馬年房價是漲還是降？房地產市場或保持小幅增長

　　時至年底，購房者對樓市的關注程度有增無減?；仡欉@一年，房地產界方方面面都發(fā)生了重磅事件，涉及購房者、開發(fā)商、政府等多個層面；覆蓋樓市成交、價格、交易等重要因素。“日光盤”、“地王”等現(xiàn)象屢見不鮮，一邊是一線大城市“哄搶式”的購房，一邊又是三四線城市房價大跌，無人問津的冷清場面。據(jù)搜房網特別策劃的“2013房地產網絡人氣榜之年度十大重磅事件”票選顯示：“百城房價連漲北京漲幅居首”以18.92%的得票率率先脫穎而出，位列榜單之首。

　　2013年樓市即將過去，中國房地產研究會副會長顧云昌表示，2013年樓市可以用8個字概括：“前高后穩(wěn)、分化加大。”具體解釋為：“一線城市，房價領漲；一些小城市，房價不怎么漲；還有少數(shù)城市如溫州、鄂爾多斯，出現(xiàn)崩盤。”他認為，2014年房價將保持基本平穩(wěn)的態(tài)勢，房價增幅趨穩(wěn)，房企現(xiàn)金流充沛，降價動力不足，房價不會崩盤，但也不會瘋狂上漲。

　　“日光盤”VS“空城”

　　2013年北京的樓市，在豪宅銷售開始“復蘇”的同時，那些房價更加親民的剛需型住宅則頻現(xiàn)“日光盤”，供不應求的局面在市場中蔓延。6月北京住宅庫存數(shù)值首次跌破6萬套。

　　北京大興中建國際港項目日銷37.9億元引發(fā)了廣泛關注，該項目創(chuàng)造了2012年以來北京乃至全國的單盤單日成交紀錄。而該項目此次開盤均價達到2.45萬元/平方米，遠遠高出該樓盤在去年9月時1.9萬元/平方米的價格。而位于北京平谷的純新盤首城匯景灣與位于房山區(qū)城關鎮(zhèn)的中冶·藍城兩個項目同時開盤，均價1.2萬元/平方米左右，當天均認購一空。

　　“除了剛需盤，包括售價在5.5萬元/平方米的四合上院、3.4萬元/平方米的龍湖·長楹天街在內的中高端樓盤，均在開盤當天被搶購一空。”亞豪市場總監(jiān)郭毅稱，從市場火爆情況看，日光已經不僅僅是剛需盤的“專利”。受“搶房”熱潮影響，越來越多購房者開始恐慌性入市。世聯(lián)地產指數(shù)報告顯示，第二季度購房者信心指數(shù)為56.7，較上季度小幅下降0.1，連續(xù)兩個季度持續(xù)下降。

　　然而，一方面是熱點城市的“日光盤”頻現(xiàn)；另一方面卻是部分三四線城市“空城”現(xiàn)象越來越多，部分二三線城市房價持續(xù)走低，全國樓市呈現(xiàn)出顯著“冷熱不均”的態(tài)勢。在媒體公布的“新鬼城”名單中，位于內蒙古西部的小城巴彥淖爾占據(jù)一席之地。雖然經濟體量、知名度均不及同處一個自治區(qū)的鄂爾多斯，但這個造城動作迅猛的城市，似有后來居上之勢。政府拖欠的工程建筑款或已超過百億，相當于當?shù)匾荒甑呢斦杖?，其嚴重程度或直逼鄂爾多斯。與此同時，河南信陽、遼寧營口等多個城市也榜上有名。對此，專家認為，當前樓市已顯現(xiàn)出需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡等特征，下半年樓市預計依然將維持目前整體微漲的趨勢，但一線城市和二三線城市房價的兩極分化將會加劇。

　　“地王”頻現(xiàn)的一年

　　今年以來，土地市場持續(xù)火熱。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-11月，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米，同比增長9.9%；土地成交價款8669億元，增長31.5%。開發(fā)商拿地熱情高漲，尤其一線城市單價、總價“地王”紀錄不斷刷新，龍頭房企成為主要買家。

　　今年9月首周，融創(chuàng)中國以21億元外加異地建27.8萬平方米醫(yī)院奪得農展館地塊，折合拿地總價43.24億元，樓面地價7.31萬元/平方米，這一

　　價格將中國房地產的土地單價刷新在了一個史無前例的高度。而一天之后的上海，港資企業(yè)新鴻基以217.7億元加冕上?？們r地王，成為歷史上全國總價第二高度，僅次于2009年255億元成交的廣州亞運城地塊。隨后，綠地、世茂、濱江在杭州各拿下一宗地，合計總價136.7億元，世茂也在蘇州以創(chuàng)造當?shù)貑蝺r地王的47.25億元包攬兩塊地。短短24小時內，不惜重金搶地的房企在北京、上海、杭州、蘇州四座城市“火燒連營”，被業(yè)內戲稱為“地王日”。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強對此表示，去年“地王”主要集中在一二線的熱點城市，但現(xiàn)在大有向二三線城市轉移蔓延的跡象，這說明部分房地產開發(fā)商對于未來的走勢過于盲目樂觀，不惜血本拿地致使目前地價的溢價幅度很高，這其中蘊涵巨大風險。有觀點認為，開發(fā)商豪賭房價上漲和資金充裕是“地王”頻現(xiàn)的主因，地方政府對土地財政的依賴推波助瀾。

　　業(yè)內人士分析認為，各地土地供應增加、優(yōu)質資源稀缺以及房企年度銷售目標完成良好、資金充足等都是土地市場火熱的推手，但對土地市場的升溫應當提高警惕，“地王”頻現(xiàn)會影響購房者對房價走向的看漲預期，出現(xiàn)恐慌的入市心理。

　　國內“錢荒”房企海外融資

　　臨近年末，市場資金緊張加劇。今年6月的“錢荒”事件仍然歷歷在目，近兩天來銀行間的各種利率飆漲，也讓不少人擔心第二次“錢荒”已經到來。日前，銀行間1月期質押式回購加權平均利率再創(chuàng)6月“錢荒”以來新高，上海銀行間拆借利率也連續(xù)3日飆漲。種種因素，使市場對新一輪“錢荒”的擔憂加劇。央行宣布已通過短期流動性調節(jié)工具SLO適度注入流動性。盡管如此，短期資金面仍不容樂觀，目前成都多家銀行已暫停了房貸。

　　隨著二次“錢荒”的到來，全國各城市銀行貸款總體進一步收緊。中國房產信息集團(CRIC)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)對全國21個城市66家銀行調研結果，三成非國有銀行停止了個人住房貸款業(yè)務，二套房停貸比例略高于首套房；從首套房來看，僅剩二成城市還存在貸款利率優(yōu)惠，而廣州、佛山和惠州首套房貸利率甚至在基準利率基礎上上浮了10%。該中心認為，今年帶動房地產銷售的主要群體便是放貸敏感度最高的剛需群體，一旦銀行的貸款發(fā)放收縮，他們的購買力將大打折扣。因此，如果這一利率標準持續(xù)至明年，將會提升剛需門檻，無疑將對商品住宅成交規(guī)模造成影響，從而使明年剛需市場面臨嚴峻考驗。

　　回顧今年首次“錢荒”，6月24日開始，各地都開始出現(xiàn)部分銀行暫停個人住房貸款業(yè)務的消息。中央國家機關住房資金管理中心也在6月24日暫停了部分公積金業(yè)務。持續(xù)的“錢荒”，給房企的資金鏈造成很大壓力，使得部分大房企紛紛出海融資。

　　由于美國量化寬松政策持續(xù)實施以及利率的走低，海外融資的成本優(yōu)勢逐漸凸顯。例如萬科于2013年3月發(fā)行的5年期限的8億美元債券，年利率僅為2.625%。因此，擁有海外融資平臺的大型房企傾向于加大發(fā)行海外債券的力度，或通過銀團貸款這種規(guī)模大、利率恰當?shù)哪Ｊ綇暮Ｍ饽技Y金，以期增強資金流動性并調整長期債務結構。2013年僅1月就有17家房企通過境外融資渠道獲取420億元資金，超過2012年海外融資總額的50%。海外融資額增速在2013年第二三季度也都一直保持在20%以上。

　　明年房價增速或放緩

　　2013年即將結束，對于2014，房價依然是很多人關心的重要話題。據(jù)了解，目前北京市二手住宅市場出現(xiàn)降溫現(xiàn)象，在昌平、朝陽等區(qū)域內，業(yè)主掛牌報價和實際成交價格都有不同程度下滑，單套房成交價格甚至驟降25萬元，部分房源房價下降幅度超過了10%。對此，鏈家地產市場研究部表示，從鏈家地產監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，二手住宅市場正在降溫，11月底以來最為明顯，二手住宅市場開始滑坡。該機構數(shù)據(jù)顯示，近3年來，全國82個城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢。2014年房價增速放緩已難以避免，今年下半年以來，我國房地產投資、銷售增速和房價環(huán)比增速都在放緩，這樣的態(tài)勢將在明年得到持續(xù)。

　　12月初，國家信息中心及社會科學文獻出版社聯(lián)合發(fā)布經濟信息綠皮書《中國與世界經濟發(fā)展報告(2013)》預計，明年我國房地產市場整體將保持小幅增長，預計全年房價的漲幅在5%左右，考慮到2013年的翹尾因素，2014年上半年的房價指數(shù)可能會在8%以上。同時，也不排除出現(xiàn)由于地方債務處理不當導致資金短缺，進而引起房地產市場需求和價格快速下滑的可能性。

　　在《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中提及，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”以及“加快房地產稅立法并適時推進改革”等舉措。業(yè)內人士認為，這都將會對房地產市場產生影響。

　　戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務部主管伍惠敏認為，由于一線樓市房價上漲預期依然強烈，2014年上半年，一線城市或將強調預售證管理，尤其是高端項目的預售證發(fā)放將會較為謹慎。若政府在2014年下半年出臺具備長效調控功能的房產稅政策，也將會與當前在上海和重慶的試點政策有明顯不同。其將更準確地抑制投資投機性需求，保護自住及改善型需求。

　　展望2014年樓市，伍惠敏預測，2013年第四季度出臺的地方調控政策，將對市場預期產生“心理降溫”，但鑒于2013年市場活躍成交的慣性作用，預計2014年上半年住宅市場走勢仍將保持平穩(wěn)。