開發(fā)商打90/70政策擦邊球 一套房有5本房產(chǎn)證

一套排屋有五本獨立的公寓房產(chǎn)證。最近，杭州面市的兩個排屋樓盤就出現(xiàn)這種由多套中小戶型公寓拼接而成的排屋房源。

　　據(jù)知情人士透露，開發(fā)商之所以這么做是為“合法”地規(guī)避90/70政策。一套排屋擁有多套產(chǎn)權(quán)證，這種拼接而成的排屋究竟在購房成本、稅收各方面承擔(dān)著什么樣的風(fēng)險？

　　4~6套中小戶型組成1套排屋

　　從透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)看，城西某排屋樓盤A，2008年12月28日開盤，透明售房網(wǎng)上顯示的房源數(shù)為67套房源，總面積8087.33㎡，其中51套是100㎡以下的房源。

　　但實際上，該樓盤是以27套排屋的量推向市場的。如3幢，網(wǎng)上顯示有18套房子，其中6套為287.15㎡的大戶型，其他12套為41.89~92.29㎡之間的戶型。實際上，那12套41.89~92.29㎡之間的戶型，以4套為1個單位，并成了3套排屋。它的6幢有39套房源，以4~5套為一個單位，并成了8套排屋。

　　除了該樓盤，西溪板塊某排屋樓盤B也有相似情況。它在4月10日開出的13幢樓358套房源，網(wǎng)上顯示的都是小戶型，為51㎡到89㎡不等。其中5、6、9、10、13、14幢都是以5套房為單位并成1套排屋，7、8、11、12、15、16、20幢是以6套房為單位并成1套排屋。

　　自從2006年“90/70政策”實施后，新審批的商品房建設(shè)必須保證套型建筑面積90㎡以下住房面積，達到開發(fā)建設(shè)總面積的一定比例。比如，A項目要求90㎡以下占到20%。為了規(guī)避“90/70政策”，一些開發(fā)商打起擦邊球，將大戶型分割成幾個小戶型。看起來是五六套小戶型房源，實際上合在一起就是一個大戶型房源。

　　綜合驗收后再改造成排屋

　　按照戶型綜合驗收的要求，每套小戶型都要有單獨的衛(wèi)生間和廚房間。拼接成的排屋在格局上是否有些缺陷？

　　一走進A樓盤位于紫荊花路旁的售樓部，售樓小姐就笑著迎了上來。據(jù)她介紹，由5套小戶型拼接成的排屋并不是很多。如6號樓的1套3層排屋由5套組成，一樓一套，二樓兩套，三樓兩套。

　　據(jù)介紹，這種拼接的排屋在綜合驗收時每套房的確都具有獨立的衛(wèi)生間和廚房間。但驗收后，購房者向開發(fā)商可交付一定的改造費用，整幢樓重新改造。“改造完的戶型和排屋樣板房戶型沒什么區(qū)別。”售樓小姐說。

　　“如何保證拼接后的戶型和原本的大戶型一模一樣？”面對記者的疑慮，售樓小姐是這樣解釋的：“很多來我們這里的客戶是想買排屋。我們在設(shè)計的時候也就是按照排屋的功能格局來設(shè)計的。”

　　西溪濕地附近的B樓盤也是個“多產(chǎn)證”排屋樓盤。這個中式建筑風(fēng)格的樓盤目前建筑基本成型，將在明年交房。“拼接后的戶型改造后和樣板房一樣。”售樓小姐也如此承諾。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，這種拼接戶型，只要設(shè)計得當(dāng)，還是可以在戶型功能上達到和原版大戶型同樣的水平。當(dāng)然，為了保證排屋的功能，單個的小戶型可能比常規(guī)小戶型差得多。事實上，買這些房子的客戶也是出于買排屋的目的而買下這些小戶型的。

　　“多證”排屋要當(dāng)心貸款和稅收成本

　　盡管在使用上和正常排屋區(qū)別不大，但買了這種多產(chǎn)證排屋在稅收、貸款成本上會有什么風(fēng)險？

　　按照杭州銀行目前實行的首套住宅貸款實行基準(zhǔn)利率7折的優(yōu)惠政策，多產(chǎn)證排屋因為持有多本房產(chǎn)證，在貸款成本上顯然要高一些。以A樓盤為例，一套排屋有5本產(chǎn)權(quán)證，第一套住宅實行7折利率貸款，第2套實行7.1折的貸款利率，第三、四、五套住宅就以0.1的折扣比例依次遞增。某銀行界人士向記者透露，雖說現(xiàn)在杭州銀行在實際操作中對第2套以上的住宅只是實行比第一套象征性地提高利率的做法，但畢竟也是提高利率，成本有所增加。

　　而在稅收上，二三百平方米的排屋因為被分割成多套90平方米以下的小戶型，購房的契稅反而比正常排屋要低，只要1.5%。而正常排屋因為是套內(nèi)面積大于140平方米的非普通住宅，契稅需要3%左右。

　　而風(fēng)險最大的恐怕還是物業(yè)稅。目前傳得沸沸揚揚的物業(yè)稅假設(shè)按套征收，一套排屋變成5套公寓，是否意味著物業(yè)稅的成本大為增加？