房?jī)r(jià)與地價(jià)你追我趕 一線城市調(diào)控目標(biāo)難完成

　　土地?zé)豳u、調(diào)控升級(jí)、精裝分拆、以房養(yǎng)老、自住型商品房、小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正……這些陌生或熟悉的詞匯，譜寫了2013年中國(guó)樓市的奏鳴曲。這一年，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)依舊延續(xù)著“邊調(diào)控邊漲價(jià)”的規(guī)律。開(kāi)發(fā)商一再聲稱自己不再是暴利行業(yè)，但卻勇敢地在各地爭(zhēng)搶“地王”。面粉貴過(guò)面包了，面包還在限購(gòu)中。五味雜陳，一間房子仍是希望與絕望的混合載體，有房的和沒(méi)房的，都在期待著樓市2014的變革。

　　失控的調(diào)控目標(biāo)

　　2013年樓市，以土地市場(chǎng)的熱鬧開(kāi)局。僅1、2月份，北京土地成交額已達(dá)230億元，超過(guò)2012年全年土地出讓金收入的一半。在此背景下，2月20日，國(guó)務(wù)院會(huì)議確定五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，即史上最為嚴(yán)厲的“國(guó)五條”，正式拉開(kāi)了新一輪樓市調(diào)控的序幕。

　　“國(guó)五條”出臺(tái)后一個(gè)月，各地細(xì)則紛紛落地，北京版“京五條”將調(diào)控政策執(zhí)行得最徹底。4月1日，是新舊政策的節(jié)點(diǎn)，之前沒(méi)趕上完成交易的二手房主，不得不繳納20%的個(gè)人所得稅，二手房市場(chǎng)因此短暫遇冷。不過(guò)，從來(lái)是“上有政策下有對(duì)策”，“聰明”的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人想到了合理避稅的方法，一場(chǎng)轟轟烈烈的假“離婚潮”于是上演了。

　　“聰明”的不只是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，開(kāi)發(fā)商們更不遜色。為了規(guī)避“限價(jià)”，開(kāi)發(fā)商們一起玩起了“精裝分拆”的游戲，即買房人在簽購(gòu)房合同交首付的同時(shí)，還必須交一筆幾十萬(wàn)的裝修費(fèi)，說(shuō)白了，就是曲線漲價(jià)。

　　直到10月23日，北京出臺(tái)以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”，叫停了“精裝分拆”的違規(guī)銷售辦法。各地也紛紛出臺(tái)加強(qiáng)版調(diào)控政策。不過(guò)，這一輪輪的調(diào)控之手，并沒(méi)能把全國(guó)大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)按下去，北上廣深連續(xù)3個(gè)月房?jī)r(jià)同比上漲超過(guò)20%。包括21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)斷言，一線城市今年無(wú)法完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。

　　開(kāi)發(fā)商玩命拿地

　　地王，這一一度被人漸漸淡忘的詞匯，在2013年再次為購(gòu)房人所熟悉。而每一次地王的誕生，都會(huì)讓周圍的開(kāi)發(fā)商竊喜，“地價(jià)都這么高了，我的房子總不能賣不過(guò)地價(jià)吧。”在開(kāi)發(fā)商眼中，只要旁邊有高價(jià)地拍出，就相當(dāng)于坐等著收錢。

　　盡管住宅用地價(jià)格上限早就明確溢價(jià)率不得超過(guò)50%，到達(dá)上線后需要配建保障房或自住型商品房面積；在北京，預(yù)售項(xiàng)目的擬定售價(jià)也被約定。但這些明顯限制了開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的規(guī)定，卻依然無(wú)法熄滅房企拿地的積極性。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2013年一線城市賣地收入突破5000億元，暴漲150%，上海一個(gè)城市就突破了2000億元。

　　誰(shuí)在“激進(jìn)”？這不是難解的秘密。這一年，一向主打三、四線城市的恒大集團(tuán)，不僅拿下北京限價(jià)房、自住型商品房用地，還在上海、南京等城市頻頻出手拿地；綠地更是一口氣在北京拿下15宗地塊；萬(wàn)科在全國(guó)的拿地總額突破778億元，其中收入北京10宗地塊后還沒(méi)有收手的意思。

　　你出手了嗎

　　如火如荼的樓市，一直不乏潑冷水的聲音。以溫州樓市崩盤為鑒，房地產(chǎn)泡沫破裂的警鐘不斷敲響，但同時(shí)也總有N個(gè)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的理由涌現(xiàn)。

　　獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠像過(guò)去十年一樣的堅(jiān)定：“現(xiàn)在千萬(wàn)不要去買房。”他認(rèn)為，判斷未來(lái)房?jī)r(jià)是否會(huì)下降，需要看人民幣是否會(huì)貶值。不過(guò)，更多的人和全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生想的一樣，在中國(guó)繼續(xù)維持低利率的政策，同時(shí)流動(dòng)性不太低的情況下，選擇購(gòu)房是明智之舉，但要選擇有城市競(jìng)爭(zhēng)力的地方出手。

　　2013年，你出手了嗎？還是單身的白領(lǐng)王慧，一年到頭都在糾結(jié)要不要出手買房。年初時(shí)，她的一個(gè)朋友趕在“京五條”細(xì)則落地之前“搶”到了一套位于五環(huán)的一居室，一個(gè)周末馬不停蹄，心力交瘁。她自己也跟著慌張地看，但眼見(jiàn)著房?jī)r(jià)嗖嗖地漲起來(lái)，失去了出手的勇氣。年底了，朋友住進(jìn)了自己的房子，并在聚會(huì)時(shí)慶幸，現(xiàn)在這套房的房?jī)r(jià)已經(jīng)把裝修和稅錢賺出來(lái)了。王慧還真有點(diǎn)后悔。

　　好在，幸運(yùn)的她符合申請(qǐng)購(gòu)買自住型商品房的條件。王慧認(rèn)為，最理想的方案就是能中簽自住型商品房，即使未來(lái)房?jī)r(jià)下跌，還有30%的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。北京首個(gè)自住型商品房——恒大御景灣網(wǎng)上申請(qǐng)人數(shù)超過(guò)了14.8萬(wàn)人，而一共才有2000余套房源。“中簽率雖然低，但總還有希望吧。”這是王慧2014年最大的期待。

　　值得記住

　　長(zhǎng)效機(jī)制

　　屢次調(diào)控不見(jiàn)成效并被賦予有房?jī)r(jià)“推手”嫌疑的“國(guó)八條”、“國(guó)五條”等“國(guó)”字頭調(diào)控政策，一直飽受爭(zhēng)議。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇甚至稱，“過(guò)去調(diào)控，一直是給病人打麻藥，治標(biāo)不治本。”于是，建立長(zhǎng)效機(jī)制的呼聲日益高漲。

　　住建部研究中心主任秦虹今年也多次在公開(kāi)場(chǎng)合提到，中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在制定中。她解釋，建立長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵是要構(gòu)建一個(gè)覆蓋全體居民居住需求的供應(yīng)體系，在改革的基礎(chǔ)上，施以各項(xiàng)土地的、財(cái)政的、稅收的、金融的配套改革政策并堅(jiān)定落實(shí)。“以學(xué)區(qū)房為例，如果不對(duì)教育進(jìn)行改革，對(duì)教育資源進(jìn)行調(diào)配，學(xué)區(qū)房的價(jià)格就難以回歸正常。”秦虹說(shuō)。

　　2013年，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)以及加快房地產(chǎn)稅立法的政策已發(fā)先聲，隨著土地制度、財(cái)稅制度改革進(jìn)一步推進(jìn)，房地產(chǎn)稅等相關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制有望逐步確立。

　　限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)

　　今年3月底出臺(tái)的北京樓市調(diào)整細(xì)則中，明確提出將進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。具體辦法是通過(guò)推出 “限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，建設(shè)“單套總價(jià)基本在200萬(wàn)元以內(nèi)，比周邊商品房?jī)r(jià)格低30%”的房子，這就是新生的“自住型商品房”。

　　按照規(guī)劃，北京市將在今明兩年內(nèi)推出7萬(wàn)套自住型商品房，至今已拍出20宗自住型商品房用地，其中第一個(gè)項(xiàng)目“豆各莊地塊——恒大御景灣”已進(jìn)入買房人資格預(yù)審階段。

　　“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”即對(duì)掛牌出讓的土地限定最高總價(jià)，然后由配建的保障性住房面積決定誰(shuí)勝出。地塊仍然搶手，今年成交的房山地塊中，商品房部分的樓面價(jià)也已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元。