專家稱房?jī)r(jià)暴漲說(shuō)法依據(jù)不足 通脹預(yù)測(cè)未必成真

隨著高價(jià)搶地和新“地王”的誕生以及新房售價(jià)的持續(xù)高漲，二手房的掛牌報(bào)價(jià)也節(jié)節(jié)攀高。

　　有人預(yù)言下半年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)暴漲，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)暴漲沒(méi)有根據(jù)。

　　4月以來(lái)，隨著成交量的持續(xù)放大，房?jī)r(jià)開(kāi)始試探性上漲，并于5月加快了上漲力度。北京5月新開(kāi)盤項(xiàng)目整體均價(jià)上漲超過(guò)13％，而上海、深圳等城市的漲幅更高。

　　二手房市場(chǎng)，從“我愛(ài)我家”掌握的數(shù)據(jù)看，目前北京部分區(qū)域的某些樓盤的二手房掛牌房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了2008年最高的成交價(jià)。據(jù)“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”的監(jiān)測(cè)，北京5月二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)回落至19738套，交易量環(huán)比下降8．3％，但成交價(jià)格環(huán)比4月上漲3．2％；上海5月二手房成交套數(shù)環(huán)比小幅下降約6．5％，成交價(jià)格整體顯示為穩(wěn)中微升。

　　5月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的另一個(gè)重要現(xiàn)象，是土地成交量的快速放大。有的城市土地成交額是去年同期的數(shù)倍，個(gè)別城市單月土地成交額甚至超過(guò)去年全年。由于2008年土地市場(chǎng)慘淡，壓抑了一年多的開(kāi)發(fā)商為了保持開(kāi)發(fā)的連續(xù)性，今年二季度起在增加土地儲(chǔ)備。如萬(wàn)科在5月份增加了6個(gè)項(xiàng)目，凈占地面積達(dá)到65．58萬(wàn)平方米，建筑面積共計(jì)188．34萬(wàn)平方米。

　　盡管房?jī)r(jià)并不是由地價(jià)決定的，但土地放量給房?jī)r(jià)帶來(lái)不可忽視的影響。尤其是高地價(jià)和所謂“地王”的出現(xiàn)，一直都是抬升區(qū)域房?jī)r(jià)的重要推手。如富力地產(chǎn)取得北京廣渠路10號(hào)地后的幾天內(nèi)，廣渠路沿線二手房?jī)r(jià)格就直線上升。據(jù)“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”介紹，有的富力城二手房業(yè)主一周內(nèi)報(bào)價(jià)增加了1000元。

　　人們認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲的另一個(gè)因素是通脹預(yù)期。據(jù)央行最新公布的數(shù)據(jù)，5月人民幣各項(xiàng)貸款新增6645億元，同比多增3460億元。寬松的流動(dòng)性，被認(rèn)為是推動(dòng)近期資產(chǎn)價(jià)格上漲的主要力量，并引起了對(duì)明年通脹預(yù)期的廣泛擔(dān)憂。

　　但“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”高級(jí)分析師孟奇分析，從現(xiàn)在來(lái)看，認(rèn)為房?jī)r(jià)下半年起將出現(xiàn)暴漲的說(shuō)法，仍缺乏充足的根據(jù)。高地價(jià)確實(shí)會(huì)推動(dòng)周邊區(qū)域新房和二手房的上漲，但這種效應(yīng)只是暫時(shí)的，而且城區(qū)內(nèi)可出讓的土地非常稀少，拉高房?jī)r(jià)的作用是有限的。寬松的貨幣政策不可避免的帶來(lái)了高流動(dòng)性，但一季度后，信貸增量是逐步遞減的，下半年很難保持此前的信貸增速。而通脹預(yù)期僅僅是人們的一種預(yù)期，寬松的流動(dòng)性是否一定會(huì)形成2010年的高通脹，尚難斷定。如2008年初不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為當(dāng)年會(huì)出現(xiàn)高通脹的預(yù)測(cè)也并未成真。因此，孟奇提醒投資者無(wú)須恐懼，盲目追漲，相反，要警惕資產(chǎn)價(jià)格的泡沫。

　　判斷房?jī)r(jià)增長(zhǎng)要看供需關(guān)系。當(dāng)前樓市的供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響最值得注意。

　　從商品房供應(yīng)看，北京10萬(wàn)套保障性住房將于下半年陸續(xù)供應(yīng)市場(chǎng)，必然從整體上攤薄平均房?jī)r(jià)，孟奇認(rèn)為，從統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，隨著這批保障房的成交，某個(gè)時(shí)段內(nèi)平均房?jī)r(jià)甚至有可能體現(xiàn)為“下降”。保障房尤其是限價(jià)房對(duì)購(gòu)買人群有一定分流，它會(huì)對(duì)那些與限價(jià)房?jī)r(jià)位相近的中低端普通商品價(jià)格形成短時(shí)壓力。

　　二手房方面，因國(guó)家政策“解套”了一部分投資性二手房源，房源是有保障的。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，從今年1月起，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅。2006年下半年起，大批投資需求涌入樓市，并成為后期推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要力量，不少一線城市投資需求占購(gòu)房總量的三四成。2007年后投資需求達(dá)到高峰。從2007年1月至2009年1月，剛好兩年，也就是說(shuō)，國(guó)家減免營(yíng)業(yè)稅的政策，恰恰是給這批投資需求“解套”。這也正是為什么許多城市今年一季度后二手房成交量突然大幅攀升的原因。

　　孟奇分析，由于投資性需求基本貫穿了2007年全年，而國(guó)家規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅減免政策是暫定一年，所以，作為投資而購(gòu)房的一批房源將在2009年先后釋放出來(lái)。從房源來(lái)看，這批投資性住房基本以新房、次新房為主，品質(zhì)、設(shè)計(jì)、環(huán)境與過(guò)去的老房子截然不同，完全值得首次置業(yè)者選擇。同時(shí)，由于房源較為充足，二手房源不足而導(dǎo)致價(jià)格大幅上漲的因素不存在，2009年二手房成交量將保持在較高位