則更會(huì)“兩手并抓”，一是暗自松綁年初“國(guó)五條”以推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，二是大幅增加土地供應(yīng)量。

    但是，土地市場(chǎng)持續(xù)萎縮后的相對(duì)反彈、以及人民幣強(qiáng)勁升值所帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)追隨性升值，僅僅是階段性的“利好”堆砌，而沒有真正的剛性需求作支撐，無(wú)論是樓市、還是土地市場(chǎng)的短暫好轉(zhuǎn)，均不可能具有可持續(xù)性。

    而論及地方政府主導(dǎo)推動(dòng)的土地市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”，在本屆三中全會(huì)決定明確“加強(qiáng)保障性住房”、“推動(dòng)農(nóng)地公平入市”后，不僅極難持續(xù)，而且還可能是我國(guó)樓市徹底轉(zhuǎn)向的另類標(biāo)志——1980年的香港土地市場(chǎng)，亦曾“賣地收入創(chuàng)紀(jì)錄”，該年度香港土地出讓金高達(dá)上一年度近4倍，但是經(jīng)過(guò)1981年的震蕩微降之后，1982年香港土地市場(chǎng)和樓市隨即進(jìn)入崩盤階段，地價(jià)和房?jī)r(jià)該年度跌幅普遍高達(dá)50%，香港土地出讓金直到1993年才得以反超1980年的水平。