專家談下半年房價漲跌 銷控暗推房價上漲

春節(jié)后，樓市銷售可以用一個字形容——“熱”，而房價則是另一個字——“漲”。去年冷到極點的樓市突然翻了臉，為什么？下半年房價漲還是跌？聽聽專家們怎么分析。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍:

　　房價上漲有因

　　其一：熱銷項目多次提價，引發(fā)部分樓盤跟風(fēng)漲價，導(dǎo)致了整體開盤均價的不斷上升。部分開發(fā)商跟風(fēng)漲價，一方面是存在著盲目樂觀的心理，他們也想趁樓市回暖之機(jī)火爆一把，另外一方面是一季度以來政府的信貸政策較為寬松，大大地緩解了資金壓力，開發(fā)商不再急于銷售產(chǎn)品緩解資金困境，所以敢于提價銷售。　　其二：投資性購房重回樓市。房價的不斷上漲，除了開發(fā)商主觀提價因素外，與投資性購房消費(fèi)重進(jìn)樓市也有很大的關(guān)系。在金融危機(jī)的背景下，世界經(jīng)濟(jì)面臨著較大的通脹風(fēng)險。不動產(chǎn)成為許多投資者規(guī)避風(fēng)險的首選，加之限外令解禁的寬松政策，大量的投資性置業(yè)重新涌進(jìn)了京城樓市，進(jìn)一步助推了房價的回升。

　　中國社科院研究員曹建海：

　　寬松信貸助推房價

　　目前中國房價還在上漲，跟信貸政策有關(guān)，目前的需求更多是一些公司和投資者擔(dān)心通貨膨脹而進(jìn)入到房市。中國的房市目前并不真實，相當(dāng)比例的銷售量是通過自買自賣而產(chǎn)生的，有虛假的成分。

　　我認(rèn)為中國的銷售數(shù)據(jù)有50%是不真實的，貸款里面有20%是虛假貸款，中國的房價回落調(diào)整周期會延緩，投放貨幣可能會導(dǎo)致惡性的通貨膨脹。

　　不能在房地產(chǎn)領(lǐng)域通過信貸投放支持高房價，應(yīng)該通過市場化的調(diào)整，讓房價落下來，讓兩億農(nóng)民工能夠在城市買房留下來，如此，中國的消費(fèi)會得到突破，中國的增長就會找到出路。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理繆培丹：

　　開發(fā)商提價需謹(jǐn)慎

　　因需求集中爆發(fā)促成的高成交使得眾多開發(fā)商開始對樓市后期走勢持樂觀態(tài)度，出現(xiàn)多個項目提價銷售，一些項目的價格甚至超過2007年歷史最高點。而經(jīng)過2007年的暴漲、2008年的冷市，購房者已開始理性對待房價上漲，已無2007年那年對格價上漲而恐慌性追漲購房。市場成交量從5月份開始出現(xiàn)下滑，說明在2008年積壓下來的剛性需求釋放已接近尾聲，市場需求的追漲能力明顯不足。樓市價漲量跌的現(xiàn)象比較明顯。開發(fā)商選擇在這個時間內(nèi)提升房價需要謹(jǐn)慎考慮。否則只會破壞目前樓市來之不易的回暖。雖然說價格的上漲可能提高開發(fā)商的利潤率，但也會造成市場成交的停滯。

　　我愛我家副總經(jīng)理胡景暉：

　　二手房業(yè)主應(yīng)理性定價

　　隨著新房價格的持續(xù)高漲，隨著高價搶地和新“地王”的誕生，二手房業(yè)主的掛牌報價也節(jié)節(jié)攀高。近期，CBD、望京、方莊、朝青、金融街等區(qū)域的二手次新房市場中甚至出現(xiàn)了二手房報價高于一手房的情況。但目前的市場支撐不了比08年更高的成交價格，業(yè)主盲目漲價將喪失賣房最佳機(jī)會。

　　因為目前的二手房購房者絕大多數(shù)是用于自住的，任何購房者都不會在同類房里選擇最貴的那套。

　　第二，6月份開始，北京市政府加大了土地供應(yīng)量，開發(fā)商項目開發(fā)自有資金比例從35%下調(diào)至20%，這意味著未來市場供應(yīng)量將擴(kuò)大，對房價將起到平抑作用。

　　第三，目前整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢并不明朗，購房人的收入預(yù)期也不穩(wěn)定和樂觀，在這種情況下選擇大幅漲價是一種不理智的行為。

　　北京某房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬：

　　下半年房價高位盤整

　　下半年房價將會維持現(xiàn)狀，高位盤整，原因有二：

　　第一，目前的房價上漲缺乏動力和環(huán)境。現(xiàn)在的房價已經(jīng)接近甚至超過了2007年最高峰，2007年的房價是不正常的，所以政府才會出手調(diào)整。如果價格繼續(xù)大幅度上漲，政府必然會采取措施。而且，成交量已經(jīng)出現(xiàn)下降，繼續(xù)漲價動力不足。

　　第二，年內(nèi)房價很難下降。房價要下降，政府是主要動力，市場剛剛好轉(zhuǎn)三個月，加上年內(nèi)保八的任務(wù)，政府出手打壓房價的可能不大。加上通脹預(yù)期，“剛需”雖然在退場，但投資性需求在進(jìn)場，再加上寬松的信貸政策，所以，房價也很難降下來。

　　但是，從世界經(jīng)濟(jì)形勢，和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況看，經(jīng)濟(jì)很難短期重振，國人的實際收入其實是在減少，因此，目前的房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)者的承受水平，調(diào)整勢在必行。這種調(diào)整很可能出現(xiàn)在今年年底或明年年初。

　　本報記者 趙麗萍 魯歡

　　銷控暗推房價上漲

　　今年的樓市可謂“亂花漸欲迷人眼”，一方面權(quán)威部門發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示北京市存量面積足夠消化兩三年，另一方面市場上房源難求，不少項目樓盤一經(jīng)推出就很快銷售一空，房價更是順?biāo)浦?，越漲越高。究竟是供大于求還是供不應(yīng)求？記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，雖然市場供應(yīng)的確受到去年土地交易和開工面積減少的影響，但“供不應(yīng)求”現(xiàn)象的形成中，再現(xiàn)市場的精細(xì)化到單元、樓層的“銷控”功不可沒。

　　精細(xì)到單元的銷控

　　從4月份開始，胡小姐欲在東五環(huán)外買一套兩居室的住宅，但幾經(jīng)銷售人員的“折騰”后，胡小姐覺得有些蹊蹺了，“通知我要開盤了，趕快過去，房源有限，但想買的人很多，越早去越好，等我趕過去就發(fā)現(xiàn)看的人的確不少，但是他們所謂的開盤就推出來一棟樓兩棟樓，幾十套房子而已。不提前找人、排隊，就很難買到。這次不買，下次開盤價格馬上就漲了”，她問記者，“不是說有大量的存量房嗎？為什么房源卻顯得這么緊俏？”

　　胡小姐遇到的情況并非個案，記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，從4月份以來，市場上超過半數(shù)的項目每次開盤都是以一棟樓的方式推出的，個別項目甚至出現(xiàn)按單元或樓層開盤的現(xiàn)象。東南五環(huán)外某大盤項目，同一棟樓里不到70套房子，卻在四五月份按單元號，分了兩次開盤。無獨有偶，西大望路附近一個項目也將同一棟樓按單元號分批開盤。據(jù)該項目介紹，該棟樓為項目的位置最好景觀最好的樓王。通州某項目十幾棟樓已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房階段，但依然一次僅推出兩三棟樓，而且開盤期一拖再拖，客戶量越積越多。

　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，這就是業(yè)內(nèi)說的“銷控”，其實就是為了多賣錢，“多批次少量開盤，可以造成房源緊張的假象，加劇購房者的恐慌心理，然后順理成章地漲價”。

　　過半項目按棟銷售

　　從去年銷售轉(zhuǎn)差以來，因為不知道市場接受程度，很多項目不得不采取小批量開盤的方式，以找到合適的市場價格，但春節(jié)后市場轉(zhuǎn)暖，開發(fā)商迅速回收大批資金后，部分項目卻開始有意識地通過減少推盤速度，降低開盤規(guī)模，以控制銷售速度，為提價營造氛圍。而且，隨著市場的不斷升溫，有意識進(jìn)行精細(xì)化銷控的項目越來越多。

　　據(jù)四五月份在售的65個項目統(tǒng)計，按棟銷售的項目多達(dá)38個，還有三個項目按單元或按樓層銷售。其中，近20個項目每次推出的套數(shù)不足百套。

　　無論從各類媒體還是開發(fā)商處，記者聽到的都是房子供不應(yīng)求，一開盤即售空，購房者連夜排隊購房的現(xiàn)象再現(xiàn)樓市……據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士反映，最近兩個月接到的各種輾轉(zhuǎn)而來的托付日漸增多，不是為了尋找折扣，而是為了能在開發(fā)商放出的有限的房源中搶到一套。

　　6月3日，北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人于秀琴公布：“截至4月底，北京市現(xiàn)房住宅空置面積487.6萬平方米，同比增長28%”，并表示，“按2008年現(xiàn)房成交量看，這些空置房至少兩年半才能消化。”

　　在官方數(shù)據(jù)“供大于求”和市場反饋“供小于求”的矛盾中，北京的房價突飛猛進(jìn)，大部分區(qū)域都逼近甚至突破了2007年的最高峰。

　　銷控推高房價

　　業(yè)內(nèi)人士指出，銷控對引發(fā)恐慌心理、推高房價影響甚大。

　　“銷控”，即銷售控制，它通過對銷售速度或成交數(shù)量的嚴(yán)格控制，使銷售達(dá)到均衡狀態(tài)，實現(xiàn)利益最大化。這是開發(fā)商銷售中最核心的機(jī)密之一，也是開發(fā)商利用信息不對稱，主動控制市場的最大法寶。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，根據(jù)北京市現(xiàn)行規(guī)定，項目在取得預(yù)售證時需要明確注明在何時開盤，開盤價格是多少。但記者調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，部分項目并沒有按照銷售證的信息進(jìn)行開盤。

　　通州北苑地區(qū)的天時名苑項目，在5月2日取得12棟樓的銷售許可證，并注明將在5月5日開盤，擬售均價為9000元/平方米。但實際上，6月初記者以購房人身份采訪時，該項目仍然未開盤。據(jù)銷售人員說，可能6月底開盤，而且僅推出三棟樓，并告訴記者盡快下手，現(xiàn)在看房的人非常多，這期不買下期價格還會漲。

　　大望路地區(qū)的首城國際，總體量將近60萬平方米，但從去年開盤以來，6棟樓分了6次開盤，而客戶累計已經(jīng)高達(dá)8000余人，價格更是從開盤的10800元/平方米飆升到現(xiàn)在的14800元/平方米。

　　監(jiān)管力度不足

　　一位銷售經(jīng)理告訴記者：“銷控就是一場心理戰(zhàn)，購房者被身后眾多的同類包圍著，看到有限的房源時，多半會失去理智，產(chǎn)生‘搶一套是一套’的心理。”

　　增彬告訴記者：“銷控就是通過信息不對稱，控制房源銷售，這與當(dāng)前政府的精神是背離的，但對商人而言，攫取利益最大化并沒有錯，因此要控制銷控的泛濫，只能期待政府出手。”

　　幾年前，北京市場細(xì)致到單元、樓層的銷控項目比比皆是，為了限制“銷控”對市場的控制，北京市相關(guān)部門在2005年推出北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)、2006年出臺《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房交易市場動態(tài)監(jiān)管的通知》，以增加市場信息透明度，限制開發(fā)商囤房，規(guī)定開發(fā)商取得預(yù)售證或銷售證后必須如實推向市場，否則將予以懲罰。但實際執(zhí)行中，卻大打折扣。

　　胡小姐對這一局面提出了質(zhì)疑：“房子賣不好，政府很快就出手救市，但現(xiàn)在緩過來的開發(fā)商們有恃無恐地控制房源抬高房價，為什么不見人來管？”

　　面對再次失控的房價，胡小姐暫停了購房計劃。

　　每一個開發(fā)商都想攫取最大利潤，但越來越理智的購房者并不會繼續(xù)配合開發(fā)商們的如意算盤。當(dāng)胡小姐成為市場的主流時，2008年的寒冬將會再次出現(xiàn)，面對連促銷都撬不動的購買力，任何銷控都無濟(jì)于事。

　　楊紅旭告訴記者，通過銷售技巧，確實有助于提高銷售速度，并獲得較好的利潤率，因此必然會推高房價。尤其是在市場上升期，容易制造恐慌氣氛。但楊紅旭指出：“銷控不能對抗大勢，對開發(fā)商來說，只能錦上添花，難以雪中送炭。如果市場降溫，則作用不大了。”