馬年房?jī)r(jià)是漲還是降？房地產(chǎn)市場(chǎng)或保持小幅增長(zhǎng)

    時(shí)至年底，購(gòu)房者對(duì)樓市的關(guān)注程度有增無(wú)減?；仡欉@一年，房地產(chǎn)界方方面面都發(fā)生了重磅事件，涉及購(gòu)房者、開發(fā)商、政府等多個(gè)層面；覆蓋樓市成交、價(jià)格、交易等重要因素。“日光盤”、“地王”等現(xiàn)象屢見不鮮，一邊是一線大城市“哄搶式”的購(gòu)房，一邊又是三四線城市房?jī)r(jià)大跌，無(wú)人問(wèn)津的冷清場(chǎng)面。據(jù)搜房網(wǎng)特別策劃的“2013房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜之年度十大重磅事件”票選顯示：“百城房?jī)r(jià)連漲北京漲幅居首”以18.92%的得票率率先脫穎而出，位列榜單之首。

    2013年樓市即將過(guò)去，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，2013年樓市可以用8個(gè)字概括：“前高后穩(wěn)、分化加大。”具體解釋為：“一線城市，房?jī)r(jià)領(lǐng)漲；一些小城市，房?jī)r(jià)不怎么漲；還有少數(shù)城市如溫州、鄂爾多斯，出現(xiàn)崩盤。”他認(rèn)為，2014年房?jī)r(jià)將保持基本平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)增幅趨穩(wěn)，房企現(xiàn)金流充沛，降價(jià)動(dòng)力不足，房?jī)r(jià)不會(huì)崩盤，但也不會(huì)瘋狂上漲。

　　“日光盤”VS“空城”

　　2013年北京的樓市，在豪宅銷售開始“復(fù)蘇”的同時(shí)，那些房?jī)r(jià)更加親民的剛需型住宅則頻現(xiàn)“日光盤”，供不應(yīng)求的局面在市場(chǎng)中蔓延。6月北京住宅庫(kù)存數(shù)值首次跌破6萬(wàn)套。

　　北京大興中建國(guó)際港項(xiàng)目日銷37.9億元引發(fā)了廣泛關(guān)注，該項(xiàng)目創(chuàng)造了2012年以來(lái)北京乃至全國(guó)的單盤單日成交紀(jì)錄。而該項(xiàng)目此次開盤均價(jià)達(dá)到2.45萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出該樓盤在去年9月時(shí)1.9萬(wàn)元/平方米的價(jià)格。而位于北京平谷的純新盤首城匯景灣與位于房山區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)的中冶·藍(lán)城兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開盤，均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米左右，當(dāng)天均認(rèn)購(gòu)一空。

　　“除了剛需盤，包括售價(jià)在5.5萬(wàn)元/平方米的四合上院、3.4萬(wàn)元/平方米的龍湖·長(zhǎng)楹天街在內(nèi)的中高端樓盤，均在開盤當(dāng)天被搶購(gòu)一空。”亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅稱，從市場(chǎng)火爆情況看，日光已經(jīng)不僅僅是剛需盤的“專利”。受“搶房”熱潮影響，越來(lái)越多購(gòu)房者開始恐慌性入市。世聯(lián)地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告顯示，第二季度購(gòu)房者信心指數(shù)為56.7，較上季度小幅下降0.1，連續(xù)兩個(gè)季度持續(xù)下降。

　　然而，一方面是熱點(diǎn)城市的“日光盤”頻現(xiàn)；另一方面卻是部分三四線城市“空城”現(xiàn)象越來(lái)越多，部分二三線城市房?jī)r(jià)持續(xù)走低，全國(guó)樓市呈現(xiàn)出顯著“冷熱不均”的態(tài)勢(shì)。在媒體公布的“新鬼城”名單中，位于內(nèi)蒙古西部的小城巴彥淖爾占據(jù)一席之地。雖然經(jīng)濟(jì)體量、知名度均不及同處一個(gè)自治區(qū)的鄂爾多斯，但這個(gè)造城動(dòng)作迅猛的城市，似有后來(lái)居上之勢(shì)。政府拖欠的工程建筑款或已超過(guò)百億，相當(dāng)于當(dāng)?shù)匾荒甑呢?cái)政收入，其嚴(yán)重程度或直逼鄂爾多斯。與此同時(shí)，河南信陽(yáng)、遼寧營(yíng)口等多個(gè)城市也榜上有名。對(duì)此，專家認(rèn)為，當(dāng)前樓市已顯現(xiàn)出需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫(kù)存不均衡、價(jià)格漲幅不均衡等特征，下半年樓市預(yù)計(jì)依然將維持目前整體微漲的趨勢(shì)，但一線城市和二三線城市房?jī)r(jià)的兩極分化將會(huì)加劇。

　　“地王”頻現(xiàn)的一年

　　今年以來(lái)，土地市場(chǎng)持續(xù)火熱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積34773萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.9%；土地成交價(jià)款8669億元，增長(zhǎng)31.5%。開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，尤其一線城市單價(jià)、總價(jià)“地王”紀(jì)錄不斷刷新，龍頭房企成為主要買家。

　　今年9月首周，融創(chuàng)中國(guó)以21億元外加異地建27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院奪得農(nóng)展館地塊，折合拿地總價(jià)43.24億元，樓面地價(jià)7.31萬(wàn)元/平方米，這一

　　價(jià)格將中國(guó)房地產(chǎn)的土地單價(jià)刷新在了一個(gè)史無(wú)前例的高度。而一天之后的上海，港資企業(yè)新鴻基以217.7億元加冕上?？們r(jià)地王，成為歷史上全國(guó)總價(jià)第二高度，僅次于2009年255億元成交的廣州亞運(yùn)城地塊。隨后，綠地、世茂、濱江在杭州各拿下一宗地，合計(jì)總價(jià)136.7億元，世茂也在蘇州以創(chuàng)造當(dāng)?shù)貑蝺r(jià)地王的47.25億元包攬兩塊地。短短24小時(shí)內(nèi)，不惜重金搶地的房企在北京、上海、杭州、蘇州四座城市“火燒連營(yíng)”，被業(yè)內(nèi)戲稱為“地王日”。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)此表示，去年“地王”主要集中在一二線的熱點(diǎn)城市，但現(xiàn)在大有向二三線城市轉(zhuǎn)移蔓延的跡象，這說(shuō)明部分房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于未來(lái)的走勢(shì)過(guò)于盲目樂(lè)觀，不惜血本拿地致使目前地價(jià)的溢價(jià)幅度很高，這其中蘊(yùn)涵巨大風(fēng)險(xiǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，開發(fā)商豪賭房?jī)r(jià)上漲和資金充裕是“地王”頻現(xiàn)的主因，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴推波助瀾。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，各地土地供應(yīng)增加、優(yōu)質(zhì)資源稀缺以及房企年度銷售目標(biāo)完成良好、資金充足等都是土地市場(chǎng)火熱的推手，但對(duì)土地市場(chǎng)的升溫應(yīng)當(dāng)提高警惕，“地王”頻現(xiàn)會(huì)影響購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)走向的看漲預(yù)期，出現(xiàn)恐慌的入市心理。

　　國(guó)內(nèi)“錢荒”房企海外融資

　　臨近年末，市場(chǎng)資金緊張加劇。今年6月的“錢荒”事件仍然歷歷在目，近兩天來(lái)銀行間的各種利率飆漲，也讓不少人擔(dān)心第二次“錢荒”已經(jīng)到來(lái)。日前，銀行間1月期質(zhì)押式回購(gòu)加權(quán)平均利率再創(chuàng)6月“錢荒”以來(lái)新高，上海銀行間拆借利率也連續(xù)3日飆漲。種種因素，使市場(chǎng)對(duì)新一輪“錢荒”的擔(dān)憂加劇。央行宣布已通過(guò)短期流動(dòng)性調(diào)節(jié)工具SLO適度注入流動(dòng)性。盡管如此，短期資金面仍不容樂(lè)觀，目前成都多家銀行已暫停了房貸。

　　隨著二次“錢荒”的到來(lái)，全國(guó)各城市銀行貸款總體進(jìn)一步收緊。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)對(duì)全國(guó)21個(gè)城市66家銀行調(diào)研結(jié)果，三成非國(guó)有銀行停止了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，二套房停貸比例略高于首套房；從首套房來(lái)看，僅剩二成城市還存在貸款利率優(yōu)惠，而廣州、佛山和惠州首套房貸利率甚至在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮了10%。該中心認(rèn)為，今年帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售的主要群體便是放貸敏感度最高的剛需群體，一旦銀行的貸款發(fā)放收縮，他們的購(gòu)買力將大打折扣。因此，如果這一利率標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)至明年，將會(huì)提升剛需門檻，無(wú)疑將對(duì)商品住宅成交規(guī)模造成影響，從而使明年剛需市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　回顧今年首次“錢荒”，6月24日開始，各地都開始出現(xiàn)部分銀行暫停個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的消息。中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心也在6月24日暫停了部分公積金業(yè)務(wù)。持續(xù)的“錢荒”，給房企的資金鏈造成很大壓力，使得部分大房企紛紛出海融資。

　　由于美國(guó)量化寬松政策持續(xù)實(shí)施以及利率的走低，海外融資的成本優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯。例如萬(wàn)科于2013年3月發(fā)行的5年期限的8億美元債券，年利率僅為2.625%。因此，擁有海外融資平臺(tái)的大型房企傾向于加大發(fā)行海外債券的力度，或通過(guò)銀團(tuán)貸款這種規(guī)模大、利率恰當(dāng)?shù)哪Ｊ綇暮Ｍ饽技Y金，以期增強(qiáng)資金流動(dòng)性并調(diào)整長(zhǎng)期債務(wù)結(jié)構(gòu)。2013年僅1月就有17家房企通過(guò)境外融資渠道獲取420億元資金，超過(guò)2012年海外融資總額的50%。海外融資額增速在2013年第二三季度也都一直保持在20%以上。

　　明年房?jī)r(jià)增速或放緩

　　2013年即將結(jié)束，對(duì)于2014，房?jī)r(jià)依然是很多人關(guān)心的重要話題。據(jù)了解，目前北京市二手住宅市場(chǎng)出現(xiàn)降溫現(xiàn)象，在昌平、朝陽(yáng)等區(qū)域內(nèi)，業(yè)主掛牌報(bào)價(jià)和實(shí)際成交價(jià)格都有不

　　同程度下滑，單套房成交價(jià)格甚至驟降25萬(wàn)元，部分房源房?jī)r(jià)下降幅度超過(guò)了10%。對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部表示，從鏈家地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，二手住宅市場(chǎng)正在降溫，11月底以來(lái)最為明顯，二手住宅市場(chǎng)開始滑坡。該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，近3年來(lái)，全國(guó)82個(gè)城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢(shì)。2014年房?jī)r(jià)增速放緩已難以避免，今年下半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資、銷售增速和房?jī)r(jià)環(huán)比增速都在放緩，這樣的態(tài)勢(shì)將在明年得到持續(xù)。

　　12月初，國(guó)家信息中心及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布經(jīng)濟(jì)信息綠皮書《中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告(2013)》預(yù)計(jì)，明年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將保持小幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)的漲幅在5%左右，考慮到2013年的翹尾因素，2014年上半年的房?jī)r(jià)指數(shù)可能會(huì)在8%以上。同時(shí)，也不排除出現(xiàn)由于地方債務(wù)處理不當(dāng)導(dǎo)致資金短缺，進(jìn)而引起房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和價(jià)格快速下滑的可能性。

　　在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中提及，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”以及“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”等舉措。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這都將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

　　戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管伍惠敏認(rèn)為，由于一線樓市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期依然強(qiáng)烈，2014年上半年，一線城市或?qū)?qiáng)調(diào)預(yù)售證管理，尤其是高端項(xiàng)目的預(yù)售證發(fā)放將會(huì)較為謹(jǐn)慎。若政府在2014年下半年出臺(tái)具備長(zhǎng)效調(diào)控功能的房產(chǎn)稅政策，也將會(huì)與當(dāng)前在上海和重慶的試點(diǎn)政策有明顯不同。其將更準(zhǔn)確地抑制投資投機(jī)性需求，保護(hù)自住及改善型需求。

　　展望2014年樓市，伍惠敏預(yù)測(cè)，2013年第四季度出臺(tái)的地方調(diào)控政策，將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生“心理降溫”，但鑒于2013年市場(chǎng)活躍成交的慣性作用，預(yù)計(jì)2014年上半年住宅市場(chǎng)走勢(shì)仍將保持平穩(wěn)。