地產(chǎn)中介 又殺回來(lái)啦

近來(lái)樓市像入夏的溫度一樣，悄然回暖。租賃市場(chǎng)成交量大增，二手房價(jià)普遍上漲。近兩個(gè)月的高成交價(jià)，讓一線經(jīng)紀(jì)人們似乎看到了曙光。根據(jù)陽(yáng)光家園的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，5月份廣州的一手住宅簽約量再創(chuàng)新高，成交套數(shù)達(dá)到13000多套。二手中介的成交數(shù)據(jù)顯示，5月份全市二手住宅成交均價(jià)為7973元/平方米，這一價(jià)格不僅是樓市進(jìn)入調(diào)整期以來(lái)的最高均價(jià)，也比2007年10月份樓市在高峰期創(chuàng)下的歷史最高紀(jì)錄7536元/平方米高出了一截。

　　無(wú)論是買家還是賣家，在這樣的數(shù)據(jù)面前，無(wú)不“望洋興嘆”。去年，由美國(guó)次按引起的金融危機(jī)席卷房地產(chǎn)界，業(yè)界哀聲一片，半年似乎還不夠時(shí)間讓遭受重創(chuàng)的市場(chǎng)恢復(fù)元?dú)?，悲觀的陰霾還未散去，但數(shù)據(jù)已開始顯示“量?jī)r(jià)齊升”了。

　　其實(shí)早有先知先覺的人們看到了二手房市場(chǎng)在5、6月份必將興旺。市民不難發(fā)現(xiàn)在2008年初悄然從家門口撤退的房地產(chǎn)中介又悄悄回來(lái)了，或者家附近的中介開得越來(lái)越多了。“我輕輕地來(lái)了，就像當(dāng)年悄悄地走”，這是房地產(chǎn)“經(jīng)紀(jì)人”最貼切的寫照。

　　樓市真的回暖了么？又一輪“狂飆運(yùn)動(dòng)”即將到來(lái)了嗎？據(jù)相關(guān)報(bào)道，各家銀行的房地產(chǎn)開發(fā)商賬戶從3月份資金就開始涌入，且不停上漲，“經(jīng)紀(jì)人”不斷告訴買家，房子只會(huì)更貴，還會(huì)再升值。

　　而冷靜、理性者，會(huì)看到房?jī)r(jià)逐漸走高背后的隱憂，這一輪“猛漲”頂多算是半年前被壓抑的自住需求瞬時(shí)釋放，一旦釋放完，樓價(jià)很可能將回復(fù)理性。

　　自住購(gòu)房反彈帶動(dòng)回暖 炒家入市推高房?jī)r(jià)

　　都說(shuō)房?jī)r(jià)漲了，但為什么漲，是什么人促使房?jī)r(jià)上漲，對(duì)許多人而言如今還看不清。記者連日來(lái)走訪了多家房地產(chǎn)中介，看到如今街頭的中介機(jī)構(gòu)的確又開始冒頭了，但這是否標(biāo)志著未來(lái)半年廣州的房?jī)r(jià)將躥上新高？業(yè)界的資深專家從不同角度分析了近來(lái)房?jī)r(jià)上漲的原因及他們對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)。

　　新中介紛紛冒頭

　　進(jìn)入六月，股票形勢(shì)一路走高，在渤海證券工作的李小姐準(zhǔn)備在公司附近租房。可是半個(gè)月過去了，還是沒有找到滿意的房子。

　　“房?jī)r(jià)漲了，租價(jià)水漲船高”

　　今年春節(jié)剛過，李小姐就向天河與海珠的幾家房屋中介了解，當(dāng)時(shí)一家四五人的中介，一周的租房成交量不到10宗，而房屋買賣更是無(wú)人問津。中介公司門前冷落。6月上旬，李小姐到園藝場(chǎng)附近翠馨華庭樓的一家中介，要求租一套一室一廳或者兩室一廳的房子。工作人員告訴她說(shuō)，一室一廳的房子異常緊缺，大概已經(jīng)一個(gè)禮拜沒有房源了。一室一廳的房子租金會(huì)比兩室一廳的少兩三百元。李小姐的工作單位在天河南，她找了多達(dá)五六家中介，均沒有一室一廳。她又找到客村附近，廣州大橋旁的新鴻花園和大江苑租金都是2000元以上，一室一廳的均在1500元以上。而據(jù)中介說(shuō)，今年二三月份，1000元也能租到。連續(xù)奔波了半個(gè)月，李小姐精疲力盡，毫無(wú)收獲。合富置業(yè)一名物業(yè)顧問對(duì)李小姐說(shuō)：“房?jī)r(jià)漲了，租價(jià)也水漲船高。”

　　中介競(jìng)相開新店

　　李小姐和男朋友于是打算在園藝場(chǎng)附近的逸景翠園買套二手房。這里的中介最近生意出奇地好。置業(yè)顧問小周介紹說(shuō)，現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)比起兩個(gè)月前，每平方漲了幾百元。今年三四月時(shí)，這個(gè)小區(qū)的二手房每平方9000多元出售，現(xiàn)在已上萬(wàn)了，且有價(jià)無(wú)市。上周，這家中介一共賣出三套房子，現(xiàn)在已經(jīng)沒有房源了。珠江新城的二手樓盤高達(dá)15000/平方米，“逸景翠園距離珠江新城能有多遠(yuǎn)？你現(xiàn)在趕快買，絕對(duì)有得賺！”

　　李小姐了解到的各樓盤中，漲價(jià)是大勢(shì)所趨，而漲價(jià)最快的要算員村山頂?shù)?ldquo;天一莊”。記者在員村山頂?shù)?ldquo;天正物業(yè)”遇到前來(lái)打探房產(chǎn)消息的李老伯，70多歲退休在家的李老伯將炒房作為生活興趣，常泡在房產(chǎn)中介里。說(shuō)起近期周邊房產(chǎn)價(jià)格，李老伯說(shuō)起附近的“天一莊”，二手房漲到了14000元/平方米。

　　天河棠石路附近的地產(chǎn)中介近來(lái)也越開越多，這些中介公司規(guī)模不一，從連鎖公司到小型中介一應(yīng)俱全。既有開了5、6年的，也有近一兩個(gè)月才開業(yè)的新店，今年五月一日之后突然開了兩三家新中介，一條幾百米的小路上竟集中了七八家中介之多，各中介公司均表示目前該地段的二手樓房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，而且無(wú)論是銷售還是租賃市場(chǎng)都比較活躍，近來(lái)找房和租房子的人比以前多了。

　　“家庭主婦可隨時(shí)來(lái)上班”

　　明訊置業(yè)是一家位于環(huán)市東的中介行，總經(jīng)理何明勛直言“周圍冒出了許多新開的小中介，有一些原來(lái)完全不是這一行的，這次小中介集體復(fù)蘇的來(lái)源是自住買家多了。”

　　大中介也在擴(kuò)充自己的勢(shì)力范圍。滿堂紅地產(chǎn)市場(chǎng)部主任沈瑞培向記者介紹，滿堂紅地產(chǎn)從春節(jié)開始雖然并沒有開多多少分店，但“經(jīng)紀(jì)人”數(shù)量增長(zhǎng)了不少。“生意好了，人手不足就增加人手，不過因?yàn)榈昝娴牟季忠呀?jīng)足夠，而且開店成本高，所以暫時(shí)沒有大量開店的打算”，他說(shuō)。

　　生意好到什么程度？看經(jīng)紀(jì)人就知道了。在天河五山從事房地產(chǎn)中介行業(yè)的莫小姐感嘆這一行的“好進(jìn)”。她說(shuō)：“四年前我入行時(shí)，如果手上沒有固定的投資客、熟客，做房地產(chǎn)中介基本上就是看天吃飯。必須得積累到一定的投資客才有好日子過。”但是現(xiàn)在的情況完全不同了，只要想入行做房地產(chǎn)中介，“家庭主婦可以隨時(shí)來(lái)上班”，而且“收入還不低”。

　　這群“收入也不低”的“經(jīng)紀(jì)人”現(xiàn)在正在“反客為主”。剛剛在海珠區(qū)園藝場(chǎng)某樓盤買了房子的文女士，明顯感覺到了“經(jīng)紀(jì)人”態(tài)度的轉(zhuǎn)變。“過去這些中介會(huì)很努力向我們推銷，承諾可以合理避稅，不用我們說(shuō)他們就主動(dòng)介紹事成之后才收中介費(fèi)”。但是現(xiàn)在不同了，用文女士的話來(lái)說(shuō)，“過去我們是客人，現(xiàn)在他們是客人”，文女士剛成交的這套房子，竟然要先交足中介費(fèi)，還要通過中介介紹的按揭公司做按揭，中介才愿意幫她合理避稅。

二手房成交價(jià)量齊升

　　珠江恒昌地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理何浩成對(duì)現(xiàn)在二手中介的洶涌并不感到意外。二手樓從今年3、4月份開始已經(jīng)顯示出了反彈的趨勢(shì)。隨著近期廣州樓市回暖，廣州在二手房的房?jī)r(jià)和成交量上也有一定幅度的上漲。滿堂紅市場(chǎng)部經(jīng)理周鋒告訴記者，和春節(jié)期間相比，目前廣州的二手房?jī)r(jià)上漲了15%~16%，成交量也增加了四成左右。據(jù)周鋒透露，目前隨著廣州房產(chǎn)市場(chǎng)存量減少，無(wú)論一手還是二手市場(chǎng)都會(huì)逐漸呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，市場(chǎng)也逐漸活躍。目前滿堂紅在廣州分店有150家左右，近來(lái)咨詢和成交的顧客都在增加。

　　據(jù)市房管局“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)：“2009年5月，廣州市房屋租賃合同登記備案112521件，登記備案面積424.66萬(wàn)平方米，合同首月月租金9270.35萬(wàn)元。住宅房一月均價(jià)僅為8014元，而5月份已經(jīng)達(dá)到了8386元，每平方上漲372元。別墅一月的均價(jià)僅為5591元，而五月已達(dá)9202元，每平方漲了將近4000元。5月批準(zhǔn)預(yù)售住宅8953套、98.38萬(wàn)平方米，成交為77.43萬(wàn)平方米。

　　剛性需求帶動(dòng)合理反彈

　　滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉(肖文曉博客)稱近期樓市這種快速上漲“超乎意料”。不過他覺得也是有跡可循的。這個(gè)“跡”就是在“看不清”的態(tài)度下壓抑了半年多的剛性需求。他說(shuō)：“去年11月以后，成交量就淡得很厲害了，由于對(duì)金融風(fēng)暴的前景不夠明朗，很多需要自住的買家都在持幣觀望等待。”

　　“觀望、等待”的買家其實(shí)心中壓不住著急。羅先生去年11月從股市、基金抽出資本后，一直在看情況準(zhǔn)備買房自住。但總覺得樓價(jià)還會(huì)再跌，所以一直觀望，到了4月份，眼看樓價(jià)馬上又要升，于是立即入市。

　　像羅先生這樣的自住客有不少。肖文曉稱為“來(lái)勢(shì)洶洶”的剛性需求。中介們?cè)?、3月份對(duì)這些零零星星急著買樓的客人還不太“在乎”，甚至沒反應(yīng)過來(lái)，但一到4月，中介都明白過來(lái)了，大量“反價(jià)”從4月份開始成為常態(tài)。

　　炒家推高房?jī)r(jià)

　　由自住買家短時(shí)間內(nèi)釋放壓抑甚久的購(gòu)買意欲帶動(dòng)樓市“漲了起來(lái)”，而炒家更是近來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲的推動(dòng)力。珠江恒昌地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理何浩成說(shuō)，銀行政策從去年底就開始松動(dòng)了，最明顯的變化是今年3、4月份放貸量大大超出預(yù)期。原來(lái)不允許外資投資樓市的嚴(yán)厲政策也開始放松。尤其是對(duì)炒家影響最大的“二次房貸”(第二套房不能享受優(yōu)惠利率)的政策實(shí)際在去年底開始基本放松。這一切都起到了鼓勵(lì)炒家入市的作用。

　　梁女士就是這批新近入市的炒家之一。她在去年股票低迷時(shí)抽出了資金，但當(dāng)時(shí)沒有打算入市，“主要是回報(bào)周期太長(zhǎng)”。在炒慣股市、基金的炒家看來(lái)，炒樓并非上策。今年三月，她把資本全部投入了風(fēng)險(xiǎn)較大的期貨市場(chǎng)。但3、4月份虧本甚多，5月小賺了一筆。六月初，她一下子就在海珠區(qū)買了三套房，“最大的原因就是可辦理按揭，用銀行的錢來(lái)賺錢”。

　　“大病之后不宜冒進(jìn)”

　　“其實(shí)6月份的樓市價(jià)格相對(duì)5月已回落了一點(diǎn)”，何浩成以一位資深地產(chǎn)人的角度認(rèn)為沒有剛性需求支撐，這輪上漲不會(huì)持續(xù)很久，“大病之后不宜冒進(jìn)”。滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉的觀點(diǎn)和他不謀而合，他指出，樓價(jià)的快速上漲也在挫傷剛性需求的購(gòu)買力。如果缺乏剛性需求支撐，市場(chǎng)在一段時(shí)間內(nèi)可能因投資等需求的出現(xiàn)而成交火爆，但這是難以持久的。

　　銀行界人士也有類似觀點(diǎn)，民生銀行廣州地產(chǎn)金融事業(yè)部一位人士直言，近來(lái)房?jī)r(jià)是“沖得比較急”，前段時(shí)間看到廣州拍出“地王“提升了對(duì)樓市的信心，但這個(gè)信心已經(jīng)被充分“放大”了。“最近國(guó)家又在研究物業(yè)稅、房?jī)r(jià)成本等話題，其實(shí)都是一些政策信息，提醒房?jī)r(jià)不能再猛漲了，國(guó)家調(diào)控政策說(shuō)不準(zhǔn)什么時(shí)候又出臺(tái)。”

　　房?jī)r(jià)上漲分析

　　知名地產(chǎn)專家韓世同(韓世同博客)認(rèn)為，目前廣州樓市上漲，是多方原因造成的：首先是政府政策扶持，進(jìn)入2009年以來(lái)，政府新增了許多扶持房地產(chǎn)業(yè)的政策。首先是交易契稅的降低，90平方米以下的可達(dá)1%，其次是二手房營(yíng)業(yè)稅的減免，另外是房屋按揭利率的降低。“09年在銀行按揭買房，利率可以打7折，這也是導(dǎo)致很多中介公司出現(xiàn)買家排隊(duì)看房的一個(gè)原因。”其次是股票市場(chǎng)的回暖。受近來(lái)股票市場(chǎng)回暖的影響，很多市民手上集中了一定的資金。但他們會(huì)擔(dān)心通脹貶值、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，因此很多人都想把手頭上的資金投到房地產(chǎn)市場(chǎng)中。再次是開發(fā)商的促銷手段，在多個(gè)樓盤共同競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)下，很多商家開出了各種優(yōu)惠手段進(jìn)行促銷，如買房送管理費(fèi)、送車位等。這些優(yōu)惠條件一定程度上增加了樓房的交易量。另外，大量國(guó)際資產(chǎn)的涌入，希望在中國(guó)市場(chǎng)分一杯羹，也推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。